서울수도권 구축에 대한 오해 3가지 (구축 투자도 염두해야하는 이유) [진심을담아서]

안녕하세요, 

진심을담아서입니다 😀

일교차가 제법 있는 날씨라

모두 감기 조심하시면 좋겠습니다.

오늘은 구축 투자에 대해서

이야기를 드려볼까합니다.

흔히 구축을 떠올리면 많은 분들께서,

‘후순위 투자처’로 정하시곤 하십니다.

그러나 지금부터는, 특히 서울수도권은

구축이야 말로 유망한 투자처로

봐야하는 시기라고 생각합니다.

작년부터 올해 소위 ‘얼죽신’
이라는 트랜드로 신축이 반등했지만,
지금은 투자금도 많이 줄어들어서
구축과 신축 간 투자금 차이가 크지 않은 곳들이
몇군데씩 보이기 시작했습니다.

구축도 시간이 지나면

‘땅의 가치’를 인정받으면서

반드시 가격을 회복하기 때문입니다.

또한 서울수도권 투자에서 중요한

전세금 회수 및 보유 운영 관점에서도

의미가 있는 게 구축인데

그것들에 대해서 말씀드려보려 합니다.

오해 1) 구축과 신축 가격이 같으면 신축이 더 낫다?

여러분, 압구정 현대와 다른 강남 아파트 중에서

어떤 아파트를 선택하시겠어요?

압구정 현대는 우리나라 모든 아파트 중에서

가장 좋은 아파트 중 하나로 손꼽힙니다.

그런데 과거에 도곡렉슬이라고 하는,

요즘으로 치면 신축대단지로 분류할 수 있는

압구정현대보다는 입지가 떨어지는 쪽에

아파트가 들어오게 되었습니다.

놀랍게도 도곡렉슬이 처음 들어 올 때는

압구정 현대와가격이 비슷하거나,

오히려 더 비싸기도 했습니다.

그러나 시간이 지나서

지금 매매가격 차이는 약 20억으로

비슷했던 가격과 무관하게

이런 일이 벌어지고 있습니다.

20년 이상 차이나서

별로라고 생각했던 단지들은

서울수도권 어느 위치냐에 따라서

반드시 제 가치를 찾아가게 되어있습니다.

헷갈릴 때는 아파트를 지워보세요.

그리고 아파트를 지우고 난 뒤 남아있는

위치, 지하철, 인프라, 상가, 학원가, 학군초중학교…

‘사람들이 살아야 할 이유’를 정리해보세요.

아파트를 지우면 한강이 남은

압구정 현대처럼,

'아파트를 지워도 남아 있는 인프라가 좋은'

서울수도권 사람들이 살아야 할 곳을

명확하게 찾아보시면 좋겠습니다.

오해 2) 구축은 전세가가 잘 오르지 않는다

공부를 조금 해보신 분들은

신축들의 전세가가 비교적 빠르게

먼저 오른다는 것을 아실 수 있으실겁니다.

사람들은 본능적으로 신축을

더 좋아하기 때문입니다.

그러나 구축의 전세가가

안 오른다는 것은 결코 아닙니다.

실제로도 최근 구축과 신축의

가격차이가 많이 없어진 모습이며

같은 돈이면 오히려 구축이더라도

훨씬 더 좋은 입지의 땅을

매수할 수 있는 기회를 주고 있습니다.

구축이더라도 살아야 할 명확한 이유가 있는

그런 땅에서는 사람들이 살고 싶기 때문입니다.

90년대 구축아파트들은

대한민국 서울/경기에 있는 200세대 이상

아파트 중에서 44%를 차지하고 있습니다.

서울/경기에서 살아야 한다면

절반 정도에 해당하는 분들은

구축을 선택하셔야한다는 말입니다.

이제 구축이라서가 아니라

‘어떤 구축’인지가 중요한 시기입니다.

그리고 하나 더, 

이제는 시장이 바뀌고 있습니다.

향후 서울 경기에 입주가 예정된 단지는

26년부터 28년까지 3년치를 합한 입주 물량은 

과거 어떤 연도를 갖고와도

1년의 입주 물량보다도 적은 모습을 보여줍니다.

(매우 적다는 것을 말씀드리고 싶었습니다.)

사람들의 수요에 따라

구축이라할지라도 전세가가

잘 오르는 특징을 보일 것입니다.

오해 3) 구축은 수리를 자주 해줘야한다

구축 투자할 때 많이 염두하시는 부분이

수리비적인 측면입니다.

그러나 구축을 상대적으로

많이 보유하고 있는 사람으로서

실제로 운영 시 생각보다

많은 비용이 발생하지 않습니다.

특히, 샷시/싱크대/화장실 등

이 3가지 수리가 꼼꼼하게 되어있다면

생각보다 수리비용은 크지 않습니다.

물론 누수가 터진 적도 있었습니다만,

방수공사를 열심히 했던 터라

치명적인 누수라기보다는

배관의 베어링을 바꾸면 되는 수준의

아주 작은 공사들만 있었고

대응이 모두 되는 수준의 공사였습니다.

그리고 아파트 운영은

꼭 구축이라고 수리할 게 많고

신축이라고 덜 한 게 아닙니다.

구축 역시도 수리를 잘 해둔다면

운영상 수리가 거의 없을 수 있고,

신축 역시도 운이 없거나 점유자가

험하게 다룬다면 주기적으로

수리 사유가 발생하기도 합니다.

즉, 구축 투자에서 수리는

피할 수 없는 숙명인 건 맞습니다만,

그 수리는 매년, 매월 자주 있는 게 아니며

실제로 운영하다보면 일어나는

신축에서 수리 필요 발생 빈도수준입니다.

걱정하지 마시고, 대응하시면

구축의 운영도 어렵지 않다라고

말씀드려보고 싶습니다.

부동산 투자를 하다보면

눈에 보이는 것들에 현혹되기 싶습니다.

깔끔한 택지, 신축상가, 요거트 아이스크림(?)...

이런 느낌들이 매우 중요한 건 맞습니다만,

구축이 몰려 있어도 유독 살기좋고

쾌적한 그런 느낌을 주는 곳들도 있습니다.

부디 연식이라는 잣대로

나의 투자의 경계를 확정짓지 마시고

여기서 출퇴근 하는 사람들이

얼마나 편한 곳일지,

그리고 사람들이 살면서 편할지

이런 것들을 느껴보세요.

그런 아파트들 역시 좋은 기회로 작용하여

우리들의 자산에 큰 도움이 될 것입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)