안녕하세요!
드디어 가계약금을 걸고 이번주에 계약서+계약금까지 하기로 결정했는데 제 인생 처음으로 계약서를 쓰는 거다 보니 혹시 제가 놓친 게 있는지 궁금하고, 예상되는 리스크가 있어 어떻게 대응하면 좋을 지 월부분들께 조언을 구하고 싶습니다.
우선 매물 자체를 설명하자면 이렇습니다
1. 근저당 없음
2. 중대하자 없으나 소소한 수리요소 있음(타일깨짐, 생활하자(도배, 시트지 들뜸) 등)
3. 세입자 거주중(시세보다 높은 금액에 거주 중, 갱신사용)
4. 아랫집에서 누수가 발생했는데, 제 집의 문제는 아닌 것같다고는 했고, 일단 오늘 누수탐지 하신다고 함
가계약 시 걸었던 특약은
- 위 부동산에 거주하는 임차인을 승계하는 조건이다
- 화장실에 타일 금 간 것은 매수자가 수리하기로 함
(매수가 네고를 해주셔서 이점은 안고가기로 했어요ㅠㅠ)
- 매도인과 현임차인은 계약갱신청구권을 사용함.
- 매매잔금일까지 위 부동산 등기사항전부 증명서 갑구.을구상태를 유지하여야 하며 제한물권(압류. 가압류. 가등기. 가처분. 근저당등) 을 설정하지 않기로 함.
- 현재 아래층 누수는 매도인이 수리 하기로 함.
- 매도인이 변심 시 받은 금액 0천만원의 배액으로 0천만원을 지불하고 계약을 해지 할 수 있고 매수인이 변심시 지불한 금액 0천만원을 포기하고 계약을 해지 할 수 있음.
정도입니다.
나름 꼼꼼히 챙긴다고 했는데도 다른 분들 말대로
부동산에서 원래 하던 문구를 고수하시는 성향이 있어서 쉽지 않아서 그나마 누수랑 계약갱신사용했다는 내용은 추가할 수 있었네요ㅠㅠ
예상되는 리스크와 궁금한 점은
1. 누수에 대한 특약을 걸어놓긴 했지만, 실제 누수 수리를 해본 적이 없어 2달 후 잔금까지 이게 수리가 다 될까?라는 고민이 있습니다.
+ 위 특약에 따라 잔금 이후에도 누수 이슈가 해결되지 않았을 때 매도인에게 청구를 할 수 있는지, 어떤 방식으로 할 수 있는지
2. 세입자와 대화 시, 연말 쯤 나가고 싶다는 의사를 보임. 정확히 몇월로 정하지 않았는데, 애매한 겨울 시즌에 나갈까봐 걱정이고, 역전세 대비는 필요할 듯합니다(시세보다 높은 전세금이라)
딱 잘라 만기까지는 거주하지 않겠다고 하셔서 그나마 제일 나은 대안은 거래량이 많은 봄 시즌에 나가주시면 좋을 거 같은데, 어떻게 제안을 해보면 좋을지 궁금합니다
(이사비 지원이나 복비지원 정도 생각 중이긴 한데ㅠㅠ 좋은 방법이 있을까요?
3. 세입자가 보증보험에 가입된 상태라고 하던데, 그렇게되면 일단적인 전세계약과 대금지불이나 계좌 등에서 차이나는 게 있나요…?
4. 구체적인 특약사항은 계약서에 반영하면 된다고 하셨는데
위 특약사항에서 실제 계약서에 추가로 들어가야할 특약이 있다면 어떤게 있을지 궁금합니다
5. 계약서 초안까지 전날 꼼꼼히 확인했다면
당일에는 인적사항 확인, 등기부확인, 계약서 내용 확인, 인대차계약서 원본 확인(사본 받기)+갱신청구권 사용했다는 문자 내용 확인 정도만 하면 되나요?
월세 계약말고는 계약을 해본 적이 없는 부린이라 모든게 낯설고 어렵네요ㅠㅠ
월부 통해서 여러 경험자 분들이 올린 칼럼을 열심히 읽어보는데도 막상 저의 상황이 되니 잘 모르겠더라구요ㅠㅠ
질문이 많아서 너무 죄송합니다
1호기를 앞둔 부린이에게 조언 부탁드립니다...ㅠㅠ
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댓글
안녕하세요 루피님 :) 우선 큰 결정하신 점 진심으로 응원드려요. 질문 주신 내용에 대해서 의견 남겨볼게요! 1. 누수 수리는 2달 이내로 끝낼 수 있습니다. 원인만 잘 탐지되면 2~3일이어도 충분합니다. 잔금 이후 누수에 대한 처리는 잔금 이후 6개월까지 보통 매도인이 부담할 수 있습니다. 이 부분에 대해서 확약서나 특약 형태로 부동산 사장님 통해서 서로 확인받아두면 좋을 거 같고, 매도인과 좋은 관계를 유지하는 것도 추천드리겠습니다. 2. 가장 먼저 나가는 게 확실하시다면 언제쯤 나갈 계획이신지 말씀해주셔야 잔금이나 다음 세입자 모시고 '전세금을 안전하게 돌려줄 수 있음'을 강조드릴 거 같습니다. 만약에 너무 높은 전세금이 문제라면, 말씀해주신 이자비 및 이사비 지원 등이 협상해볼 수 있는 카드들입니다. 이자비는 세입자 전세금 - 현재 전세시세 차익에 대한 이자입니다. 3. 제가 질문의 요지를 정확히 파악하긴 힘드나 전세보증보험의 보험료는 세입자가 아마 내고 계실거에요. 루피님의 계약과는 크게 상관없는 부분입니다. 4. 적어주신 특약이 충분해보이고, 조금 더 꼼꼼하게 챙기자면 잔금일 이후 nnnn년 x월 x일까지 발생한 누수로 인한 사유는 매도인이 부담한다는 내용도 있으면 좋을 거 같습니다. 5. 네 여기에 부동산사장님이 이것저것 서류 몇가지 준비해오라고 하실텐데(인적사항관련) 그것들 잘 챙기시면 좋고, 큰 돈이 왔다갔다 하는 만큼 송금 한도도 풀어두시길 추천드립니다. 계약갱신청구권 사용은 별도의 확약서를 받아두시면 더 좋습니다 ㅎㅎ 화이팅입니다 :)
진심을 담아서님 안녕하세요! 항상 따뜻한 조언과 도움 감사드립니다 수없이 고민하고 진행한 가계약인데도 잘한 게 맞나라는 생각과 계약과정에서 놓치고 있는 부분은 없나라는 두려움으로 마음이 쉴새가 없네요😭 답변 주신 내용에 추가로 여쭤보고싶은 게 있는데 1. 누수 탐지를 오늘 한다더라라는 내용을 어제 듣고 아직 결과는 듣지 못했는데요. 계약서 작성 전에 부사님 통해서 한번 여쭤보는 것이 좋을까요? 아니면 특약이 있으니 계약날 탐지결과와 수리계획을 확인하는 정도면 충분할까요? 2. 세입자는 높은 전세금때문이라기 보다는 아이계획을 하면서 다른 지역으로 이동하고자 하는 의사가 있고 아직 갈 곳이 확정된 것은 아닌 것 같습니다 그래서 전 이왕이라면 봄 시즌에 나가주시면 좋겠다 싶은 상황인데요 말씀주셨던 협상카드를 세입자와 이야기하실 땐 주로 직접 이야기하시는지 아님 부사님을 통해서 이야기하시는지 궁금합니다 5. 매도인과 임차인이 갱신청구권 사용을 문자로 소통했다고 들었는데 별도의 확약서는 매도인에게 작성을 요청해야하는걸까요? 만약 확약서 작성까진 번거롭다며 거절하시면 갱신청구권 사용완료했다는 특약사항과 주고받은 문자내용만 받아보는 정도면 충분할까요? 너무 많이 물어봐서 죄송합니다...