안녕하세요!
제목 관련 질문이 있는데 먼저 상황 설명을 드려야할 것 같습니다.
[상황]
. 집값 9.3억+취득세 0.4억+복비 및 기타 비용 0.1억 해서 총 9.8억을 들여 집을 구매할려고 합니다.
. 여기에 세입자가 전세금 3.7억으로 들어가 있는 상황입니다.
. 제가 가진 현금은 4억입니다.
[질문]
집 구매 주담대 대출 시 9.3억에 대한 생애최초 LTV가 적용가능한가요? 비규제 지역이라 생애최초면 80%, 아니면 70%인데 세입자가 있는 상태에서 갭투자해도 생애최초 적용 받을 수 있는지 궁금합니다.
만약 70%가 적용된다면 9.3X0.7=6.51억인데, 세입자 전세금 3.7억을 뺀 2.81억까지 나오는 건지,
아니면 80%가 적용되어서 2.81억보다 더 받을 수 있는지가 궁금합니다.
2. 나중에 세입자가 나갈 때 돌려줘야할 3.7억은 전세 퇴거 대출을 받을려고 하는데요, 이때 받을 수 있는 대출금액 한도에서 세입자 3.7억은 제하고 대출 받을 수 있는건가요?
만약 제가 집살때 2.81억을 대출 받았다고 가정하면, 2.81억에다가 세입자 3.7억이 있으면 이미 6.51억이니까 추가로 대출을 못받는건지, 아니면 대출 받은 2.81에다가 LTV한도를 제한 나머지 금액은 대출이 가능한건지 궁금합니다.
감사합니다.
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댓글
멜빵개구리님 안녕하세요 답변드리겠습니다~! Q1. 세입자 있는 갭투자 상황에서 생애최초 LTV 80% 적용 가능할까? : 적용 가능합니다 생애최초 요건 + 비규제지역이면 80% 적용 가능 합니다 실거주 요건은 ‘입주 예정’이 아니더라도 생애최초로서 1회 예외 적용 가능합니다 단, 은행별로 내부 심사 기준이 조금씩 다르므로 대부분의 시중은행은 가능하나, 간혹 “실입주 요건이 있어야만 생애최초 80% 적용”이라고 보는 보수적 은행도 일부 존재합니다 (KB국민은행 등 비대면 생애최초 특약은 적용 예시 다수 있음) Q2. 그렇다면, 생애최초 80% 적용하면 대출 가능액은? LTV 80% → 최대 9.3억 x 80% = 7.44억까지 대출 가능 하지만 이 집에는 전세금 3.7억이 이미 선순위로 잡혀 있음 따라서 실제로 은행에서 신규로 실행해주는 주담대는 '7.44억 – 3.7억 = 약 3.74억 수준' 즉, 전세금은 은행이 기존 채권처럼 간주하기 때문에 전세보증금 + 주담대 = LTV한도 내에서만 가능 그래서 이 경우 3.74억 정도의 주담대 실행 가능 (현금 4억이시면 충분히 매입 가능) Q3. 나중에 세입자가 나갈 때 전세 퇴거대출 받을 수 있을까? 결론: 가능합니다. 다만, 총 대출한도 내에서만 허용됩니다. 집값이 9.3억이고 LTV가 80% → 총 대출 가능 한도는 7.44억 이미 주담대 2.81억 실행했다면 → 남은 가능 대출 한도는 7.44 – 2.81 = 4.63억 따라서, 전세 퇴거자금 3.7억은 충분히 전세퇴거대출로 추가 실행 가능 전세퇴거자금은 기존 주담대와 별도 상품처럼 보이지만, 결국은 LTV 총한도 안에서 운영합니다