[징기스타] 가치는 영원하다_25년 5월 돈독모 후기 Feat 도리밍님!

25.05.24

어제는 돈독모가 있었다.

도리밍님 그리고 허씨허씨님, 최곰님, 퀸주슬님 방갑습니다.

도리밍님이 함께 해주셨는데 아주 쾌활하시고 자신감 넘치시며 목소리도 좋으셨다. 시작하시면서 본인은 인싸가 아닌데 어쩌다보니 여기에 와 있다 하시면서 겸손하게 소개를 하셨는데, 부럽기도 했다. 실제를 떠나 겸손할 수 있다는 것 자체가 얼마나 행복한 일이던가. 리딩해주시는 도리밍님 외 놀이터에서 자주 뵙었던 허씨허씨님, 그리고 언젠가 한번 뵈었던 것으로 기억되는 최곰님 그리고 처음뵌 퀸주슬님이 함께 해주셨다. 참석을 못하신 분들은 육아로 참석이 어렵게 됐다고 다른 분이 전달해주셔, 정말로 5명만 모임을 시작했다

돈독모는 사실 가성비가 넘치는 저평가 월부 강의이고, 사실 약 20~30회 참석을 하여 기대감이 없었다는 사실 굳이 할 필요 없는 거짓말이다(이렇게 상투적이라니). 이렇게 또, 안 쓰던 후기를 쓰는 나를 보니 어제 돈독모가 많이 마음에 들었나 보다.

부자의 언어라는 책, 재독 강추

부자의 언어라는 책은 사실 월부에 들어와서 얼마 되지 않았을 때 읽었던 책이라 사실 거의 기억이 나지 않았다. 정원사가 등장했고 뭐 부에 대해서 이래저래 설명해주시는 말들이 굉장히 많았던 것만 기억이 났었다. 몇년이 지난 지금 재독을 하면서 시간도 지났고 경험도 쌓이고 생각도 많아져서 그런지 책은 (항상 그랬듯) 또 다른 모습으로 나에게 다가왔더랬다. 습관적으로 의미가 있는 부분을 마킹하면서 읽었는데 나중에는 다 옮기기 힘들 정도였고, 그제서야 첫번째 읽었을 때도 그랬다는 것이 기억났다. 암튼 몇번 읽어도 될만한 책이라 생각한다.

힘들 때 어케 해야하지? 그냥 하는거지

여튼 어제 돈독모로 다시 돌아가면, “참 다들 힘들게 열심히 사신다”는 생각이 들었다. 자의반 타의반 월부에서 한발자국 옆으로 나와 서있는 나는 월부에서 맹활약 중이신 그분들을 보면서, 특히 리딩해주시는 도리밍님이나 학교 반장을 하고 계신다는 허씨님 그리고 역대급으로 힘든 상황에서 학교를 수강하시는 최곰님을 보면서 과연 나도 학교라는 곳을 언젠가 갈 수 있을까? 라는 생각이 돈독모 내내 문득문득 떠올랐다.

힘든 상황에서 어떻게 이겨내셨냐는 질문에 도리밍님은 다소 교과서적인 답이지만 진리에 가까운 왜 하는지에 대해서 생각해보면 좋겠다고 하셨다. 또 다른 참가자분은 걱정이 없다며, 그냥 문제가 있는 50정도가 일상이고 오히려 0으로 수렴하면 이상하다, 곧 문제가 오겠지라고 생각하시고 100에 가까이 가면 곧 지나가고 50이 될거다라고 생각하는 마인드 콘트롤 방법을 공유해주시면서 문제가 생기면 우선순위를 정해 할 수 있는 것들을 한다고, 월부인이라면 한번 쯤은 다 들었을 법한 말을 해주셨다.

난 어떻게 하고 있을까, 생각이 들지 않을 수 없었다. 나도 과거 23년 여름 즈음 실전반 조차 못가고 징징스타 코스프레를 할 때 동료들이 연락주고 힘내라고 응원해주면서 정말 떠나기 직전까지 갔다가 너나위님이 구제해주신 경험을 나누면서, 이번에도 그런 기적이 일어날까 생각이 혼자 들지만, 마치 님들도 버티면 됩니다는 식으로 말하기는 했다.

사실 지금은 그 중요한 “왜”가 살짝 무너지고 있는 상황이라, 23년 여름도 위기였지만 지금 25년 봄은 사실 위기를 넘어 긴급 상황이긴 하다. 더 큰 문제는 그걸 해결하려는 의지조차 고갈되고 있으며, 약간 갈 길을 잃은, 파도가 출렁이는 못된 바다 위에서 홀로 비를 맞으며 애써 괜찮은 척 하고 있는 느낌이라 곧 문제는 더 커질 것 같기도 하다.

이젠 함께 했던 동료들께 징징거리기엔 민망하기도 하고, 나란 놈이 아무렇지도 않게 주변에 힘든 상황을 떠벌리는 성격도 아니라 정말 생각없이 임장가고 임보쓰고 그러긴 한다. 차다리 지역을 알아가고 있는 것이 낫다고 해야할까, 다만 근본적인 문제 해결을 회피하고 있는 것과 마찬가지라 결국 바쁜 시간이 지나면 문제라는 놈이 뇌를 장악하는 것은 놀랍지도 않다. 그러나 나는 안다, 이 문제는 누구한테 물어본다고 해결될 일은 아니다. 오롯이 나홀로 싸워야 하는 전쟁이다, 약간 비전을 잃은 완다라고나 해야할까? (그녀가 러브&데스에서 캔디 역할를 한 것은 우연일까?)

여튼 그래서 돈독모 신청!

여튼, 그래서 돈독모를 신청했었다아아.. 그냥 두면 다 놓을 것 같았다. 정규 강의를 들으며 조장(짓)하면서 행복한 척 할 순 없으니 그나마 외부 노출 시간이 짧은 돈독모를 선택했지 싶다. 물론 돈독모에서 울고불고 저 힘들어요 위로해주세요 그러자는 것은 아니다. 다만, 돈독모를 하면서 나도 모르게 무의식적으로라도 나를 붙잡으면 그래도 또 한달을 버티지 않을까 싶었다. 그래서 다음달도 신청했다.

장소도 넘 좋았어요

아, 어제는 조금 특별한 장소에서 돈독모를 참석했다. 지난 4월은 회사 회의실에서 시도해봤는데 집중이 불가능했다. 눈치 보기 대마왕 징기스타님께서 힘드셨겠지. 그래서 찾은 을지로에 작은 공간이었다. 가격도 너무 착하고 사실 그녀와 함께 오고 싶을 정도로 아늑하고 너무 좋았다. 완전 저평가! 그래서 그런지 돈독모 참여하면서도 마음이 편안했고 참석하신 분들도 다들 돈독모를 최소 10회 이상 참여하신 달인들이라 더더욱 편했다.

그래서 뭘 얻었을까?

그래서 난 이번에 무엇을 얻었을까? 그래도 나름 월부인인데 본깨적은 아니더라도 정리는 한번 해야지 싶다, 신세한탄 그만하고 말이다.

가치는 영원하다, 다만 그걸 보는 님의 눈높이가 다를 뿐_지금은 저평가 보단 가치
이건 김인턴님이 어제 올린 글 때문에 더 궁금했었던 부분이었다. 도리밍님이 잘 설명해주셔서 어제보다 많이 이론적으로는 이해가 갔다.
과거 그러니깐 24년 초, 상급지도 하급지도 다 같이 절대적 저평가일 때 나는 그것도 모르고 너나위님께 쫄래쫄래 가서 어쩌구저쩌구 물어봤더니, 너나위님은 거기 보지말고 이제부터 2,3급지만 보라고 알려주셨다. 지금 돌이켜보면 정말 당연히 맞는 말인데, 그때는 뭔말씀이지, 이돈으로 어케 거길? 이라고 생각했었고, 같은 주에 강사와의 만남에서, 제주바다님께 나위님이 저렇게 말씀해주셨는데, 뭐 어떻게 해야할까요? 라고 여쭤봤더니, 결국은 같은 돈이면 당연히 상급지를 해야한다, 상단을 열어라, 지금 신축 포함 기회가 많고 더 오고 있다고 아주 강조를 해주셨던 것이 기억이 난다. 그래서 샀냐고? 샀으면 좋겠다. 이런 저런 이유로 그러고 시간은 가고, 급기야 23년 5월 투코를 받으면서 배우자님도 자산재배치를 통해 완전 상급지 투자 아이디어에 대해 동의하셨던 것이 기억난다.

그 뒤는 다들 알다시피 여름이 되면서 상급지가 한번 날라가면서, 그때 라즈베리님께 코칭을 다시 받은 날이 기억난다. 베리님! 상급지 다 날라갔는데, 그래도 원기옥 모아서 상급지 하는게 맞나요, 아님 그냥 있는 돈으로 4급지 저평가된 아이들을 찾아 할까요? 여기서 분명 베리님은 원기억으로 상급지 노노, 일단 저평가된 아이들을 하는게 맞다. 뛰어가라!
그러고 난 보란듯이 1호기를 했고, 감정충만 행복하게 24년을 살다가
24년 12월 계엄, 25년 2월 토허제 빠이, 4월 토허제 컴백 그리고 오늘 5월ㅇ다.
풀리고 묶이고 그러면서 시장은 요동을 치면서 여기까지 왔다.

그리고 지금은 저평가 눈치 보지 말고 가치가 좋은 자산을 쌓아가야 한다는 트렌드다.
저 말 자체가 아닌 적은 없었다, 그게 더 중요해졌다고나 해야할까, 다만 저평가도 원래 중요한 것 아니던가, 그러나 상대적 저평가 기준이 상당히 높게 올라온 것이다. 25%가 저평가라고 외치던 시기가 있었고, 20% 15%까지 언급이 되다가 이제는 전고만 넘지 않으면 저평가 시대이다. 결국은 기준선을 올려야 한다고 할까, 다만 그런 의사결정 시점/조건이 궁금하다. 언제 어떤 상황에서는 기준선을 낮춰야 하고 어떨 때 기준선을 올려야 할까? 그때나 지금이나 더 좋은 자산에 투자한다는 것은 동일할텐데 왜 지금은 그냥 전고만 넘지 않아도 무방하고 그때는 20%에 가까워야 됐을까

뭐 꼭 그래야한다기보다 그랬을 때 더 많이 벌었으니 그러는 것 같긴 하다.
결국은 과거를 보고 완벽히 에상할 수는 없겠지만 나름 통찰력과 데이터를 가지고 상황판단을 유연하게 해야한다는 생각이 들었다.

과연 난 지금이라면, -25%에 가까운 4급지를 버리고 고점에 가까운 3급지를 선택할 수 있을까?

이런 결정을 하려면 비빌 곳이 있어야 할 것이다. 즉, 아마 이건 상단이 열렸기 때문에 가능하리라 생각한다. 이미 상급지는 전고가 뭐니?라고 말할 정도로 테슬라 로켓처럼 하늘 높이 올라가고 계시니, 그리고 그게 이번이 처음이 아니라 결국 이게 대세라는 것이 거의 확실하고 3급지에서조차 탄탄하게 버티고 있으니, 3급지(라)도 전고보다만 낮다면(또는 조금 비슷해도) 그걸 사는 것이 2급지 또는 3급지 좋은 아이들보다 확실히 저평가이면서, 절대적 금액 즉 체급이 다르기에 4급지에서 몇억이 낮은 애들이 아무리 -15~20% 전고대비 저평가라 하여도 그 애들이 벌어올 돈보다 3급지 덜 오른 아이들이 더 많이 벌거라는 확신 같다. 즉 예전에는 전고가 안전 마진 상단이라고 생각했다면, 지금은 너무 많은 상급지들이 전고를 돌파해버려서 전고가 더이상 상단이 아니라는 것이다. 7억짜리가 전고 8.5억을 넘어 9억을 간다해도 2억만 버는데, 9억짜리는 10억짜리는 그들이 이미 전고에 가깝다해도 2억 이상을 벌거라는 확신 같다. 조금 과한 예지만 잠실 엘스가 전고 21억을 뚫고 지금 25.6억을 찍고 곧 26억 바라보는데, 이는 전고대비 25% 상승이다. 즉, 9억짜리가 이미 전고라고 해도 3급지라면, 즉 4급지 7억보다 더 좋은 물건이라면, 앞으로 약 2.5억은 오른다는 것이다. 그리고 파도는 3급지까지는 쉽게 쉽게 넘어가지만, 4급지 구축까지 퍼질려면 사실 많이 기다려야 하고, 파도가 4급지로 넘어갈 때면 3급지는 더 오를테니 말이다, 마치 격차를 벌린다는 말처럼.

단기간적으로 봐도 저정도면, 장기 즉 5년 이상 10년을 보면 지금 전고대비 저평가는 사실 큰 의미가 없다는 결론에도 도착할 수 있다.

여기서 셀프 질문.
그렇다면 왜 애초부터 23년 24년부터 이렇게 하지 않았을까?
도데체 24년 7월 줌코칭에서 베리님은 전고만큼 올랐어도 상급지에요!라고 말씀하지 않으셨을까? 게다가 그때 너나위님께도 양파링님께도 다시 오프라인에서 여쭤보고 진행했던 내 움직임이었다. 즉, 그때는 아직 기준선이 -20~25%가 더 중요한 시점이었나? 다시 엘스로 돌아가봤다.

너나위님도 양파링님도 베리님도 보고 있으셨을 엘스. 엘스는 아직 전고를 넘지 못했지만 전고가 코앞이었다. 큰형님이 이 정도니 뭐. 마래푸는? 마찬가지다.

굳이 합리화하자면, 큰 형님들은 이미 전고를 찍니마니 정도로 올랐고, 즉 지난 5월 투코시점에서 줌코칭 7월까지도 꾸준히 오르고 있었다. 그리고 알다시피 그때는 정말 난리도 난리가 아니었다. 그놈의 성동구, 금호이편한세상금호파크힐스는 심지어 전고대비 -4%까지 올라갔다. 암튼 상급지가 정말 난리도 아니었다.

지금과 사뭇 다른 24년 7월 더운 여름이었다.
지금은 전고를 넘어 즉, 1차적인 심리적 저항선(내가 신고가를 찍어도 되나?)을 넘어 어? 어? 하면서 상단이 뚫린 상황이다. 상단지 아직 전고였던 24년 7월에는 아직 저평가인 4급지에서 25% 저평가인 애들을 찾는게 더 나은 선택이었다, 당시로서는. 전고를 터치한 상급지 애들이 전세가율이 불안하기에 언제 또 내려올지 모르는 일이기 때문이다.(그 때 엘스 전세가율이 43%이고 평균 전세가율이 56%이고 오늘 전세가율은 39%이다. 불안하기는 지금도 매한가지다) 나라도 질문자에게 원기옥 모아 상급지 투자보다는 <<< 지금은 저평가된 애들에 투자하는게 나을 것 같다고, 마침 실거주 매도도 안되니 말이다, 말할 것 같다.

정리하면,
물론 같은 돈이면 더 좋은 것을 하라는 말이 없었다는 것은 아니다.
다만 저평가에 대한 기준점이 어디냐가 지금과 달랐다.

너도나도 전고 대비 -20%이상이던 23년부터 24년 여름 전까지 시절에는 아무리 좋은 물건이라 하여도 유사한 급지 유사한 가치를 가진 아이들 중에 -20%인 애들이 있었던 것이다. 실제 그랬기도 하고 말이다. 물론 난 0호기를 23년 말에 팔아 기회가 없었지만 말이다.
그리고 24년 5월~7월이 되면서 상급지는 날라갔지만 여전히 4급지에 기회가 넘쳤다는 것이다.
근데 지금 25년 5월,
정말 3급지 이상에서는 전고를 넘은 애들이 대구 수성구에 포르쉐가 발에 치이는 것처럼 많다보니, 가치가 더 좋은 물건 중에서 -20%인 애들이 사실 없고 급기야 전고보다 낮은 애들 찾는게 어렵지만 더 빠르다보니, 그리고 가장 중요한 큰 형님들이 이미 하늘 높이 날아가고 있으니, 24년 여름과는 달리,
“할 수만 있다면 4급지 싼 애들보다 3급 이상에서 그냥 전고보다 낮으면 하세요”라는 메세지가 나오기 시작한다.
결국 그게 더 돈을 버는 길이다는 말이다. 물론 능력이 되면, 즉 돈이 있으면 말이다.

아 너무 몰입했다.
돈독모 후기가 아니라, 시세분석인가?
여튼, 어제 돈독모를 하면서 이래저래 생각할 수 있는 시간을 가질 수 있어 좋다.
이외에도 상속물건 복수 명의, 의식적인 복기에 대해서도 생각하고 싶었는데, 이만 줄이자.
그 때 먹은 계란말이 먹고 싶다.