[서기 24기 46조 순호] 3주차 과제후기 (프메퍼 튜터님)

안녕하세요 ~ 순호입니다 :-)

3강은 프메퍼 튜터님께서 진행해주셨습니다. 

이번 서투기를 들으며 강사님들의 공통된 메시지가 있었는데요,

'가격이 더 하락한 저평가된 단지보다 가격이 좀 더 회복되더라도 더 좋은 단지를 사야하는 때' 라는 것입니다. 

왜 더 좋은 단지를 사야하는지 과거의 가격흐름을 분석하고 얼마의 수익을 올렸는지를 

단지 하나하나 비교해주셨습니다. 

이러한 수고스런 과정들을 통해 단지의 선호도를 세밀하게 분석할 수 있음을 알게되었습니다. 

저는 아직까지도 단지를 분석할 때, 언제부터 올랐는지, 얼마의 수익을 올렸는지를 단지분석할 때 해보지 않았기 때문에 이번 임보 때 꼭 적용해봐야겠다는 생각이 들었습니다. 

어느 단지가 먼저 올랐는지, 얼마의 수익률을 올렸는지, 얼마나 떨어졌는지, 지금은 얼마나 회복되었는지 등을 분석해서 이러한 단지들이 가지고 있는 특성을 알고 있어야지만 다음의 시장에서 단지의 특성에 따라 투자처를 발견하고 전략을 세워나갈 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

이러한 방법이 정말로 성장할 수 있는 방법이겠다는 생각이 들었습니다. 

평소에도 단지에 대한 선호도 분석이 뾰족하지 않아서 이게 하는 방법이 맞을까, 내가 파악한 선호도가 맞는걸까 하는 의문이 들었었습니다. 

이러한 방법을 꾸준히 연습해나가면서 단지의 선호도를 뾰족하게 만들어나가야겠다는 생각이 들었습니다. 

또한 튜터님이 강의해주신 내용에는 전세가를 어떻게 바라보고 해석할지도 알려주셨는데요,

이러한 전세가 해석을 통해 단지가 가진 특성을 알수 있었습니다.

정말 과거의 가격을 꼼꼼히 분석해둬야하구나 한번 더 깨닫게 되었습니다. 

앞마당의 대장단지들의 과거가격을 분석해 보았는데요, 

공통적으로 대장단지들의 특징은 교통 또는 환경이 매우 좋다는 특징을 가지고 있었습니다. 

전세가가 2배가 되는 단지들을 찾기는 정말 어려웠습니다. 

아무리 좋다고 하는 단지들도 10년간 2배의 전세가가 되는것은 매우 어렵다는 생각이 들었습니다.

10년간 2배가 되기위해서는 연간 7%이상이 되어야 하는데, 전세가의 특성상 연간 복리로 상승하기 어려울 것으로 보입니다 (서울 전세가격은 선형을 보임)

단리로 계산해야하는데 단리로는 10% 씩 가격이 올라야 2배가 되는데, 과연 이정도의 전세가격 상승을 만족하는 단지가 있을까? 하는 의문이 들었습니다. 

앞마당은 아니지만 반포자이와 같은 서초구의 단지들은 2배가 상승되었습니다. 

16년 8억 → 25년 16억 (굉장하다..)

또 다른 특징은 2,3급지의 대장단지들은 전고점을 이미 회복한 상황이었습니다. 4급지의 단지들도 충분히 그 지역에서 선호도가 좋은데 이러한 단지들은 가격도 싸고 가치있는 단지이므로 너무 좋은 단지만 찾지 말고 4급지에도 충분히 기회가 있을 것으로 생각이 들었습니다. 

이번 강의에서 너무나도 많이 배울 수 있었고 적용해보고 싶은 것도 많았습니다. 

꼭 강의를 잘 소화시켜서 성장에 밑걸음이 될 수 있도록 연습해 나가겠습니다. 

할일 :

1. 단지분석 BM하기

2. 앞마당 내 투자하기 좋았던 단지들의 공통점 찾기

-가치/가격/투자금

3. 단지 정리 하기

1) 전세가가 2배 넘은 단지

2) 못넘은 단지

3) 전세가가 매매가를 넘은 단지

4. 단지 대 단지비교평가 하기