2025.10.15 주택시장안정화 대책 방안 정리 ( 여러분들이 해야 할 일 )

안녕하세요 밥잘사주는부자마눌입니다 

정부는 2025.10.15 주택시장안정화 대책 방안을 발표하였습니다.

이번 대책의 주요 골자

1.조정대상지역 및 투기과열지구 확대지정

2.토지거래허가구역 추가지정

3.부동산금융규제강화 ( 대출축소)

4.전세대출 DSR 적용

1.조정대상지역 및 투기과열지구 확대지정

(대상지역) 서울시 全 지역 및 경기도 12개 지역

ㅇ (서울) 25개 자치구 전지역

ㅇ (경기) 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구· 장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 총 12개 지역 추가 지정

 □ (적용시기) 10.16(목) 일자로 지정 및 효력 발생 (내일부터)

ㅁ 적용효과 

• 주택 구입목적 주택담보대출은 40% 까지만 가능
• 다주택자 취득세 중과  * 조정 2주택(비조정 3) 8%, 3주택(비조정 4) 12%
• 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 전면 배제
• 양도세 1세대1주택 비과세 요건 강화  등  (첨부파일 6페이지 참고)

2.토지거래 허가구역 추가 지정  

(대상지역)  서울시 25개구 전지역지역과 경기도 12개 지역 지정  (위와 같음)

ㅇ (서울) 25개 자치구 전체 신규 지정 

ㅇ (경기) 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구· 장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 총 12개 지역 추가 지정

ㅇ 10.15일(관보 게재일) 공고 → 공고일로부터 5일 후 효력 발생

□ (지정기간) ’25.10.20일 ～ ’26.12.31일 

*토지거래허가구역 지정 효과

ㅇ 취득일로부터 2년간 실거주 의무

ㅇ 실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 또는 허가 취소 가능 

ㅇ 토지거래허가구역 비주택담보대출의 LTV 강화(기존70%→토허구역40%

3.부동산금융규제강화 ( 대출축소)

기존의 6억으로 제한되었던 수도권 주택구입담보대출이 주택가격에 따라 차등 적용되는 것으로 변경 됩니다.

 □(현행) 수도권 규제지역-6억

 □(개선) 15억원이하 -6억원한도/ 15억 초과~25억 이하-4억원한고/ 25억 초과-2억원한도

※ 단, 이주비 대출은 현행과 동일하게 주택가격에 관계없이 최대한도 6억원 적용

ㅁ 적용시기 : 10/16부터 (10/15이전 계약서 작성된 건은 이전 규정 적용)

4.전세대출 DSR 적용

지금 까지는 전세 대출은 DSR 에 포함하지 않았으나  1주택을 보유한 사람이  수도권 규제지역에 에 임차를 살면서 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자상환 부분도 DSR에 반영하여 대출 규모를 줄인다는 내용입니다

□(개선) 1주택자(소유주택의지역무관)가수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을받는경우,전세대출이자상환분을DSR에반영

□(시행시기)  10월29일

그외 자세한 내용은 본문 하단에서  정책 파일 원문을 확인해보시면 도움이될겁니다 

지금 부터 여러분들이 해야할 일

🥲서울집 사려고 했는데 큰일났네요 

 서울에 내집마련이나 투자를 고민하셨던 분들이  크게 당황하실 것 같습니다 

이렇게 하세요 

[내집마련]

대출 한도가 줄어서  생각 보다 낮은 급지를 사야한다면 

1. 지금 무주택이고 / 살수 있는 집이  가치가 있다면   아쉬워도  그안에서 좋은 집을 찾는 것을 선택하는게 좋겠습니다.  - 결국 내가 살 집은 필요하고, 전세나 월세 시장도 점점 어려워지기 때문입니다

2. 지금  1주택이고/ 대출로 갈아타기하려고 했다면  

   갈아타기 할 대상의 집이   아쉽지만 현재 소유 주택보다 상위 입지라면 갈아타기를 시도해봐도 좋으실 겁니다. 하지만 수준이 낮아지거나 비슷하다면 무리하실 필요없습니다 

[투자]

서울/ 주요 경기지역이 모두  토지거래허가구역으로 지정되어 투자로 매수가 어려울 텐데요

주의할 것 이 있습니다 

1.현재 투자가 가능한 지역에서도 충분히 돈을 벌 수 있습니다.  급지를 낮춰도 괜찮습니다. 하지만 

2. 규제를 피한다고 가치가 없는 것을 함부로 매수하지 않도록 주의해야합니다 

3.규제가 적용되기 전 행동을 빠르게 하더라도 조급하게 올라간 가격으로 무리하여 매수하지 않도록 주의해야 합니다 

결국 투자나 내집마련 모두  ‘가치’와 ‘가격’으로 귀결됩니다. 
부동산 투자의 본질은 ‘ 서울집’'수도권집'을 사느냐 마느냐가 아닙니다.  내가 가진 근로 소득을 ,  나대신 더 일하게할 자본 소득으로 바꾸는 것입니다.   그 본질에서 상황에 맞게 대응하는 것입니다 
 

아는 아파트가 많고 가치 판단이 잘되는 사람,  현장의 분위기에 쏠리지 않고 냉정히 판단할 수 있는 사람이 결국 그 왕관을 갖을 자격을 갖게 됩니다.  어려운 마음이겠지만.  허둥지둥 거리거나 감정적으로 쏠리기 보다  지금 할 수있는 것들을 잘  해내시기 바랍니다.  

여러분들의 내집마련과 투자를 꼭 돕겠습니다