실전반의 꽃인 튜터링 데이!!!
3명의 임보 발표와 피드백을 들으면서 오전 시간을 보내고 오후에는
서대문 비교입장지에 분임의 시간과 질문의 시간을 보냈습니다!!!!
****본것
금천구 임장지의 정리와 서대문구 비교임장지 비교!!!!
2개 지역은 공통적으로 언덕과 직주 근접의 요소를 가지고 있지만
강남까지 둘자 30분내로 가깝지만
환경이 두 지역의 급지를 결정짖는 요소입니다.
금천구의 비선호요소는 우시장.언덕 .중국사람들 .정리되지않은 빌라
불편한 교통등이 있으며
환경의 중요성
사람들은 선호 요소보다 싫어하는 요소가 없는 곳을 더 선호한다.
단지 비교
1.물리적인 거리(강남+한강)/
시간적거리 (2.3.7.9 신분당선,5호선)
2.환경(안정성>편의성)
3.보조지표(전고등)
4.개발계획,교통호재등
**직장
금천구는 가산과 구로디지털 종사자수가 50만명을 가지고 있지만
가산두산과 해가든을 가격을 비교해보면
교통이 더가까운 두산이 비선호요소를 많이 가지고 있어서
택지와 쾌적한환경을 가지고 있는 해가든에매매가와 전세가가 남은 것으로 보인다.
사람들은 교통과 직장보다는 안전학 택지를 더 선호한다.
신안산선의 교통호재는
얼마나 파워풀한가???
2026년12월 준공으로
개통전인 여의도 29분47분으로
여의도를 10분 강남30분으로 시간 단축되지만 드라마틱하게 위상을 크게 바뀌지 않는다.
금천구보다는 외곽지역의 신안산성의 효과가 크다.
금천구의 언덕
언덕도 언덕 나름이다.
서대문 홍제의 언덕+균질과 비교했을때 가격 차이가 남 .
단지 언덕의 문제가 아니라 그 언덕이 어디에 위치해 있고
주변이 택지로 구성되어 있는 차이애서 가격과 급지가 결정된다.
금천구가 5급지인 이유는
가산디지털 단지를 가지고 있지만 안전한 택지가 아니고
신안산선 교통호재 파워풀하지 않으며
사람들이 싫어하는요소를 넘 많이 가지고 있다.
**나에게 와 닿았던것
금천구의 아파트는 최고 12억대와 4억대까지 분포를 한다.
가격격대별로 인접해 있는 아파는 각 가격대별로 영향을 미친다
*단지 인구가 많다고 아파트가 많다고 새대당 인구가 많은것은 아니다.
예)임대아파트가 많은 지역은 소득이 낮은 1인가구가 많음.
랜드마크 아파트로 가격을 파악하고 전세가도 채크해본다.
*세대당인구가 낮은곳은 :주택 빌라 많은곳
용산구 중구 종로구 :주요 업무지구
구별 정리를 통해서 가시화해보기
*소득 생활:5급지 인접지역까지 비교해보기
금천구는 구로구,광명시 ,안양시와 비교해보기
*금천구의 소득이 높은 사람들은 어디에 살까??
금천구 롯데캐슬에 사는 사람
철산동 새아파트로 이동
데이터 파악하기
*2030/2040 도시개발계획 2개 확인
ㅡㅡㅡㅡ>중심이 이동하는지???
어디가 더 좋아지는지???
*상권의 양과 질:귀,코 듣고 맡아라!!!
금천구현대 임장에서 느껴던것을 임보에 남기기
*공급
지역간 공급이 영향을 미칠까??
과거의 데이터로 광명의 공급확인 ㅡㅡㅡ>금천구 전체의 영향을 미침
벽산생활권은 광명과의 급지 차이가 나는것은 영향을 미치지 않는다.
공급갤린더 그려보기!!!
공급을 피해서 투자를 결정하고
각생활권의 영향을 미칠지 보기!!!!
*재개발은 어느단계인지 확인하기
매매 전세 2개월단위로 체크하기
*GRDP업무지구먼 확인하기
*금천구가 교통차지하는 비율 파악하기
*랜드마크의 변화를 알아보기
상권의 연령층 파악하기
*통근수단 확인하기
버스이용율.지하철 이용율.
금천구는 버스 이용율이 높고 구디까지 버스로 이동해서 2호선 이용
관악구는 지하철 이용이 높다.
서대문구는 직주근접 지역으로 버스 이용율이 높다.
***랜드마크 아파트가 구축일경우는
1,2급지일 가능성이 높고
4ㅡ5급지 일경우는 땅의 가치가 떨어지니 연식이 좋을것
*자모님 강의 :시세지도
행정동이 많이 쪼개지는 것은 사람들이 많이 살아서 나눠지는것이므로
사람들이 좋아하는지역일 가능성이 높다
*인구 이동:3년이동 ㅡ>1년 이동
*도로 교통은 기사로 검색하기
예)수출의 다리
*비슷한 가격대는 수요를 주고 받는다
공급이 많으면
지난 상황을 기사나 매전지수로 파악햐봐라
*소형평형 투자 :투자하지 않는다.
주변에 오피스텔이 많을 경우는 방3개이상 아파트를 투자한다.
ㅡ상권은 집값에 반영되는지 확인
ㅡ철산 상권과 하안 생활권:7호선과 연식의 차이
ㅡ무지개 아파트 :대장예상
철산생활권의 영향을 미칠까??
생활권이 같이 좋아지기 때문에 크게 영향을 미치지 않는다.
ㅡ한양수자인 :문성초 다문화가정이 많음.대림과 인접해 있는 곳은 초등학교 선호도 반영
BM.
1.통근수단의 비율을 넣기
2.공급캘린더 그리기
3.새대당 인구를 구별로 정리해보기
4.각생활권으 인구이동 범위가 어떡해되고 어느지역까지되는지
아파트 금액별로 파악하고 생각해보기
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