[야망볼따구] 2번의 매물코칭과 16개의 전세특약으로 완성한 우당탕탕 1호기 복기글🐣 1탄

안녕하세요, 이루고 싶은 야망이 많은 투자자 야망볼따구입니다😊

아직 잔금이 남아있지만, 기억이 휘발되기 전에 1호기 복기글을 작성해보려고 합니다.
추후 더 좋은 2호기를 위하여 스스로 복기하는 만큼 자세히 적어보겠습니다. (조금 길어요~!)

1. 첫 실전반, 투자를 결심하다.
2023년 12월 열반스쿨 기초반으로 본격적인 월부 생활을 시작하여, 딱 1년 만에 실전반을 수강할 기회를 얻었습니다.
실전 투자가 꼭 하고 싶었던 시기에 운이 좋게 광클로 실전반을 수강하게 되었는데요, 
실전반은 기대했던 만큼 실력을 쌓으며 실전투자하기 너무 좋은 환경이었습니다.
그 때 바로 느낌이 왔던 것 같아요

'나 지금 진짜 투자할 때다'
'튜터님 계실 때 투자해야 한다!🔥'

그리하여 임장보고서를 마무리한 후, 저의 실전반 튜터님이신 🧡제너스 튜터님🧡 조언을 받아 수도권 4급지 앞마당을 털러 갑니다.

2. 협상의 정석과 같은 물건을 만나다.
매물을 터는 과정에서 강의에서 나올 법한 협상의 정석과도 같은 물건을 만나게 되었습니다.
저는 투자금이 적었기 때문에 아주 크게 협상할 필요가 있었는데요, 이를 위해 사연 있는 급한 매물이 필요했습니다.
제가 매도 이유를 먼저 묻지 않아도 부사님이 사연을 먼저 줄줄 읊어주시는 그런 물건이요,,😉

근데!! 마침!!
집주인이 이사갈 집을 미리 구해 놓은 상태에서 파는 매물을 만났습니다.
퇴근하고 매임하러 달려갔죠.
집은 거실 샷시가 노후화되어 빗물이 바닥까지 스며들어 장판이 다 들떠있는 하자의 '하자를 모르는 사람이 봐도 하자가 있는 베리 럭키한 집이었습니다🍀

2달 반 내로 잔금 쳐야 하는 집주인 + 하자가 아주 명확한 집

저는 이걸로 5천만원 깎고 1호기를 하면 되겠다고 생각했습니다. 희망회로가 미친듯이 돌아가더라고요 호호

강의에서 배운대로 협상 포인트, 내가 줄 수 있는 부분 등을 정리해서 부동산 사장님에게 차근차근 협상을 걸기 시작했습니다.

하.지.만.
제가 배운 협상 이론과 현실은 달랐습니다😥
명분이 명확했기에 최소 3천만원, 많게는 5천만원까지 깎일 줄 알았는데, 1천만원 깎는 것도 쉽지 않았더라고요.

가격을 가지고 줄다리기를 반복했지만, 매도인은 1,500만원 이상 깎아줄 생각이 없다고 단호하게 말했습니다.
1,500만원 깎인 매매가는 해당 단지의 급매 수준으로 저렴한 가격이었으나, 제 투자금 범위 안에 들어오지 않았습니다.
1,500만원은 무슨... 저는 매매가 앞자리를 바꿔야만 했거든요...ㅎㅎㅠㅠ

어차피 급한 건 2달 뒤 잔금쳐야 하는 매도인이라는 생각에, 시간 차를 두고 계속 네고를 진행하려고 했습니다.
하지만 집주인은 경제적 여유가 있었던 사람인건지 전세입자를 먼저 구하고, 그 다음 투자자를 구하는 방식을 선택했습니다.
잔금 칠 확률이 매우 높았던 물건이어서 물건이 바로 나가지 않았던 것 같은데, 매도 방식을 바꾸니 갑자기 훅 나가더라고요.
집주인은 일주일 안에 전세입자, 투자자 모두 순차적으로 구할 수 있었고, 호가에서 1000만원만 깎인 금액으로 거래하였습니다.

저는 그렇게 물건을 보내줘야 했습니다.
협상의 정석과도 같은 물건을 만나서, 1호기를 쉽게 할 수 있을 것이라고 생각했지만 크나큰 오해였습니다.
쉽게 생각한 대가였을까요, 실제 투자판은 초보라고 난이도를 낮춰주지 않았습니다.
아쉬움을 뒤로 한 채 같은 지역에서 다른 단지들을 열심히 뒤져봤지만, 투자 물건을 만들지 못하여 저는 지방 광역시로 눈을 돌리게 됩니다.

📌잘한 점
1. 협상 능력이 부족하다는 것을 깨닫고 협상력 향상을 위하여 '협상의기술' 책을 읽기 시작함.
2. 강의에서 배운대로 협상을 풀어내려고 함. 협상 포인트를 하나씩 적어내려가며 상황을 객관적으로 보려고 했다.
3. 튜터님 말씀대로 좋은 지역부터 투자 대상으로 보려고 한 점.

📌아쉬운 점
1. 그냥.... 모든 것이 처음이고 경험 자체가 너무 부족했다.…

📌배운 점
1. 실거주 매도 시, 누군가 나처럼 가격을 후려쳐서 사려고 하면...!ㅎㅎ 전세입자를 내가 먼저 구한 다음 투자자를 구하는 방식을 고려해볼 수도 있다.

3. 첫 매물코칭
실전반 매물코칭 쿠폰의 만료 기간 전까지 무조건 매코 신청한다는 마음가짐으로 물건을 찾아 바리바리 돌아다녔습니다.

제가 간 지방 광역시는 귀여운 텃세가 존재하는 곳이었습니다.
수도권에서 온 투자자라고 하면 이런저런 핑계대며 예약을 안 잡아주고, 어느 순간 다른 부동산에서는 제 전화 자체를 안 받으시더라고요ㅜ
그래서 워크인을 열심히 했던 것 같습니다.

그러던 와중, 한 부사님이 A단지 X.6억인 물건을 X.55까지 만들어놨는데 불과 얼마 전에 엎어졌다고 귀띔해주셨습니다.
계약 당일 매도자가 신분증을 분실했다고 안 들고 오는 바람에 매수인이 신뢰를 잃고 계약을 안하겠다고 한 그런 물건이었는데요,
물건 상태도 괜찮았고, 공실이어서 세입자를 구하기 편하겠다는 생각에 바로 추가 협상에 들어갔습니다.

집주인은 매도가 급하지 않아 가격이 조정되지 않았습니다만ㅜㅜ 기존에 만들어진 가격으로 투자해도 제 투자금 범위 안에 들어갔고,
이 지역 자체가 워낙 절대적 저평가로 유명한 곳이라, 이 정도 급지의 신축에 이 정도 가격이면 투자하기 괜찮다고 판단하여 매코를 넣었습니다.

매물코칭으로 만난 💙제주바다님💙은 엔젤 그 자체셨습니다. (쏘 서윗,베리 카인드💖)
하지만 결과는... 탈락이었습니다 히힛

"여기를 이 정도 투자금을 들여서 투자하지 않을 것 같아요."
"따구님 투자금에서 조금 더 보태면 수도권을 살 수 있다는 대안이 있는데, X만원은 그 안에서 대안이 없어요. X만원으로 맞춘다고 생각하고 보세요."

그래도 멘토님께서 감사하게도 투자 방향성을 명확하게 알려주셨고, 제가 실전 투자에 부딪치면서 궁금했던 부분들을 사이다 마냥 풀어주셨습니다.
특히 핵초보 협상가였던 저는 협상 관련해서 궁금한 것들을 많이 물어보았습니다.

"협상을 할 수 있는게 제한적인 단지 같은 경우, 다른 단지를 같이 보고 있고 이 가격까지 되면 매수한다 정도로 풀어갈 수 있어요."
"근데 안 깎이는 것을 굳이 붙어가지고 더 비싸게 주고서 살 필요는 없어요."
"네고 안되면 2주 정도 더 지켜보고 다시 대봐요."

덕분에 모든 단지가 협상이 가능하다... 아니 가능해야한다 라는 프레임에서 벗어나 협상이 용이할 것 같은 물건을 찾는데 더 초점을 둘 수 있었습니다.
그리고 지금 생각해보면 무슨 자신감이었는지 모르겠는데, 사실... 저는 매코를 통과할 줄 알았거든요...!?ㅋㅋㅋ
다들 물건 찾으면 이 정도면 계약해도 될 것 같고,,,조급해져서 가계약금 넣고 싶잖아여,,,제가 딱 그랬습니다.
근데 코칭을 받고 나니, 제가 '투자금' 그리고 '매수'에만 너무 집중하고 있었다는 것을 깨닫게 되었습니다.

"따구님, 최근 3개월 중에서 내가 제일 싸게 산다는 생각으로 접근하세요" 라는
제주바다님의 말씀을 듣고 머리가 띵해졌습니다.
월부에서 약 1년이 넘는 시간 동안 저평가, 비교평가를 지겹게 들어왔는데 막상 투자를 하려니 투자금이 부족하다는 이유로 제가 살 수 있는지 없는지에만 초점을 맞추고 있더라고요.
1호기를 후딱 해치우고 싶다'라고 생각했던 것을 반성하며, '배운대로 할 수 있을 만큼 해보자'라고 마음을 다시 먹게 되었습니다.
매코는 저에게 안전장치의 역할을 제대로 해줬으며, 50만원 이상의 값어치를 톡톡히 해냈습니다💫

📌잘한 점
1. 어찌저찌 투자 물건을 찾았다.
2. 매코를 건너뛰지 않았다.

📌아쉬운 점
1. 매코에 넣은 2순위는 사실 제대로 된 2순위가 아니었다. 나에게 제대로된 투자 후보 단지가 없었다.
2. 1호기가 너무 하고 싶은 나머지 투자금과 매수에만 꽂혀있었다.
3. 임장지 중 비교할 만한 앞마당이 많지 않았다.

📌배운 점
1. 협상할 수 있는 물건은 따로 있으며 협상되는 물건을 사면 된다. 하나의 물건에만 집착하지 말자.
2. 투자는 해치우는 것이 아니다. 과정 하나하나를 제대로 밟아보는 것이 중요하다.

4. 추가 앞마당 만들기 및 마인드 컨트롤
그 후 약 3달 간 광역시 앞마당 2개와 수도권 앞마당 1개를 추가로 만들며 투자 기회를 계속해서 엿봤습니다.

개인적으로 참 신기했던 건, 앞마당이 조금씩 늘어나니 비교평가가 되기 시작했습니다.
올해 1월에 매코를 받았을 때는 지방 앞마당이 3개뿐이어서 비교평가가 되지 않았는데,
같은 지역에 앞마당 2개가 추가로 생기니 가격에 대한 저의 의견이 조금씩 생기더라고요.
그리고 매코에서 왜 떨어졌는지도 알 것 같았습니다. 같은 가격으로 더 좋은 물건을 살 수 있었다는 것이 보였습니다.
역시 앞마당이 많아야 하나 봅니다❣️

하지만 시간이 흐를수록 마음은 힘들어졌습니다.

‘다른 사람들은 1호기 잘만 하는 것 같은데, 난 뭐가 문제인거지ㅜㅜ'
‘권유디 튜터님께서 1호기는 교통사고처럼 온다고 하셨는데, 난 왜 사고 안 당해...? 내 교통사고는 도대체 언제 어디서 일어나는거임..?’
 

1호기를 너무 하고 싶은데 1호기를 할 수 없을 것만 같은 마음이 몇 달 간 공존하면서 심적으로 많이 지쳐있었던 것 같아요.
이 때 회피하고 싶었는지 갑자기 회사 업무가 잘 되고 집안일이 하고 싶어졌던..ㅎㅎ

그리고 어느 순간부터 협상 과정에서 부사님들의 반응이 저를 짓누르기 시작했습니다.

"그 가격 집주인한테 말하면 물건 거둬드린다니까?"
"그 가격이면 진작 나갔지~"
"실거래가 안봤어? 실거래 찍혀있어서 그 밑으로는 안돼"

이런 말을 들을 때마다 작게 흔들렸고, 몇 달을 반복해서 듣다보니 저도 모르게 움츠러들고 있더라고요.
앞마당 만들 때 느껴보지 못했던 복합적인 감정들을 느꼈던 것 같습니다.

이 때 마음을 다잡는데 도움이 되었던 것은 하기 문구였습니다. (책이나 비전보드는 아쉽게 도움이 안됨😥)
"투자 가능한 물건 100개를 보면, 그 안에서 분명 투자할 만한 물건 1개는 나온다."
횟수로 생각하니 부사님에게 거절당하고 협상이 잘 안되어도 '100개 중 1개 채웠다'는 누적되고 있다는 생각이 들어 버틸 수 있었습니다.
저처럼 비전보드나 책이 멘탈 관리에 도움이 되지 않는 분들에게 이 방법 추천드리고 싶습니다.
그리고 이 문구 누가 알려주셨는지 기억나지 않지만, 알려주셔서 감사합니다.
버티는데 큰 도움이 되었습니다.

📌잘한 점
1. 심적으로 힘들어도 버티면서 앞마당을 추가로 만들어나갔다.

📌아쉬운 점
1. 지금 생각해보면 과정을 더 즐길 수 있었을텐뎁

📌배운 점
1. 존버는 승리한다.
2. 각자 성향에 맞는 멘탈 관리 방법이 있다. 나에게 맞는 방법을 더 찾아갈 필요가 있다.
3. 양치기가 의외로 다양한 방면에서 해답이 될 수 있다.

너무 길어지는 관계로 나눠서 올리겠습니당