[실전31기 지금부터 1채 2채 쌓아가 보리💚 추디] 실전4강_선배강의 후기

안녕하세요.

행동을 바꾸고 실천하는 투자자 추월차선대디입니다.

험블튜터님의 선배강의를 통해 매물임장과 협상이라는 실전투자 과정에서 

참고할 수 있는 꿀팁과 실전투자자에게 맞는 액션플랜을,

김인턴 튜터님의 선배강의에서는 앞마당에 대한 촘촘한 관리방법과 

임보 결론 작성방법을 배울 수 있었습니다.

제 잘못된 습관을 바로잡을 수 있었고 

모르던 것은 배울 수 있었던 유익한 시간이었습니다^^

그리고 마지막으로 강의 해주신 튜터님들이 얼마나 이 강의에 진심인지,

그리고 얼마나 후배들에게 도움을 주고 싶어하는지 정말 크게 느꼈습니다.

두 분 모두 감사 드립니다.

험블 튜터님 - 실전투자로 이어지는 매물 임장/협상 프로세스

실제 매물임장과 협상에서 부딪힐 수 있는 많은 문제들을 예시와 함께 해결해주셨습니다.

저도 많이 겪었고 앞으로도 이 판에 있다면 계속 겪게 될 문제인데

제가 해왔던 부분도 있지만 놓치고 있었던 부분도 많아서 BM포인트도 많고

큰 도움 됐습니다^^

1. 투자자를 싫어하는 사장님들에게 전임을 통해 매물예약을 할 때

대응방안 - 내 상황을 적극적으로 오픈한다.

• 자금상황 예시
  다음 달에 잔금 들어올 돈이 있는데 지금 집을 봐둬야 한다.
  전세금 빼내고 월세로 옮기면서 투자를 하려고 한다.
• 투자상황 예시
  사장님 제가 00지역이랑 여기를 같이 고민하고 있는데 
  이 물건 가격이면 거기보다 여기가 훨씬 좋을 것 같아서 연락 드려어요. 
  물건 보고 조건 맞으면 결정하려고 해요.

Point. 실제 투자로 검토하며 고민하는 부분들로 사장님과 대화를 이어나가기

만약 위 방법이 통하지 않는다면?

• 내가 적극적으로 투자로 검토하는 단지의 단임을 한번 더 가보거나,
• 친절한 부동산을 찾아 전임과 매임을 반복하거나,
• 보유물건이 적고 적극적인 부동산을 활용하여 공동중개를 요청하거나
  또는 비교가능한 단지 예약하면서 공동중개 신청

Point. 그 상황에서도 내가 할 수 있는 것을 찾거나 다른 사장님들과 라뽀 형성

2. 임차인이 집을 안 보여줄 때

대응방안 - 임차인의 불안요소를 제거해주자. 

• 더 살고 싶은데 나가라고 할까 봐 피할 때
  : 투자 목적이고 실입주 계획이 없다는 것을 설명해달라고 요청
• 보증금 못받을까 봐 걱정할 때
  : 납세나 소득증빙 해줄 수 있다고 설득 해달라고 요청

Point. 고객(임차인)의 니즈에 맞춰서 대응하는 CEO마인드

3. 계약금 넣어야 집 보여준다 할 때

위와 같이 내 상황 오픈 등 대응해보고 그래도 안되면 다른 집을 확인한다.

절대 먼저 가계약금을 넣지 않는다.

Point. 내가 할 수 있는 모든 노력을 하되 계약 상에서 끌려 다닐 수 밖에 없는 구조를 만들어서

          리스크를 떠안지는 않는다. (대안의 중요성)

매물 예약 전 사전 정보 확인 꿀팁! (BM)

• 낮게 세 낀 물건 갱신여부 파악 방법
  : 물건 정보에서 입주협의 가능일 파악 후 아실에서 갱신여부 확인
• “저”라고 표기된 저층 물건 층수 파악방법
  : 네이버부동산 보유세와 동호수/공시가격 정보를 매칭하여 파악하면 남들이 놓치는 
  4층 이상 좋은 기회를 나는 놓치지 않을 수 있다.
• 매물 수 많은 부동산 쉽게 찾는 방법
  : 부동산지인 - 지인빅데이터 - 중개사전화번호부-범위 내에서 매물 많은 부동산 찾을 수 있음

위 내용 외에도 점유자 케이스별로 어떤 질문을 해야 하는지 등 

실전투자에서 바로 써먹을 수 있는 꿀팁을 많이 알려주셨습니다. 

튜터님 만큼 정돈된 프로세스가 몸에 체득되지 않았지만 뚝딱뚝딱 해내다 보면 
언젠가는 같은 지점에 도착하는 것.

결국 헤멘만큼 내 땅이다 라는 말을 마음에 간직하고 실행하겠습니다.           

김인턴 튜터님 - 실전투자로 이어지는 앞마당 관리 / 임보 결론내기

모든 월부인의 끝나지 않는 숙제!! 앞마당 관리와 임보 결론.

이 부분에 대한 디테일한 액션플랜을 명확하게 주셨습니다.

저도 앞마당만 많이 늘려왔지 그 관리에서 부실한 부분이 많았는데..

지금부터라도 앞마당을 잘 정리할 수 있다는 희망이 생겼습니다..^^(실전 오길 잘했다.)

그리고 앞마당을 관리하는 행동이 결국 임보 결론과 끝 점에서 만난다는 것도 깨닫게 됐습니다.

• 앞마당 관리의 핵심은 무엇인가? 
  투자 기회를 잡아서 실전투자로 연결하기 위함.
• 실전투자로 연결하기 위해 나는 무엇을 해야 하나?
  투자 기회를 잡기 위한 행동을 해야 한다.
• 투자 기회를 잡기 위한 행동이 무엇인가? 
  앞마당 가격 변화 확인 → 투자 후보 지역 중 우선순위 지역을 선별하여 실전투자를 준비!
• 실전투자를 하기 위해서는? 
  투자 후보 단지 리스트를 정해야 한다.

근본적으로 앞마당 관리는 실전투자로 연결하기 위한 행동임을 다시 느꼈습니다.

그에 대한 액션플랜은?

1. 시세 트래킹
   ① 앞마당이 늘어난 경우 지역별 트래킹이 아닌 ★가격대별 시세 트래킹 하는 것을 권장
      Point. 가격대별 시세트래킹은 트래킹하면서 비교평가까지 병행할 수 있으므로 반드시 BM!
   
   ② 매매/전세 가격변화, 전세 매물 감소 현황을 파악하면서 입주 진행 단지 또는 
        아직까지 가격이 눌려있는 단지를 파악하여 전임을 통해 시장상황 파악  
      Point. 이상징후가 포착되면 전임을 통해 파악하는 것이 투자자의 필수 자세!
           사장님 응대분위기, 매수문의(실거주vs투자자), 전세문의/대기수요, 아실 등록 안된 전세 실거래가 확인
   
   ③ 가격대별 시세트래킹을 해서 억대별 싼 단지를 추린 후 가격대 별 저평가 단지가 집중되어 있는 지역이 
        투자 후보 지역이다.
    
2. 원페이지(모든 앞마당 매달 하는 것!!★)
   ① 목적
        : 앞마당 상황을 정리하고 리스크를 검토하여 투자 우선순위 지역을 정하기 위함.
   ② 트래킹을 통해 선정된 지역이 비슷한 가격 / 가치라서 애매할 때 
        두 개 이상 지역을 그대로 남기되 원페이지 정리를 통해 지역 결정
       Point. 투자 후보 지역(앞마당)의 현 상황과 리스크를 검토해서 우선순위 지역을 뽑는 과정
    
3. 전수조사
   ① 원페이지 정리를 통해 최대 3개 지역을 선정하여 전수조사를 진행
       투자 우선순위 단지를 추리기 위한 행위
   ② 임장 마지막 3일은 최소 3일은 투자 후보지역에 대한 전수조사와 전화임장에 몰두!
   ③ 앞마당이 20개 이상인 내 경우 경우 권역/급지별로 묶어서 매일 시세트래킹…빡세네
    

임장보고서 결론 작성 방법

임장보고서 결론은 왜 써야 하나? 실전 투자에서 투자 의사결정을 스스로 내릴 수 있도록 준비하면서 인사이트를 쌓아가는 과정이다.

1등은 뽑지 마세요

전고 대비 하락이 크든 전고에 가깝지만 입지가 더 좋은 단지이든, 가치 대비 저평가 되었다면 그 중에 뭐가 좋은지 1등을 뽑으려 들지 말고 감당 가능한 단지에 투자를 실행해서 등기(자산)을 가지는 것이 중요하다.

공부가 아니라 투자를 해서 자산을 쌓아야 하는 것.

매물임장 하는 날 마다 봤던 물건을 두개씩 비교해서 가장 저평가된 물건을 선정한다.

그 다음 매물임장일에 봤던 단지 중에서도 추린다.

각 날짜마다 나온 저평가 물건들 중에 TOP3를 추리는 것은 쉽지 않다.

이럴 때에는 ★투자기준을 좀 더 좁혀가면서 기준에 부합하지 않는 것을 소거법으로 지워서 TOP3를 남긴다.

투자그룹핑 하기에 앞서서 가치 대비 가격이 싸고 내가 감당가능한 단지를 추려놨다.

이 상태에서는 전고점이나 매매가가 높은 것이 우선순위이다.

그전까지 가치와 가격을 판단한 것을 믿으면 된다.

앞마당은 꾸준히 늘려나가고 있지만
뭔가 채워지지 않고 부족하다는 느낌을

지울 수가 없었는데 

두 분 튜터님의 강의를 통해서 

그 답에 좀 더 가까워진 것 같습니다.

진심을 다해서 강의를 준비해주신 튜터님들께 감사 드립니다!