실전투자경험 ⛳요약 [워맨저스_온유] #7 서울 수도권 투자, 어떤 걸 선택할지 모르겠다면 (투자금 2~3억대 복기) [우도롱]

원글 : https://cafe.naver.com/wecando7/11532366

여태까지는 지역을 알아가기 위해 앞만 보며 앞마당을 열심히 만들어 왔다면,

이번 달은 잠시 앞마당 늘리기에 쉼표를 찍고 

가지고 있던 앞마당을 펼쳐 놓고 투자 단지를 비교해 보고 있습니다.

좀 덜 좋은 지역이더라도 어차피 최소 전고까지는 오를테니 전고대비 싸게 사는게 좋은가?

좀 더 비싸더라도 더 좋은 지역을 사는 것이 좋은가?

하루에도 몇 번씩 고민하는 이 시점에서 어느정도의 가이드 라인을 제공해 주는 글 같습니다.

“전고점이 같다면 더 싼 걸 투자해야할까?”

[작년 하반기 기준 투자금 2-3억대에서 전고 9.7-9.9억 단지. 매매가는 8억 5천 ~ 7억 8천]

영등포구 양평한신 25평 : 전고점 9.7억 ▶ 8.5억 (-12%)     

*양평한신은 영등포구(3급지) 내 하위생활권(양평생활권) 단지

성북구 월곡두산위브 33평 : 전고점 9.8억 ▶ 7.8억 (-20%) 

*성북구(5급지) 앞마당이 아니라 생활권 순위는 모르겠음

[6개월이 지난 지금]

전고점이 비슷한 것들 중 매매가가 저렴했던 은평, 노원, 성북보다

매매가가 비쌌던 영등포구 양평한신이 먼저 상승 흐름을 보임

=> 전고점은 같았지만 땅의 가치가 더 좋은 양평한신이 더 빨리 많이 올라간다.

     내 투자금 범위 내에서 입지가 좋은 걸 찾고 저평가인지 판단해보자.

“내 투자금 범위 내에서 매매가 제일 비싼걸 투자해야할까?”

[작년 하반기 기준 투자금 3억~6.5억 단지들. 매매가는 10억대 ~ 7억대]

매매가가 제일 높은 4급지 등촌아이파크 32평 매매가 10.2억 / 전세 6.8억

그럼 여기서 매매가가 제일 높은 4급지 강서구 30평대냐 3급지 영등포구 20평대냐?

[6개월이 지난 지금]

매매가격이 제일 비쌌던 10억대 등촌아이파크 30평대보다

8억대 영등포구 양평한신 20평대가 먼저 상승 흐름을 보인다.

=> 매매가격이 제일 높다는 게 제일 좋은 건 아니다.

     20평대이더라도 땅의 가치가 더 큰 곳, 사람들이 더 좋아하는 단지에서 투자 기회를 찾아보자.

서울 수도권 투자 이렇게 선택하자.

1. 전고점이 같더라도 싼 것 보다는 땅의 가치가 좋은 것

2. 투자금 내에서 매매가 높은 것보다는 땅의 가치가 좋은 것 

(땅의 가치 = 위치 + 직장, 교통, 환경, 학군)

★적용★

1. 비교평가 시 전고점이 같으면 어? 이곳들은 가치가 비슷한가 늪에 빠지지 말고 땅의 가치를 더 따져보자.

2. 못해도 딱 전고점 이상은 오를 거라 생각하고 전고점 - 현재 매매가로 더 싼가 더 비싼가를 

   단순하게 가늠하기도 했는데, 땅의 가치가 좋은 것은 더 빨리 그리고 더 많이 오른다는 사실을 판단 기준에 넣자.

3. 무조건 땅의 가치다! 땅의 가치를 잘 판단하고 저평가를 거를 수 있는 눈을 기르자.

    (가격에 매몰 되거나 혹하지 않기)