[경매올인원 1기] 송실의 실전반 3주차 수강후기 (온라인)

새롭게 알게 된 점

• 낙찰가 비교보다 ‘내 기준’ 설정의 중요성
  • 패찰 후 낙찰가와 내 입찰가를 비교하는 건 무의미
  • 낙찰가는 정답이 아니라, 낙찰자의 판단 기준일 뿐

• 매매가 흐름을 통한 투자 판단
  • 낙찰가보다 중요한 건 이후 매매 사례를 통해 타당성을 판단하는 것
  • 낙찰자의 전략은 낙찰 이후 시세 흐름을 보면 드러남

• 회생절차 물건의 지연 리스크 → 보증금 회수 전략 필요

  • 회생심판이 개시된 물건은 낙찰 후에도 매각허가가 보류될 수 있음
  • 이런 경우엔 기다리지 말고 즉시 보증금 반환 신청할 것

  📌 회생절차로 낙찰 후 수개월간 허가가 미뤄진 사례 - 기다리다 기회비용 손실 발생

• 권리관계 변동 여부의 입찰 전 최종 점검 필수

  • 입찰 직전 등기사항과 권리변동 체크는 필수

    예) 5천만 원 근저당권 → 4억 보증금 임차인 후순위 → 임차인이 변제해 대항력 주장 → 낙찰 불허가

• 통장에 현금이 남아 있는 건 기회의 방치
  • 자금은 돌고 흘러야 수익을 만든다!
  • 통장에 현금이 오래 머무는 건 ‘게으른 자본’이며, 적극적 투자처를 찾는 습관이 중요함.

느낀 감정

• ‘내 기준’의 확립이 투자자의 중심을 만든다

  • 낙찰가에 일희일비할 게 아니라, 내가 정한 기준이 흔들리지 않아야 한다

   

• 낙찰은 시작일 뿐, 실전은 그 이후다
  • 낙찰 자체보다 이후 매매 흐름, 투자 구조, 출구 전략이 진짜 실력이다 ⭐

• 리스크는 입찰 전에 끝나지 않는다
  • 회생절차나 권리관계 변동 등 예상 못 한 변수가 많으므로 투자에선 ‘마지막 확인’이 생존을 좌우한다

• 자본의 정체는 곧 기회의 상실이다
  • 통장에 현금이 오래 머물러 있다는 건, 결국 스스로 투자 타이밍을 놓치고 있다는 증거

  • 돈이 쉬고 있다는 건 내가 쉬고 있다는 뜻 🚫

     

 당장 실행 할 한 가지

✅ 입찰 전 체크리스트 강화

• 입찰 전날 마지막 등기 / 사건변경 확인 루틴화

✅ 통장 현금은 ‘투자 대기 자산’으로 인식하기

• 현금이 있을 때마다 “이걸 어디에 어떻게 돌릴 수 있을까?” 질문하기
• 무의미한 보유를 줄이고, 목적 있는 투자처 탐색 습관화

✅ 패찰 이후의 매매 흐름 정리 루틴 만들기

• 패찰된 물건의 이후 매매사례 정리 → 실제 낙찰자들의 출구 전략 분석
• 나만의 실전 감각을 쌓는 학습 루틴으로 활용