수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 소액으로 2배 수익, 부동산 투자 첫걸음
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
최고의 투자자로 우직하게 가자! 최곰입니다.
1억 안으로 수도권 외곽 구축 vs 광역시를 할 것인가?
고민한 것을 나눠보려고 합니다.
운이 좋게 월부학교에 와서
제가 생각한 모든 것들이 하나씩 깨어지고 있습니다.
잘못된 것보다 좋은 방향으로 깨어지는 것이지요.
투자 방향성의 변화: 무조건 수도권에서 벗어나다
처음에는 "무조건 대출해서라도 수도권 외곽"이라는 생각을 가지고 있었습니다.
하지만 실제 시장을 분석해보며 생각이 완전히 바뀌었습니다.
가장 중요한 깨달음은 대출은 감당 가능한 선에서 해야 한다는 것입니다.
내년 투자금을 미리 끌어와서 사용하는 개념이죠.
투자금 시나리오 설정
연간 3천만원 저축 가능하다고 가정해봅시다.
종잣돈: 3천만원
대출금: 3천만원
총 투자금: 6천만원
하지만 이렇게 투자하면 대출 이자를 갚으며 내년 투자는 불가능하고,
그 다음해까지 거의 2년간 추가 투자가 어려워집니다.
자~ 이제 6천만원이 생겼습니다.
그럼 차근차근 저, 환, 수, 원, 리 중
앞마당에서 저평가 된 단지를 찾아봅니다~
수도권 외곽 vs 지방 광역시 비교 분석
수도권 외곽 (부천, 산본) 검토
6천만원 예산으로 찾아본 결과, 역세권 구축 아파트가 10평밖에 되지 않았습니다.
"10평으로도 수익이 날까?"라는 고민이 들었죠.
동시에 지방 앞마당에서 전세가가 상승 중인 울산 광역시도 검토해봤습니다.
광역시 물건들이 훨씬 좋은 조건을 보여줬습니다.
여기서 부터 고민을 합니다.
그래도 수도권 외곽이긴 하지만 역세권에 10평이니깐 해도 되겠지?
근데.. 광역시 투자 물건을 보면 너무 좋은 단지가 아른아른~
아! 여기서 저는 프메퍼 튜터님께 배운 전전고점의 시기에서 전고점 21년 기준으로
한번 얼마나 있어야 내가 수익을 얻을 수 있을까?
그렇다면 내가 어떤 기준으로 어느 투자처를 봐야 하는지 결정할 수 있을거다!
생각하였습니다.
가장 먼저 경기도를 봅니다.
전전고점 시점이 15년이더라구요.
그럼 그때의 경기도 시장 상황을 보았습니다.
15년이 경기도가 전반적으로 가격이 상승하였습니다.
A단지 전용 41 - 15년 4월 부터 상승 시점으로 부터 +2.21 수익!
B단지 전용 42 - 15년 2월 부터 상승 시점으로 부터 +2.78 수익!
와우! 거의 5년 동안 거의 2억 수익을 받았네요.
그럼 이어서 부천도 살펴봅니다.
A단지 전용 39 - 15년 4월 부터 시작 시점으로 부터 +1.98 수익!
B단지 전용 42 - 15년 3월 부터 시작 시점으로 부터 +2 수익!
C단지 전용 42 - 15년 1월 부터 시작 시점으로 부터 +3.03 수익!
부천도 만만치 않게 거의 2억인데
그중에 선호요소인 초품아를 가진 금강마을이 더 올랐네요.
여기서 일단 결론을 내봅니다.
오! 수도권 외곽 역세권 10평도 가격이 올라가는 구나!!
어 생각보다 괜찮은데?
그럼 울산도 동일하게 전전고점의 시기를 보니
19년이였고, 19년 울산 시장을 한번 보니 19년 공급이 있어도
경기가 너무 회복되어 가격이 올라가는 시점이 되었습니다.
A단지 전용 59 - 19년 3월월 부터 시작 시점으로 부터 +1.15 수익!
B단지 전용 59 - 19년 8월 부터 시작 시점으로 부터 +1.83 수익!
C단지 전용 59 - 19년 8월 부터 시작 시점으로 부터 +2.12 수익!
오호! 광역시 단지들을 보니깐 다들 수익이 단지에 따라
수도권 외곽 구축 10평대와 비슷한 수익을 얻는다고!?!?!?!!!
광역시 C단지는 부천A단지보다 수익이 좋았습니다!!
#핵심 인사이트: 10평도 수익 가능, 하지만...
분석 결과 수도권 외곽 역세권 10평도 충분히 수익을 낼 수 있다는 것을 확인했습니다.
하지만 같은 투자금으로 지방 광역시 좋은 단지에 투자하는 것이 더 효율적일 수 있다는 결론에 도달했습니다.
지방은 역시나 단기로 수익을 낼 수 있다는 것을
한눈에 볼 수 있었습니다.
#투자 전략의 핵심: 장기 vs 단기
결국 투자 방향은 개인의 목표에 따라 결정됩니다.
장기 관점 → 수도권 외곽 구축
안정적이지만 상대적으로 긴 보유 기간 필요
역세권 10평이라도 장기 보유 시 수익 실현 가능
단기 관점 → 지방 광역시
빠른 수익 실현 가능
회수한 자금으로 더 좋은 자산에 재투자 기회
#나의 선택: 지방 광역시 투자
빠른 수익을 원하는 저로서는 지방 광역시 투자를 선택했습니다.
"무조건 수도권"이라는 고정관념에서 벗어나,
지방 광역시에서 빠르게 수익을 실현한 후 더 좋은 자산에 투자하는 전략을 택했습니다.
여러분이라면 어떤 선택을 하시겠습니까?
오래 걸리지만 안정적인 수도권 외곽 역세권 10평
빠른 회수가 가능한 광역시 투자
같은 고민을 하고 계신 분들께 도움이 되었으면 합니다.
이 방식이 다소 틀릴 수 있지만
이렇게 해보면서 나의 투자의 방향을 결정해보고
지금 할 수 있는 투자의 최선을 다하는게
중요하다! 라는 것!을
배웠기에~ 저와 같은 고민은 하시는 분이 있다면
도움이 되었으면 좋겠습니다.
이제 정말 더워지네요!
건강 조심하시구요~
글 읽어주셔서 감사합니다.
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