세입자가 전세대출, 전세보험 가입 불가시 계약해제 특약을 요구하는데요

웰시조안님 안녕하세요.

1항에서 근저당권등 권리 설정이 되어있지않은 등기물이라고 말씀해주셨는데, 근저당 말소조건에 대한 언급이 되는 것은 기 세입자의 전세보증금반환대출이 실행되는 경우인 것인지 궁금하긴합니다.

그리고 저라면 이런 점들을 생각해 볼 것 같습니다.

권리변동 시 계약해지)
이와 관련해서는 문제가 없는 것 같습니다. 당연한 부분이기도 한 것 같고요.

계약 수평해지)
아마도 예비임차인께서 전세대출 거부 및 그로인한 사례가 있으신분이라는 생각이 듭니다. 그래서 임대인의 귀책사유로 인한 대출 반려 시 계약을 수평 해지 할 수 있다는 부분을 넣고자하시는 것 같아요. 작년 여름부터 조건부 전세대출 규제라는 것이 등장했고 풀어다 조였다를 반복하다보니 더 그런 것 같고요.

무엇보다 전세대출이 99%로 이뤄지는 요즘이기에 필요하기도하고 임차인 입장에서도 헷징 방법으로 사용될 수 있다고 생각합니다. 임차인측에서 수평해지 계약을 넣고 싶어 한다면, 저라면 저도 수평해지를 헷징할 수 있는 조항을 함께 넣을 것 같습니다.

언제까지 전세대출 승인 여부를 통지해준다거나, 정확히는 전세대출 심사결과 전 새로운 임차인(대출에 문제가 없거나, 승인 되어있거나, 또는 대출 없이 임차 계약을 할 수 있는)이 계약을 희망한다면 이번 계약은 해지 할 수 있다는 문구를 함께 특약에 삽입할 것 같습니다. 즉 전세 대출 승인 여부까지 계속 광고를 유지하면서 1순위 2순위 차순위 예비 임차인을 구하는 겁니다. 승인 이후에는 당연히 해지를 원할 시에는 임대인의 귀책사유니 배액을 상환이 맞는것 같고요.

촉박한 잔금 일정에서 임대인으로서도 해야 하는 대비책이 되기도하고, 임차인 입장에서도 이 계약을 성실히 이행하기 위해 전세대출에 대한 적극적인 노력을 같이 할 수 있도록 하는 것입니다.


본 계약서에 있는 배액 상환)
계약서 본문에 배생배상이 있는 부분은 대출 반려에 대한 계약 해지 시에 대한 부분이 아니라, 임대인의 단순 변심 등 일방적 계약 해지일 때 배액 상환하고 해지 할 수 있고, 임차인은 계약금을 포기하고 해지할 수 있다는 부분에 대한 내용이라고 생각됩니다. 매도인과 매수인 포지션 일때도 마찬가지고요. 이 부분을 확대 해석하신 듯한데, 중개인이 대출 반려에 대한 부분에서까지 확대 해석하신것이라면 바로 잡아볼 것 같습니다.

임대인의 귀책사유로 인한(신용, 건물 하자, 권리 변동)등으로 대출 및 보증가입이 반려되는 것과 임차인의 귀책 사유로 인한 대출 및 보증가입이 반려되는 것은 다르다는 것 역시도 저라면 넣어 볼 것 같습니다.(저리 대출만을 고집하여, 정책 대출 안나온다네요. 계약해지해주세요. 라던가, 임차인의 신용 등의 문제로 대출이 반려될 수도 있는데 이 부분을 임대인의 귀책 사유인 것은 아니라는 점을 분명하게 상호간에 인지 공유를 하는 것이 좋을 것 같습니다. 제가 임차를 하면서 보다보니 대출이 거절되면 그냥 다, 임대인 탓인 것처럼 말씀하시는경우도 있더라구요ㅎㅎㅎㅎ 당시 조건부 전세대출이 유주택 또는 다주택자에게 또는 근저당말소조건으로 불가하게 시행되는 정책적 요인을 임대인 귀책사유라고 볼 수는 없는데 말이죠.

마지막으로 가장 먼저 선행되어야 할 것)
이 예비 임차인을 반드시 잡아야 하는 상황 인지에 대하여 살펴보는 것입니다. 현재의 전세 분위기, 또 잔금시점까지의 가용자금(잔금가능여부)를 고려하였을 때 잡아야만 하는 임차인인지 아니면 아니어도 다시 구해볼 수 있는 버퍼가 있는 상황인지(전세 분위기, 자금 여력) 살펴보시면 좋겠습니다.

그래서 반드시 잡아야 하는 임차인이라면 정책대출이 반려될 경우, 일반 대출 실행 시 그 차액을 임대인 전부 또는 일부를 일시불로 지급한다거나 하는 등으로 붙잡을 수도 있을 것 같습니다.
같은 측면에서 임대인의 단순 변심이 아닌 예기치 못한 귀책사유(신용, 하자, 권리변동 등)으로 인한 문제로 대출이 반려되는 것을 배액상환해야한다고 하는 것은 임대인입장에서 너무 불리한 조항이 아닐까 하는 생각도 해봅니다.

5월 1일 부터 질문을 꾸준히 해 가시면서 풀어가고 계신 것 같은데 마무리가 어느정도 보이는 것 같네요. 조안님 화이팅입니다!


관련해서 재이리님의 경험담도 한번 읽어보시면 도움 되실 것 같습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10113811