안녕하세요
효도하는 집찾기
효집입니다.
많은 분들이
앞마당 최종 1등 뽑기를
어떤 프로세스로 해야할지
궁금해하시는 것 같아
제가 하는 방법을 소개드리려고 합니다.
제가 하는 프로세스는
1) N억대별 저평가 후보 - 2) N억대별 저평가 풀 담기 - 3) 투자금별 정리 - 4) 내 투자금 적용 최종1등
순으로 진행하는데요.
순서대로 천천히 설명드리겠습니다.
N억대별 저평가 후보
1. 시세스캐닝
억대별 저평가 후보는
30평대/20평대, 수도권/지방을 나눠서 진행합니다.
지도 위에 올리기 전
네이버 부동산으로
시세스캐닝을 통해
싸다고 생각하거나,
비교하고 싶은 단지거나,
트래킹 하고 있는 단지거나
하는 단지들을 비교적 러프하게
엑셀로 추려줍니다.
시세스캐닝은 위 사진과 같이
평형, 가격을 필터링 걸어
해당 가격대 단지들만 볼 수 있도록 해줍니다.
그 후 보라색 팻말이 뜨는 단지들을 클릭하며
실제 저층/탑층 제외 매물의 가격을 확인하며
엑셀에 적어둡니다.
2. 지도위에 표시
제가 최근 사용하는 방법은
앞마당 중 N억대를 지도위에 올려보는
방법인데요.
싸다고 생각하는 단지들은
형광색 표시 후 지도위에 올린 후
싸다고 생각하는 이유도 함께 써줍니다.
이 때 저평가 후보들은
전세가에 매몰되지 않도록
'매매가'를 기준으로 뽑습니다.
해당 방법으로
30평대 : 10억대, 9억대, 8억대, 7억대, 6억대...
20평대 : 10억대, 9억대, 8억대, 7억대, 6억대...
억대별 각각 한장의 장표로 만들어 둡니다.
(장표 BM할 수 있게 해주신 쪼코파이a님 감사합니다!!!)
N억대별 저평가 풀
3. 억대별 저평가 TOP 5 뽑기
억대별 저평가 후보로 뽑힌 친구들을 모아모아
저평가라고 생각되는 BEST 5순위까지를
저평가 풀에 담습니다.
(5순위를 넘어 6~10순위까지 더 담아도 상관은 없습니다.)
이 과정까지는 전세가와 투자금을 쓰긴 하지만
투자금 보다 저평가를 고려해 풀에 담습니다.
(전세가 및 투자금을 쓰는 이유는
다음 단계인 투자금 별 정리를 쉽게 하기 위함입니다.)
여기까지도 30평대/20평대를 나눠서 정리합니다.
투자금 별 정리
4. 투자금에 따라 정리하기
위 3단계 까지 거치면 어느정도 저평가된 애들이 모아질텐데요.
실제로 내 투자에 적용하기 위해선
내 투자금에 맞는 단지를 선별할 필요가 있겠죠?
투자금은 3천/5천/7천/1억/1.5억/2억/2.5억/3억~ (+ 그 이상)
으로 나누어 저평가 풀에 담긴 단지들을
위와 같이 재배치 해봅니다.
이때부터는 30평대/20평대를 함께 기입합니다.
내 투자금 적용 최종 1등
5.내 투자금 범위에 들어오는 단지 비교하기
4단계에서 투자금에 따라 정리된 단지들 중
내 투자금에 맞는 단지들을 더 디테일하게 비교합니다.
(투자금 1억이라면, 투자금 1억대에 담겼던 단지들 비교)
이 단계에서는,
단지의 가치대비 저평가도 고려하지만
이미 위 과정을 거치며 충분히 저평가가 된
단지들끼리의 싸움이기에
투자금 & 리스크를 함께 고려하여 순위를 매깁니다.
6.내 투자금 적용 최종1등 뽑고 이유를 적기
마지막으로, 내 투자금에 맞는
단지들 중 싸면서
투자금 및 리스크까지 감안하여
가장 나에게 유리하다고 생각되는 단지들
TOP3 우선순위 대로 나열해보세요.
TOP3라고 하지만,
5개가 되어도, 10개가 되어도 상관 없습니다.
다만, 뽑은 이유는 최대한 상세하게 적어야
나중에 복기 포인트가 될 수 있다는 사실!
이렇게 임장보고서의 마무리
앞마당 1등 뽑기가 끝이 납니다.
해당 프로세스의 좋은점
1. N억대 앞마당 단지들을 한눈에 볼 수 있어 가격감을 익히기 좋습니다.
2. 투자금별로 현재 어떤 지역에 접근하면 좋을지 스스로 알 수 있습니다.
3. 최종 앞마당 1등 뽑기가 더 이상 어렵지 않아집니다.
더 이상 많은 분들이
1등 뽑기에서 헤매지 않기를 바라며,
이만 들어가보겠습니다^^!
감사합니다.
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