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매임 시 베스트 질문 중 하나
“사장님 여기 로얄동, 로얄층이 몇층인가요?”
저는 주로 같은 단지 내에서 로얄동, 로얄층을 비교해 보곤 했는데,
이 글을 읽고 단지끼리의 비교도 필요하겠다는 생각이 들었습니다.
우리의 고민, 좋은 단지인데 빠지는 동 할까요? 안좋은 단지인데 RR할까요?
수도권 : 더 좋은 단지가 의미 있다.
길음래미안 8단지 : 성북구 가장 좋은 길음생활권에서 사람들이 좋아하는 단지
길음래미안 11단지 : 연식은 더 좋지만 언덕에 있고 세대수가 작아서 사람들이 덜 좋아하는 단지
그렇다면 우리가 해 볼 수 있는 생각.
“8단지 맨 뒷동이랑 11단지 맨 앞동은 언덕이나 외진것도 비슷하고…”
“그러면 위치상으로는 큰 차이가 없으니까 연식좋은 11단지 앞동이 더 좋은거 아니야?”
(와 진짜 지도로만 봤을 땐 일직선 상에 있네…)
하지만 가격을 보면?
8단지 RR과 8단지 비선호동은 거의 1억가까이 차이가 남
그렇다면 8단지 비선호동과 11단지 로얄동의 가격차이는?
위치는 비슷하지만, 연식은 9년이나 더 좋으니 11단지 가격이 더 좋을까?
최소 4천에서 1억 가까이 차이!!!
즉, 좋은 단지를 선택하는 것이 덜 좋은단지 RR보다 더 좋다.
그 이유는?
대부분의 거래는 투자자가 아니라 실거주자가 한다.
실거주자들은 투자자처럼 모든 단지를 비교평가하고 매물을 넓게 보는 게 아니라 단지를 콕 찝어서 온다.
즉, 실거주자들은 8단지 살게요!!!! (근데 11단지는 안봤고, 염두에도 안뒀어요.) 또는
11단지 살게요!!!! (근데 8단지는 안봤고, 염두에도 안뒀어요.) 라는 것.
그래서 8단지에 거주하고자 하는 사람과 11단지에 거주하는 사람의 수요에서 차이가 발생하고,
이는 동과 관계없이 가격흐름으로 이어진다는 것.
지방 : 너무 별로인 동,뷰는 보수적으로 검토하세요.
수도권은 옹벽뷰, 단지뷰, 4층, 빠지는 동이더라도 좋은 단지를 사면
수요가 풍부하기 때문에 매도난이도는 상대적으로 지방보다 낮다.
But, 지방은 수요가 수도권보다는 적기 때문에 정말 별로인 물건을 가지고 있다면 매도에서 어려움이 있을 수 있다.
그래서 너무 비선호하는 매물이라면 정말 싸게 사거나 보수적으로 검토해야 합니다.
삼정그린코아의 105,106동은 외져있기 때문에 사람들이 덜 선호하고 실제 호가도 3~5천 차이
시장이 좋을 때는 매도가 잘 될 수 있지만
시장이 안좋을 때 거래량은 차이가 있다.
23년 시장이 좋지 않았을 때 비선호하는 105,106동의 거래는 17건중 단 2건!
비로얄동 좋은단지 VS 로얄동 덜좋은단지
뭐가 더 좋나요?
수도권 : 좋은단지가 더 의미있다.
WHY? 실거주자가 단지를 고르고 이후에 매물을 고르기 때문에
가격이 단지단위로 간다.
지방 : 좋은단지를 고르는 것처럼 좋은 매물상태도 잘 감안해야 한다.
WHY? 수요에 차이가 있기 때문에
매도난이도까지 고려해야한다.
★적용★
매도 때의 가치를 고려할 때는 실거주자 입장에서 생각하자.
투자자처럼 여러단지를 비교해서 오는 것이 아니라 단지 하나를 콕- 찝어서 온다.
즉, 비슷한 위치, 언덕 조건 등이면 같은 가치를 가지겠거니 하는 생각을 할 수 없다.
그러니 단지 비교 시에는 로얄동, 층보다는 단지 자체의 가치를 먼저 생각할 것. (같은 단지 내에서는 무조건 RR!)
단지의 가치를 찾는 노력을 더 할 것.
지방은 아직 고려해보지는 못했지만,
수도권보다 매도 난이도가 높으므로 매물상태 고려도 중요하다.
진짜 좋은 단지의, 아주 좋은 매물상태를 고르고 고르는 노력이 필요!
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