지난 10년동안 파크리오와 자산배분 투자 중 승자는?

25.06.02

1. 자산배분 투자가 얼마나 수익과 안정성 두가지 면에서 좋은지 이해 못하는 경우가 많아서 대한민국 대표 상급지 아파트 중에 대단지,연식이 어느정도 있는(실거래 역사가 있는) 파크리오를 가져와 봤다.

2. 2010년으로 돌아가 파크리오 84를 샀다면? 얼마에 살수 있었을까? 그렇다. 바로 9.2억에 살수 있었다. 당신보고 이때로 돌아가서, 저 가격에 사라고 하면 당연히 당신은 살 것이다.

그렇다면 현재는 얼마인가? 24~26억 정도다. 3배가 조금 넘게 올랐다. 상승률로는 200%가 조금 넘는다.

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3. 그렇다면 경자인 표준 자산배분은 얼마나 올랐을까? 참고로 표준 자산배분이란, 장기 백테스트가 가능한 단순 자산 조합을 말한다. 만약 좀 더 맥시멀 하게 만들면 연복리 수익률이1.5%정도 더 개선되는 것으로 나온다. 그러므로 실제 자산배분의 수익률은 수수료등을 고려해도 연복리 1%정도 더 높다. 하지만 일단 보수적으로 표준 포트폴리오를 비교대상으로 가져왔다. 2010년에 9.2억을 넣었다면, 27.14억이 되었다. 195% 올랐다. 파크리오와 비슷한 가격 수준이다.

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4. 파크리오와 비슷한 수준으로 올라갔다. 물론 파크리오가 대한민국 최고 아파트는 아니기 때문에, 이것에 반론을 재기할 수도 있다. 하지만 파크리오 34평은 현재 20억 후반수준으로, 서울 5분위 아파트에 충분히 들어간다. (5분위 즉 상위20% 아파트의 평균 가격은 현재 29.5억 수준. 100억이상 초고가 주택이 대거 포함되어 있는 5분위의 특수성을 고려했을 때 커트라인은 이것보다 조금 더 낮을 것이다.)

서울 5분위면 서울내에서 상위20%이고, 수도권에서 상위5%이며, 대한민국에서는 상위1%다. 이정도 주택과 비교해도 상승률이 비슷하다.

표준 포트폴리오는 신흥국에 한국주식만 넣은 것이다. 만약 신흥국에 한중일인등으로 분산하면서 주식비중을 60% 높인 경자인 맥시멀 포폴은 2010년이래 약 2.5배가 올라서 수익률이 더 높았다. 9.2억을 넣었다면 31억정도가 되었다.

5. 리스크는 어떤가? 리스크는 크게 두가지로 측정이 가능하다. 순간 최대 하락률, 최장 하락기간. 자산배분의 경우 순간 최대 하락률은 -15%수준이고, 최장하락기간도 2.5년을 넘지 않는다. 반면 파크리오는 -30%수준이고, 전고점 회복까지 걸리는 최대 기간도 8년이 걸렸다. 리스크 측면에서도 자산배분이 우수했다. 수익률은 같거나 더 높았고, 리스크는 현저히 낮았다. 거기에 유동성도 좋다.

6. 그렇다고 무주택을 하면서 자산배분을 권하는 것은 절대 아니다. 다만 주택을 여러채 적극적으로 늘리기 보다는 본인이 할수 있는 가장 좋은 주택에서 실거주를 하면서 나머지는 자산배분을 병행하는 방식도 진지하게 고민해볼 필요가 있다는 것이다.

이것이 주택을 추가하는 것보다 더 못한 전략은 적어도 아니다. 실거주 1채 + 글로벌 자산배분이 미래에는 더 좋을 여지도 진지하게 생각해봐야 한다. 실거주 1채를 해야 하는 이유는 실거주 문제를 임대로 해결하기에는 역시 리스크가 너무 크기 때문이다. 이사는 보통 고역이 아니다.

7. 여기에는 레버리지나 세금문제, 주거비등을 고려하지 않았다. 레버리지는 주택이 유리하다. 다만 실거주 1채가 있을 경우에는 해당 주택을 전세주고 좀더 저렴한 아파트에 임대로 살면 이 전세금을 자산배분에 넣을 수 있게 된다. 이런식으로 자산배분도 레버리지를 사용할 수 있다. 또 자산배분 자체를 담보로 대출도 가능하다. 물론 이경우 이자를 내야 한다.

세금의 경우는 최득, 보유세등이 없는 자산배분이 훨씬 유리하다. 거래세나 유지보수 비용 측면에서도 자산배분이 매우 유리하다. 이런 부분을 현실적으로 고려해 보면 1주택은 보유하는 것은 이점이 더 많고, 3주택 이상부터는 명백히 자산배분이 유리하다.

8. 물론 초 다주택, 월세 수익형 투자, 개발사업등의 전문 투자자는 자산배분보다 더 높은 수익률을 낼 것이다. 하지만 이는 정적 자산배분과 비교하면 안된다. 개별주 투자나 동적 자산배분, 전문 퀀트투자와 비교하는 것이 맞다고 생각한다. 그러니 비교대상으로 글을 작성하지 않았다.

2주택은 조금 애매한데, 나는 부동산에 어느정도 실력이 있다면 괜찮다고 본다. 여기서 실력이란 결국 가격 적정성과 미래 입지 가치를 볼줄 아는 눈이 어느정도 있는 경우를 말한다. 이 정도도 대단히 많은 공부와 경험이 필요하기 때문에, 우리나라 국민중 약 5%이하로 이런 안목이 있을 것이라고 본다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain