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너바나 님 - [부동산 재테크 Tip]①단열공사하는 법(방수 또는 곰팡이 제거하는 법)
투자를 할 때 건물의 임대관리는 아주 중요한 부분입니다.
특히 빌라나 다세대 주택을 투자하신다면 곰팡이 때문에 임차인에게 많은 전화를 받으실 겁니다.
가끔 어떤 분들이 임차인이 이것저것 요구할 때 어떻게 해야하느냐고 물어오십니다.
저는 가급적 다 해주려고 합니다.
임차인은 우리의 고객입니다. 임차인이 만족스럽지 않다면 기업이라면 서비스가 부족한 것입니다.
또한 보수공사를 해주지 않아 임차인과 다툰다면 이 또한 본인이 스트레스를 받기 때문에
다른 일에 집중할 수 없습니다. 가급적이면 다 해주는 편이 정신건강에 좋습니다.
빨리 그 일을 처리하고 남겨진 다른 업무에 집중하는 거죠.
하지만 관리하는 임차인만 40세대가 넘어서면서 조금 난감한 상황도 있습니다.
소모품인 전등이 망가졌다고 저녁 10시에 전화주시더라구요.
하지만 이런 상황도 본인의 정신겅간을 위해 모두 수리해 줍니다.
그런 상황에서 얼마전 임차인에게 사진이 옵니다.
세대에 곰팡이가 펴서 집주인이 알고 있어야 할 것 같다고 친절하게 문자주셨더라구요.
사실 그 세대는 이미 곰팡이 제거 약품과 단열이라는 단열제품을 덧대고
도배를 시공한 것이라 걱정안했는데 조금 놀랐습니다.
나중에 다른 세대 세입자에게 물어보니 한 동 전체가 모두 곰팡이가 피었다고 합니다.
경매로 한 동을 매입했더니 결국 이런일이 생기네요
경매의 어쩔 수 없는 약점인 것 같습니다.
보통 세대에 생기는 곰팡이는 환기를 시켜주지 않거나 단열재가 부실한 경우 생깁니다.
곰팡이제거하는 법은 마트에서 노란색 왁스를 사서 이를 분무기에 넣고 뿌려준 후
3시간 정도 지나서 걸레로 닦아주고 잘 말려주면 됩니다.
하지만 이번 것은 그렇게 끝나지 않을 것 같아 본격적으로 공사업체를 섭외해 봅니다.
공사업체를 선임하는 방식은 다음과 같습니다.
네이버를 통해 해당 지역 주변에 업체를 찾는다.
곰팡이 제거 또는 방수공사 단열공사는 보통 인테리어 업체서 하기 때문에
ㅇㅇ(지역이름) 인테리어를 치면 업체가 뜹니다.
업체에게 현장을 보여줍니다. 그리고 견적서를 받습니다.
저는 8세대 공사하는데 3000만원이 넘게 나왔습니다.
아니 빌라 한 채당 2천만원에 샀는데 세대당 방수공사비가 450만원이라니
나중에 알고보니 빌라 공사가 날림이라서 싱크대 타일도 다 떼고 천장까지 공사를 해야 한다고 하더군요.
싸게 산게 정말 다행입니다.
그래고 그렇지 이 견적서 너무 뻥튀기가 심하네요.
많이 해보시는 분은 알겠지만 업체가 뻥튀기 하는 게 단가, 수량에 장난을 많이 칩니다.
도배 인건비가 30만원, 목수인건비가 25만원
공사일정도 엄청 길게 재료비에서도 자체 이윤을 확 붙인 티가 팍팍 납니다.
이 업체분이 선수를 못알아 보시는 군요
진짜 못알아 보시네요. 아직 선수가 아닌게 티가 나는가 봅니다.
선수가 되기 위해 급 연구해 봅니다. 어쩔 수 없이 견적을 10군데 정도 더 받습니다.
나는야 의지의 한국인
그리고 견적서를 보낸 업체로부터 업체가 시공하려는 방법을 듣습니다.
흔치 않지만 저는 한동 전체를 수리해야 하기에 시방서를 받았습니다.
시방서는 공사를 이렇게 하겠다는 계획서이자 절차서입니다.
그리고 네이버를 통해 업체가 보내준 견적서를 분석해 봅니다.
통상적으로 업체 견적서는 재료비, 노무비(인건비), 경비(기타 보험료), 일반관리비, 이윤으로 구성되어있습니다.
대부분 작은 공사시니까 재료비, 노무비에 이윤을 포함시켜서 주는 것이 보통입니다.
업체에게 견적서를 보낼 때 자재에 대한 규격을 정확히 써서 보내라고 해야지 파악하기 쉽습니다.
이제 단열공사의 절차에 대해서 연구해 봅니다.
제가 알아본 효율적인 단열공사의 시공방법은 다음과 같습니다.
열반사 단열재를 시공합니다.
보통은 단열온돌이라고 하는데 추가단열재를 시공하기에 10T(T는 Tickness의 줄임말)정도면 충분합니다.
단열재시공
단열재 시공(단열재는 스티로폼 또는 압축스티로폼인 아이소핑크를 많이 사용합니다.)
통상적으로 나급(2등급)이상 스티로폼이 단열효과가 좋습니다.
단열재로 스티로폼이 아닌 우레탄 폼을 시공하는 업체도 있습니다.
다루끼(?)작업
다루끼작업이라고 스티로폼 위에 60*60*1800mm 각재(나무)를 얹어서 스티로폼과 석고보드 사이에 간격을 줍니다. 이정도 규격으로 띄우면 습기가 도배지로 바로 오는 것을 차단하게 됩니다.
석고보드 시공
사실 이번 공사에 가장 신경 쓴 부분이 석고보드입니다. 석고보드와 단열재(스티로폼 또는 우레탄폼)가
이번 공사의 성패를 좌우하기에 가장 신경써서 알아본 자재입니다.
석고보드가 라돈 등 유해물질이 있어서 우려하신 분들도 있는데 요즘은 친환경 제품이 많이 나와서 좋아졌습니다.
석고보드 회사가 많은데 저는 평이 가장 좋은 KCC석고보드를 쓰기로 했습니다.
석고보드도 종류가 많은데 저는 방수석고보드로 시공하기로 했습니다.
나중에 업체에서 그러덜구요. 욕실에서 사용하는 석고보드인데 보통 잘 안쓴다고 비싼만큼
앞에 단열재로 좋은 것으로 썼기에 방수 문제는 없을거라고 합니다.
견적받은 업체마다 똑같은 얘기를 하는 것보니 왠지 마음이 안심됩니다.
도배시공
통상적으로 공사절차는 위와 같습니다.
적정한 시공비 협상
이제 자재 및 시공방법에 대해서 연구했으니 다시 업체와 가격에 대해서 협의합니다.
사실 임대사업자들은 통상적으로 싸게 할려고 맘만 먹으면 공정마다 업자를 따로 둡니다.
예를 들면
위 공사의 경우 싱크대도 떼어야 했기에
목수(방수공사), 싱크대업자, 타일업자, 도배사 등 공정이 나눠집니다.
하지만 이 건은 1동 전체를 해야하는데 그렇게 하면 번거로워서
종합인테리어 업체에서 한 군데에서 진행하기로 했습니다.
제가 전화해서 위 언급된대로 공사를 하고 싶다고 일단 공사 시공방법을 정하고
시공 절차에 대해서도 다시 확인을 받았습니다.
중간중간 공사 절차마다 카톡으로 사진을 보내기로 합니다.
업체가 정말 포기했다는 식으로 얘기하네요.
제가 인터넷으로 자사한 재료비에 자게 알고 있는 노무비
지역마다 틀리지만 도배업자는 (12~15만원), 목수는 (18~20만원), 타일 및 욕실은 (20만원) 정도 합니다.
이는 서울은 좀 더 싸구요. 지방은 좀 더 비쌉니다.
어쨌든 업체에서 제가 이렇게까지 얘기하니 재료비, 노무비를 제가 직접 지불하고
자기는 이윤만 일당으로 쳐달라고 하더군요.
세군데 업체 중에서 가장 믿을 만한 업체와 했습니다.
업체와 공사를 하기 전에는 계약서를 꼼꼼히 쓰시구요.
시방서를 받아두어야 나중에 분쟁을 방지할 수 있습니다.
인테리어 업체도 계약서, 시방서 및 하자증권을 달라고 하면 만만하게 보지 않고 하자발생을 방지하기 위해 더 노력합니다.
업체가 준 견적서에서 재료비는 A급의 좋은 재료를 썼음에도 깎였고
노무비 이윤은 많이 줄였네요.
이쨌든 이번 방수공사로 매도때까지 방수 걱정, 곰팡이 걱정없이 보낼 것 같습니다.
이제 곰팡이 안녕, 단열공사로 곰팡이 제거 끝!
<BM 포인트>
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