안녕하세요
작지만 절대 깨지지 않는
돌맹이의꿈 입니다.
오늘은 선배님들이 해주시는
월부학교 선배강의 5강을
오프강의로 듣고오게 됐습니다.
제 앞에서 더 앞서서 나아가시는
선배님들의 열정적인 강의를 눈앞에서 보니
제 마음도 뜨거워지는걸 느낄 수 있었습니다.
정말 떨리셨을텐데 이렇게
소중한 강의를 해주신
적투, 운조, 윤이나 선배님께 감사드립니다.
강의 후기 작성해보겠습니다.
"적투_공급장에서의 투자"
첫번째 강의는
적투 선배님께서 해주셨습니다.
다음 투자를 수도권으로 생각하다보니
공급장에서의 투자는 사실
잘 생각해보지 않았던 것 같은데,
그럼에도 제가 언제 갑자기 또
공급이 많은 장에서의 투자를
준비하고 있을지 모르기때문에
이번 강의를 잘 꼼꼼히 기록해두어야겠다고
생각하면서 듣게 됐습니다.
사실 수도권에서도 전체적으로 봤을 때
공급물량이 예정된게 앞으로 적다 뿐이지
아예 없는 것은 아니기 때문에
짧게라도 공급으로 인한 영향을 주고 받을 수 있는 곳에
분명 있을 수 있고,
그런 시장에서 내가 기회를 잡는 법을
꼭 공부해두어야겠다고 생각했습니다.
공급장에서 유리하게 협상을 할 수 있는
물건들을 찾기 위해서는 우선
조금은 아쉬운 부분이 있는 물건들을
찾아내야하는데요
월세낀 물건이나 낮게 세낀 물건 등등
모든 물건들을 내가 투자할 수 있는지 없는지
꼼꼼하게 살펴보는게 정말 중요하다는 것을
배울 수 있었습니다.
또한 네이버부동산에 써져있는 정보 그대로를
믿기보다는 사장님께 전화해서
한번 더 확인해보는 과정을
거쳐야겠다고도 생각했습니다.
임차인의 퇴거에 대한 부분을
확실히 해두는 방법에 대해서도
자세히 설명을 해주셨는데요
역시 투자는 허투루 하게되면 그게 다 나중에
나에게 리스크로 돌아올 수 있기 때문에
최대한 꼼꼼히 대비하여 이런 리스크들을
줄여나가는게 정말 중요하겠다는 생각도 했습니다.
협상을 위해
마통을 사용했을 때를 가정하여
계산해보는 방법들도 함께 해보면서 배울 수 있었고
협상도 무작정가서
내키는대로 협상하는게 아니라
이렇게 하나하나 다 과정을 계획해보고 난 뒤
행동하는 것이라는 사실을 배웠습니다.
사실 저는 대출이나 마통을 사용해본 적이 없어서
이런것들이 참 어려운데,
언젠가 한번쯤은 각잡고 이런 대출에 대해서도
공부를 좀 해봐야겠단 생각이 들었습니다.
"운조_전세빼기 팁"
운조 선배니께서는
수도권에 투자했던 사례들을 함께
설명해주시면서
전세빼면서 느꼈던 것들 배웠던 것들을
함께 이야기해주셨습니다.
수도권은 잔금을 치기 어렵기 때문에
사실 전세빼는게 더더욱 중요해지는데
수도권에서 전세 빼는 팁은 정말
궁금해서 강의 내용이 기대됐습니다.
처음 0호기때 전세를 맞추면서
너무 쉽게 나갔기 때문에
전세 맞추는 것에 대해서 복기도 하지 않았고
이후 1호기를 하면서
정말 힘들었다고 하셨습니다.
투자를 하셨던 곳에 당시
단지 내 그리고 주변에 전세 매물도
크게 많지 않았고,
수리를하면 쉽게 나갈거라고 안일하게 생각하며
투자를 했었다고 했습니다.
그러나 예상치 못하게
전세는 빠지지 않았고 이후에 전세빼기 관련하여
타임라인에 맞춰서 처음으로 여러노력들을
해봤다고 말씀하셨습니다.
가격 상태 부분에서 다른 매물과 비교했을 때
내 물건이 1등인지 확인을 했고
그 방법 관련해서 타임라인에 맞춰서
언제 어떤 것들을 해야하는지 설명해주셨습니다.
그 과정에서 상태를 나아지게 하기 위해
수리하는 범위에 대해서도
설명을 해주셨습니다.
저는 지금까지 지방 신축만
투자를 해봤기 때문에 수도권 물건의 수리를
해본적이없었기에 이부분이 정말 흥미로웠습니다.
공실일때, 주인거주일때, 세입자일때
상황에 따라 다르게
어떤특약들을 넣어야하는지도 알려주셨고
예를들어서 공실일때는
그 집의 비번을 받는 것과 관련해서도 특약을
넣으면 좋다는 것이라거나 등등
정말 몰랐던 부분에 대해서 많이 배울 수 있었습니다.
또한
근저당이 잡힌 물건에 대한 특약도
설명해주셨습니다.
/
그리고 전세가 설정을 할 때에 있어서
언제나 낮은 보수적인 전세가로만
접근하지 않아도된다는 것에 대해서도
새롭게 배울 수 있었습니다.
보합 하락장이라면 당연히
그렇게 보수적으로 잡고 접근하는게 맞지만,
투자하려는 그 지역의 시장이
뜨겁게 전세가가 오르고 있다거나 혹은
전세 매물이 너무 없고 전세가 나오면 바로 빠지는
그런상황이라면
실거래 되는 가격중에서 가장 낮은
최저 가격을 기준으로 하는 것이 아닌
주변 단지들의 전세가까지 고려해서
적정한 가격 범위 안에서의 상단 가격으로
설정해볼 수 있다는 것도 배울 수 있었습니다.
수도권에는 앞으로 공급예정물량이 적기 때문에
전세가가 장기적으로 오를 가능성이 더 높아서
이런 전세가 설정방법에 대해서
정말 꼭 기억하고 있어야겠단 생각이 들었습니다.
"윤이나_ 시장분위기에 따른 매수전략"
시장 분위기에 따른 매수전략에 대해서
윤이나 선배님이 마지막 강의를
해주셨습니다.
시장이 현재
가열기 인지 냉각기인지 판단한 다음
그에 맞는 매수전략을 가져가야한다고
말씀해주셨습니다.
예시를 진짜 찰떡같이 들어주셨는데
추운 겨울 날 반팔을 임장복으로 꺼내드는 동료를 보면
어떤말을 할거냐는 말에 우린 다들
미쳤지 라는 말을 했는데
바로 그게 시장에 맞지 않는 말을 사장님께 했을 때
사장님들이 하고싶은 말일거라고 알려주셨습니다.
정말 찰떡 비유 ㅎㅎ
과거엔 매수할 수 있었던 가격의 최저 하단이
시간이 지나면서 그보다는 높아질 수 있고,
상황에 따라 더 높아진 그 가격이
최저가 그리고 내가 투자하기 좋은 가격일 수 있다는 것을
알려주셨습니다.
사실 투자를 하다보면
내가 그 단지에서 압도적인 저점을 찍어봐야지 라는 생각을
가끔하게되면서 욕심을 부리게되는데
내가 지금 투자하고자 하는 지역의 시장이
냉각기, 가열기 중 어느 시장인지
제대로 파악한 다음에 그에 맞는
협상법과 그에 맞는 목표 매수가를 설정해서
가지고 가야겠단 생각을 했습니다.
시장의 상황을 파악할 때는
큰 것에서 점점 더 작은 것으로 좁혀서
들어가며 판별을 하는데,
시장, 해당 지역, 타겟단지 등
이런식으로 점점 더 좁혀가며 그 시장의 상황을
파악하면 된다는 것을 배웠습니다.
어떠한 신호들이 냉각기와 가열기의
증거가 될 수 있는지에 대해서도
진짜 세세하게 설명을 해주셨습니다.
전부 다 사장님들 입에서 들어본 적 있는 말이라서
너무 신기하고 흥미로웠습니다.
마지막에 마인드 부분관려한 이야기도
해주셨었는데,
그 부분도 정말 좋았습니다.
당시 윤이나님은 투자를 하기 위해
지방에 내려가서 많은 물건들을 털었지만,
100개만 털면 물건 찾을 수 있다는 말과는 반대로
101개, 102개를 해도 나오지 않았다고 했습니다.
하지만 그럼에도
101, 102개 계속해서 끊임없이 찾아갔고
결국에는 투자를 할 수 있었다고 했습니다.
지금의 시간이
숨막히게 느껴지고 내인생의 냉각기라고 느낄 수 있지만
사실 냉각에서 가열로 바뀌는건
하나의 지점만 바뀌면 되는 부분이기에
좀만 더 용기대서 한번 더 해보는 마음으로
달려보면 좋겠다고 말씀해주시며
응원을 듬뿍 해주셨습니다.
진짜 너무 멋진 선배투자자 윤이나님
앞서서 강의해주신 세분 모두 다 너무
좋은 강의를 이렇게 열심히 해주셔서
정말 감사한 마음이 넘치게 들었습니다.
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선배강의를 들으면서 느꼈던 것은
잘하고 열심히 하는 사람들과
그렇지 않은 사람들을 가르는 포인트는
사실 별로 특별한게 아닌 정말 작은 부분이
결국에는 큰 차이를 가져오는 구나 라는 것을
알 수 있었습니다.
선배님들이 알려주시는 것들은 대부분
강의에서도 충분히 배웠고 튜터님들도 알려주셨던 부분인데
선배님들은 강의에서 배운 것들을
온전히 실제 투자생활에 적용해서 해나가시면서
저만큼 앞서서 성장을 해내셨고
그와 반대로 저는 어떻게든
뺀질거리려는 마음을 가졌던 것 같단 마음이 들었습니다.
오늘 이렇게 배운 것들을 모두 제 임보나
투자활동에 하나씩 다 적용해서
꼭 저도 선배님들처럼 멋진 투자자로 거듭나는
돌맹이가 되도록 하겠습니다.
소중한 강의 후기
여기서 마무리 짓겠습니다 ㅎㅎ
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