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너바나 님 - [부동산투자 실전사례] 부동산 투자, 준비한 자만이 기회를 잡을 수 있다.
오늘은 제가 투자한 실전사례를 소개해드리려 합니다.
이 사례를 통해서 경매를 공부해둘 경우
경매를 이용해 좋은 물건을 잡을 때 어떻게 수익으로 연결되는지 보여드리려 한 가지 사례를 올립니다.
제가 몇차례 말씀드렸지만 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이 굉장히 중요합니다.
싸게 사는 데는 여러 방법이 있으나 그 방법중에 노하우 한가지 오픈해드립니다.
편하게 쓰다보니 평어체로 구술한 점 양해부탁드립니다.
작년에 신축빌라 건물 1동을 낙찰받았다.
30평형대 주거용 물건이었는데 빌라 한채당 2천만원으로 꽤 좋은 가격에 매입했다.
하지만 낙찰의 기쁨도 잠시 건물점유자들은 계약서를 내밀며 선순위 금액 5천만원과
유치권금액 5천, 6천만원이 적인 공사대금청구의 소 유치권존재확인 판결뭉늘 내게 보여주었다.
하지만 법적인 검토를 이미 마친 상태였기에 크게 우려하지는 않았다.
법으로 해결할 수도 있지만 점유자들 또한 피해자이기에 피해를 조금이라도 구제해주면서 원만히 합의하고 싶어
통상보다 큰 금액으로 합의금을 주겠다고 얘기했다.
하지만 그들은 결국 계약서와 판결문에 명시된 금액 전체를 변제하기마을 요청했다.
결국 합의에 이르지 못하자 바로 법적인 절차를 진행하였다.
소송으로 이어지면 시간이 지채될 것을 예상했다.
그들도 이 물건을 탐했고 많은 손해를 봤으므로 그들 입장에서도 쉽게 포기할 만한 상황이 아니라는 것을 알고 있었다.
하지만 시간이 오래걸리더라도 전세가의 40%정도 밖에 안되는 금액에 낙찰받았기에 게임을 즐기면서 임했다.
“위기가 기회로”
이 사건 전에 사건도 꽤 큰 금액의 유치권사건을 인도명령으로 해결했다.
이 사건 또한 꼼꼼한 인도명령신청서 덕분에 인도명령결정이 날 것이라고 조심스럽게 낙관했다.
가처분 집행하면서 법적으로 진행하면 결국 손해가 클 것이라고 점유자들에게 한 번 더 회유했지만
그들은 현장에서 유치권자들은 공사대금 판결문으로 인한 정당한 유치권이라고 주장했다.
또한 예기치못한 가처분 집행에 놀랐는지 서슬퍼런 칼날같이 으르렁댔고,
나 또한 만만히 보일 상황이 아니기에 낙찰자가 호락호락한 상대가 아님을 보여주었다.
상대방은 가처분 집행이 완료되자 결국 변호사를 선임했다.
쉽게 인용될 것이라고 생각했던 인도명령에 대해
해당 물건지 재판부는 인도명령보다는 본안의 소로 제기하라고 계속해서 결정을 기피했다.
큰 금액의 유치권이고 또한 공사대금 및 유치권으로 확정판결까지 받은 것이기에
기각으로 처리하고 본안의 소로 유도하고 싶어했다.
경매계장과 전화통화를 하고 기각명령이 나기전에 재빨리 상대방의 답변서에 대해 보충서면을 1회 제출했다.
상대방의 답변서를 완번히 반박해서 기각을 내리기 어려울 정도로 보냈다.
해당지역의 국선번호가 뜬다. 미리 저장해둔 경매계전화번호다.
“2012타기0000 사건 신청인이시죠? 본안의 소로 제기하라고 하셨잖아요?”
“제가 제출한 신청서와 보충서면을 보시면 알겠지만 점유자들은 대항력이 없습니다. 다시 한 번 재고 바랍니다.”
“판사님께서 결정내리기 어려운 사건이라고 하십니다. 본안의 소로 제기하세요”
“네 좋습니다. 이왕 이렇게 된 것 한번만 더 보충서면을 보내드리겠습니다. 결정을 조금만 미뤄주십시오.”
그리고 보충서면을 제출했다.
“두번째 보충서면 잘 봤습니다. 제가 보기에는 본안의 소로 제기해도 이길 것 같은데요. 왜 인도명령만 고집하십니까?”
인도명령과 명도소송은 기간의 차가 많이 크다.
또한 이 사건은 유치권자수만 17명이었다.
초반에 주소파악을 잘 해두었기에 심문서 등이 송달이 잘 되었지만
이미 한번 경험한 유치권자들은 명도소송에 대한 송달은 이미 회피하고 있었다.
(그런 와중에 유치권자들의 변호사 선임은 송달면에서 오히려 다행이었다.)
당연히 낙찰자 입장에서는 절차자 간결한 인도명령을 선호할 수 밖에 없다.
“계장님 2차 보충서면으로도 안되나요?”
“네, 안될 것 같습니다. 아시잖아요? 이 사건 같이 복잡한 건은 인도명령을 기각시킬 수 있습니다.”
“계장님 그럼 한번만 더 부탁드리겠습니다. 심문기일 지정신청서를 제출하겠습니다. 판사님께 올려주시면 고맙겠습니다.”
“네 알겠습니다. 일단 올려보죠.”
결국 심문기일이 잡혔다. 상대방이 변호사였기때문에 정말 많은 준비를 하였다.
결과는 허무하게 끝났다.
상대방 변호사는 다른 사건으로 바빴는지 전혀 사건에 대해 준비하지 않았고, 사건의 쟁점조차 파악하지 못했다.
또한 판사가 묻는 내 보충서면 내용에 전혀 답변하지 못했다.
다행히 준비한 질문을 판사가 묻기에 척척 답변해갔다. 상대방 변호사는 많이 놀란 눈치였다.
심문이 끝난 후 상대편 변호사가 내게 첫 질문을 해왔다.
“변호사 사무실에서 일하세요?”
“아닙니다. 직작다니고 있습니다.”
“아.. 이쪽 계통인가요?”
“뭐 이쪽 수입이 직장보다 많으니 그렇다고 해두죠. 왜 그러시죠?”
“혹시 저랑 같이 일할 생각없으세요? 저희 사무실에 경매쪽으로 사무장뽑는데.. 아님 저도 부동산 관심있는데 어떻게 투자하세요?”
변호사와 어떻게 대화를 이끌어갈까 준비를 많이 했는데 내 긴장이 확 풀렸다.
“죄송합니다. 지금 직장을 그만둘 수 없습니다. 그나저나 이 사건 어떻게 하실건지..
전 법대로 진행할 수 있지만 원만히 합의를 하길 원합니다. 상대방도 피해자인데 더이상 상처주길 원치 않습니다."
“알겠어요. 제가 점유자들을 잘 설득해볼게요.”
오히려 내말은 전혀 듣지 않던 점유자들을 상대방 변호사의 말을 정말 잘들었다.
결국 최초제시액보다 적게 그리고 강제집행하는 비용에서 조금 더 지급하는 조건으로 명도에 합의했다.
결국 많이 준비한 사람들이 승리한다
상대방이 변호사를 선임했을 때 처음에는 조금 긴장한 것도 사실이다
하지만 모든 일은 준비를 얼마나 철저히 하느냐에 따라서
결과는 준비를 많이 한 쪽으로 유리하게 진행된다는 것이 내 지론이다.
상대방 변호사가 능력이 없다고 생각하지 않는다. 물론 나보다 법적지식이 많은 분이실 것이다.
다만 그분은 준비가 안되었고, 나는 변론기일날을 대비해 많은 준비를 하였기에
상대방 변호사도 다 답변하기 힘들었을 것 같다.
나는 투자도 마찬가지라고 생각한다.
투자는 잘하면 큰 돈을 벌지만 잘못하면 잃을 수도 있다.
고민을 많이하고 연구를 많이한 사람들에게는 더 좋은 결과를 주는 확률이 높은 것 같다.
물론 운좋게 첫 투자에서 좋은 결과를 얻을 수 있지만 투자의 매커니즘을 이해하지 못한 분들에게는
언젠산 큰 손해를 입힐 수도 있는 것이 투자인 것 같다.
나는 투자자들이 조급하게 투자하기보다 더 많은 책
더 많은 현장 더 많은 투자에 대한 연구를 하셨으면 좋겠다.
2~3년을 정말 열심히 공부하고 연봉이상의 수익을 올리는 분들이 주위에 많다.
또한 성급히 투자해서 정말 가슴아픈 실패를 하신 분도 있다.
어느 분야든 남들보다 열정을 가지며 많은 준비를 하고 실력을 갈고 닦는다면
분명 투자로도 경제적 자유를 이룰만한 돈을 벌 수 있다.
처음 경매를 시작하였을 때
나바나빌이라는 건물을 가졌으면 좋겠다고 생각했는데
몇년이 안되어 너바나빌을 가지게 되었습니다.
명도 후 수리사진 보여드립니다.
나름대로 적은 비용으로 수리하여서 좋은 효과를 보였고
임대 놓고 한달안에 모든 세대가 새로운 세입자를 구했습니다.
총 8세대였는데 옆에 빌라가 세대당 9800만원에서 1억 2000만원에 분양했습니다.
저는 단타보다 시스템을 만드는 투자를 좋아하기에 몇 세대를 전세 5500만원으로 놓아 투자금을 회수하고
나머지는 1000/45만원으로 월세를 놓고 있습니다.
결국 제 투자금이 거의 안들고도 매월 제 직장 급여보다 많은 수익이 발생하고 있습니다.
열정, 순수 그리고 행복.
우리에게 불가능은 없습니다. 모든 직장인 화이팅!
<BM 포인트>
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