또 바뀔까 봐 무섭다”…
대출시장, 변화에 대한 피로와 불안
“이번엔 어떤 규제가 또 시작될까…”
2025년, 새로운 대통령이 취임하면서
투자시장에서 많은 사람들이
불안감을 내비치고 있습니다.
특히 대출을 받아 집을 사거나,
전세 자금을 구하려던 사람들에게는
정책의 예측 불가능성이
그 자체로 불안감을 주게 됩니다.
지난 몇 년간 우리는
너무 자주, 너무 크게
‘대출 정책’의 파도를 맞이해 왔었죠.
기대하고 준비해왔던 대출이 갑자기 중단되거나,
소득 기준이 달라져서 몇 천만 원씩 줄어든 경험.
이런 기억이 쌓이다 보니
이제는 정권이 바뀌는 것만으로도 불안이 먼저 앞선겁니다.
그래서 이번 칼럼에서는
과거 지난 정부에서 나왔던
각종 대출 규제들을 한번 되집어 보고
이번에 나올수 있는 규제 방향들을
한번 비교해 보고 대응 방향을 세워보도록
하겠습니다.
과거 대출 규제와 시장의 반응,
그리고 아파트 가격의 변화
한국 주택 시장은 정권 교체와 함께
반복되는 규제와 완화의 사이클을 겪어왔습니다.
그럼 과거시장을 한번 돌아 보겠습니다.
| 시기 | 대통령 | 주요 정책 | 국민 반응 | 아파트 가격 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 2006년 | 노무현 | LTV·DTI 규제 도입, 분양권 전매 제한 | "서민이 집을 살 수 있는 기회를 막는다" | 수도권 아파트 평균 +33.17% 상승 (2005~2007) |
| 2008년 | 이명박 | 금융위기 대응 → LTV·DTI 일부 완화 | "더 떨어질까?" 관망세 증가 | 거래 급감, 수도권 일부 하락 |
| 2017년 | 문재인 | 8·2 대책, 투기지역 확대, LTV·DTI 강화 | "실수요자도 막는다", 전세 수요 증가 | 서울 아파트 가격 상승 지속, 무주택자 불만 증가 |
| 2020년 | 문재인 | 일시적 DSR 완화, 초저금리로 대출 증가 | 2030 패닉바잉, 영끌 열풍 | 전국 아파트 가격 급등, 특히 수도권 중심으로 폭등 |
| 2022년 | 윤석열 | 생애최초 LTV 완화, DSR 강화, 기준금리 인상 | "금리는 오르고, 대출은 막히고…" | 서울 아파트 평균 -4.5% 하락 (2023년 기준) |
실제 대출면에서 가장 무서웠던 규제라고 불리웠던
시절을 돌아보면,
1.고가주택 전면 주택담보 대출 금지
2019년 15억 초과 아파트 구입시
주택담보 대출 전면 금지 (12.16대책)
2. DSR 적용으로 인한 대출한도 금액
모든 대출에 소득대비 부채 상환율이라는
DSR 40% 이라는것을
전면 도입하기 시작하면서
대출한도가 급감
3.투지지역. 투기 과역지구 지정에 따른
대출한도 급감
즉 기본 집값의 70%를 인정해 주던 지역이
조정지역으로 지정되면서 집값의 50% 40%
만 대출인정이 되다보니
대출한도가 급격하게 줄어들게 된거죠.
앞으로의 시장
이재명 정부는
기존 정부들과 다른 '선별적 규제'와
‘정책금융 확대’를 병행할 가능성이 높습니다.
특히 다음과 같은 변화가 예상됩니다
이렇게 된다는 의미보다는
이럴 가능성도 있다는 관점으로
봐주시면 되겠습니다.
무주택자: ‘기회 창’을 잡아라
이재명 정부는
‘무주택 실수요자 중심의 주택금융 확대’를
핵심 기조로 삼을 가능성이 큽니다.
특히 청년, 신혼부부, 저소득층의 내 집 마련 기회를
넓혀주기 위한 **‘선택적 대출 완화’**가 기대됩니다.
이렇게 대응하세요
| 전략 | 설명 |
|---|---|
1. 정책 발표 시점에 집중하기 | 대출 우대 정책은 단계적으로 발표될 가능성이 큽니다. 상반기 중 국토부·금융위 발표에 주목하세요. |
3. 생애최초 LTV 우대 적극 활용 | 현 정부는 생애최초 구입자에 대해 LTV 70~80% 완화 정책을 내놓을 가능성이 높습니다. 특히 내집마련을 하실분들에게는요 |
| 5. 전세대출 활용과 보금자리론 확대 주시 | 서민금융 확대 기조에 따라 정책금융기관 대출 한도 및 금리 혜택 확대 가능성 있음. |
다주택자: 리스크 관리 와 자산 재정비
이재명 정부는
직접적으로
“다주택자에겐 더 이상 기회 없다”고 말한 적은 없지만,
투기성 거래에 대해서는 조심할필요가 있습니다.
| 전략 | 설명 |
|---|---|
| 1. 현금흐름에 집중 (대출·세금 대비) | 대출 규제로 인한 한도금액이 있을수 있기에 현금흐름을 잘관리하고 무리하게 투자하지 않아야 합니다. |
2. 고가주택 매수예정자 여유자금 체크 | 고가주택일수록 유동성 위기를 겪지 않도록 대응 자금 확보 필요합니다. |
| 4. 자산 재편 시 ‘실거주 전환’ 전략 고려 | 실거주 요건 충족 시 혜택 늘어날 수 있음. 장기보유특별공제, 양도세 혜택에 집중.
|
| 5. 대출 이자 다시 관리 필요 | 기존 변동금리 고정화, 금리 낮은 기관으로 갈아타기 등 자산 방어 전략 병행해야 합니다. 보통 주택담보대출은 3년후 갈아타면 수수료가 나오지 않습니다. |
집을 사는 일은 단순한 금융 거래가 아니라,
한 사람의 인생이 자리를 잡는 과정입니다.
그래서 정부의 대출 규제 한 줄,
금리 0.1% 변화에도
사람들의 마음은 흔들리고, 때로는 절망합니다.
하지만 기억해야 할 부분은 이겁니다.
우리는
정부의 정책 안에서만 살아가는것은 맞지만
그 정책속에서도
계획하고, 준비하고, 대응해나간다는거죠.
대출은 문을 여는 수단일 뿐,
진짜는 꾸준한 준비와 해야할일을
하면서 행동을 하는것이라고 봅니다.
언제 집을 사면 되는지?
얼마가 되면 사면 되는지?
어제 내집마련을 하려고 집을 알아보는
저희 친동생이도 저에게 계속 물었습니다.
언제 사면 가장 싸게 살수있는지?
언제 어떤단지를 얼마에 사면되는지?
그래서 답을 했습니다.
시장이 더 오를지 내릴지는 모르겠지만,
내집마련의 경우에는,
내 예산을 명확하게 계산하고
내가 준비될때 너무 비싸지 않게
사는거라고!!
아마 현장 나가보신 분들은
다 느끼셨겠지만
시장의 변화에 너무 두려워하지마시고
오늘도 해야할일 하면서
용기 가지고
즐겁게 하루를 맞이하는 시간을
보내셨으면 좋겠습니다.
추가로 대출 관련 궁금한 사항이 있으면 댓글로 물어봐주세요~
제가 틈틈이 답글 달아드릴께요~
다들 감사합니다.
식사 맛있게 하세요!!^^
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