안녕하세요~ 꾸밈없이 성장하는 투자자 ‘밤’ 입니다.

오늘은 잔금을 치고 난 이후 1호기 전세 복기를 하기 위해 왔어요~

전세를 빼면서 여러가지 부분들을 경험하는 과정에서 많은 것을 느낄 수 있었지만,

그 중에서 가장 기억에 남는 2가지에 대해 깊게 복기 해보려고 합니다.

1. 전세는 결국,내가 빼는거다. 현장에 직접 찾아가 확인하자!

2. 잔금 칠 수 있다고 이야기 하지 말자. 만약 대출을 해야 한다면 주담대 + 신용대출 적절하게 섞어보자!

때는, 1호기 매수 전 

분명 생활권 내 전세물건도 크게 없었고, 동일 단지 1개 매매 물건이 전세로 전환되는건 알고 있었지만 객관적으로 봐도 비선호동 저층에 옵션도 없고 내 물건보다는 순위가 밀리겠다고 확신하며 투자를 진행했는데.. 이게 웬걸? 갑자기 

2개가 더 생기는 것이 아닌가.. 분명 팔지 않는다고 했던 물건들인데 투자자 매물로 전환되어 물건이 나온 것 ㅜㅜ

그 결과 동일 단지 총 4개 전세물건, 가격도 동일  나의 순위는 확인 결과 2등,, 

그래서 가격 변동 없이 투자금을 줄이기 위해 그냥 내 놓았고 지켜보기로 결정!

그렇게 시간이 흘러 점점 불안해지는 내 느낌과 요즘 전세 찾는 사람들이 없다는 부사님들의 이야기(조급함X1000)

그래서 각종 칼럼들과 강의,교안들을 바탕으로 전세를 빼는 방법을 연구하던 도중 가장 확실하고 절실함을 보여주는건 전화도 전화지만 직접 방문하는 것임을 깨닫고 다음날 휴가 + 뜸장님의 조언을 바탕으로 계획을 실행으로!

확실히 전화로는 물건을 보러오는 사람이나, 현황에 대해 구체적으로 알려주시지 않았고 대부분 “기다려봐요 만들어줄게요~”, “너무 급하다 시간 지나면 다 빠질꺼야~” “손님이 지금은 없어” 라는 대답이였는데,, 얼굴보고 “소장님~ 전세 보러오는 손님 없어요?” 그 누구보다 친절하게 물어본 결과 전세를 보러 오는 손님 5~6팀을 찾을 수 있었고 시간대별로 현재 세입자와 이야기해서 모두 조율성공! 

전화 100번보다 현장 한 번 가서 상황을 확인하고 기회가 된다면 전세보러 오는 팀 까지 섭외하여 일정도 조율할 수 있다! 

하지만.. 모든 팀들이 보고 갔지만 돌아오는 대답은 “아직 시간이 남아서 나중에 결정한데~”, “돈이 너무 비싸다 네고가능해? 한 2천정도..? “ “이 가격이라면 옆에 있는 단지 가겠다네”  = 가격을 낮추라는 소장님들의 피드백.

가격조율을 하지 않고 뺄 수 있는 부분이 있을까 고민을 하며 내린 결론은

1. 나의 전세 매물을 보고간 모든 팀들의 거절 이유를 기록하기 (임차인들의 니즈 반영을 위함)

2. 해당 생활권 전세 경쟁 매물에 대한 정보(가격,컨디션 등)을 체크하며 비교하기

3. 전세가 빠진 물건에 대한 정보 수집(가격,컨디션 등) 3일 간격으로 진행!

그러나.. 주변 단지들 전세매물들이 하나씩 나가는걸 보며 조바심을 느끼며 드는 많은 생각이 들었답니다 ^^

1. 강의에서 분명 투자자 몰리면 전세 빨리 빼라고 했는데..

-여기서 간과한 사실은 투자자가 몰리면 전세를 낮게라도 빼라! 이 말에 포커싱을 두고 최대한 빨리 빼야한다고 생각했던 것. 시간이 지나 돌아본 결과 전세 물건이 없는 지역에 해당 되는 것 보다 전세 물건이 많아지거나 공급장에 있어 이야기 해주신거라고 판단함. 시간이 지나니까 전세 물건 다 나가버렸다~

2. 잔금 칠 수 있으니 세입자 있을 때 바로 오케이 해야겠다.

편익과 비용을 고려해보라는 주변 동료들의 이야기. 

편익 : 투자 생활을 여유롭게 이어갈 수 있고, 심적인 안정감 제공

비용 : 대출에 대한 모든 부대비용

사실 이때까지만 해도 카카오뱅크 주담대 일으켜서 중도상환 수수료 없애고~ 3프로 후반? 감당 가능하지! 그냥 받아야겠다 라는 마음이 컸지만,,, 현실은

카카오톡 주담대? 오픈런 6시에 알람 맞춰놓고 한달 했는데 실패. << 실전반 광클보다 어려움 + 채팅매크로까지 쓰면서 도전했는데 실패 되는 사람은 진짜 신의 영역

결국

(대출이자 + 중도상환수수료 + 인지세 + 국민주택채권비 + 심지어 관리비까지..) 모두 부담하게 되었답니다~ 

비용도 비용이지만 편익을 선택했기 때문에 추가적인 투자금이 들어가야하는 상태.

대출을 받게 된 이유는 사실..

부사님께 “잔금 칠 순 있어요 근데 최대한 잔금 안치는 방향으로 하고싶어요!” 라고 분명히 말씀 드렸는데 부사님께서 ‘잔금을 칠 수 있다’ 라는 이야기만 캐치 하시고 전세 입자를 데리고 오셨다는거.. 거절 한다고 1시간 이상 이야기 했지만 전세 가계약을 보내니 마니 이러면 손님 더 못데려온다 라고 이야기 하셔서 경험이 없었기에 “네 알겠어요..”를 실현해 버리고 말았다.

다음 투자 시 절대 절대 절대 잔금 칠 수 있다는 이야기를 꺼내지도 않으며. 칠 수 있어도 절대 칠 수 없다는 태도를 부사님께 반드시 상기시킨다. 

 (전세 빨리 못빼는거 아니야 ㅜㅜ 로 시작해 부사님께 휘둘린점을 반성한다. + 부대비용이 너무 많이 들어갔어(쓸데없는 비용) 

잔금을 치게 되면서 대출에 대한 케파를 얻을 수 있다는 긍정적인(?) 부분이 있는데 잔금을 칠 경우 모든 금액을 주담대로 받을 수 있지만 여력이 된다면 신용대출을 겸하여 주담대 금액을 줄이는 방향으로 설정한다면 부대비용(이자,중도상환수수료 등)에서 감액 시킬 수 있다는 사실을 알게 되었다. 

이게 무슨 말인가? 예를들어, (단, 모든 비용은 편의상 100으로 고정, 공통비용은 생략함)

1. 주담대 100% = 대출 이자(100) + 중도 상환수수료(100) + 채권차액(100) 

2. 주담대 70% + 신용 30% = 대출이자(120) + 중도상환 수수료(70) + 채권차액(70)

대출이자120의 경우, 신용대출의 이자가 더 높음으로 가산해서 계산함.

대출 이자 부분은 신용대출을 꼈기 때문에 일정부분 더 나갈 수 있지만 중도상환수수료와 채권차액의 경우 대출 원금이 줄었기 때문에 감소하는 량이 상대적으로 크다.

따라서, 신용대출을 끼고 한다면 감액(중도상환,채권차액) > 증가(대출이자)로 볼 수 있다.

여기서 중요한건, DSR를 계산하여 적절하게 분배한다면 충분한 이득을 얻을 수 있다. 

-두잇나 튜터님 피드백 활용 –

최종적으로 정리하면, 전세를 처음 빼는 상황이니 이정도 시장이면 전세 잘 빠질 수 있다에 대한 확신이 없어 조급했고, 그 결과 부사님에 휘둘려 잔금을 치는 상황까지 만들어짐. 다음 투자부턴 진득하게 기다리며 잔금은 절대 칠 수 없으니 전세금을 조율해서 부대비용을 최소화하는 방향으로 진행함.

전세 관련 피드백을 해주신 장으뜸 조장님, 근쌤 조장님, 세입자 모드로 전임 도와주신 야망볼따구님, 디카님, 그리고 대출에 대해 하나부터 열까지 다 알려주신 두잇나 튜터님. 모두 진심으로 감사드립니다!!  사랑하는 두잇즈 감사합니다!