님의 기준은 뭐죠? [내마실2기 1조 징기스타] 1주차 강의 후기

안녕하세요? 

한때 끈기의 투자꾼을 주장했었고,

살짝 방황하다가 돌아온 탕아!

이번에 내마실 1조 조장을 맡은 징기스타입니다.
이번에 천운으로 너나위님의 1강 강의를 오프로 들었는데요
정말 배울 것이 많은 강의라 저도 온라인으로 또 들어보려고 합니다.

일단 저희 월부인은 바쁘니깐, 결론부터 적을께요
 

핵심키워드는? "기준"

그래서 이제 어떻할래? "너나위님 공식으로 가치비교 GOGO!"

목차부터 보시죠
1. 기준을 잡아야 비교가 된다
2. 근데, 이 기준들은 어디서 왔을까?
3. 기준만 알면 다 되는건가?
4. 너나위님의 만능 가치 비교 치트키 등장(이게 마! 기준이다!)
5. 너나위님은 임장을 어떻게 하실까?

6. 그 밖에 중요 원포인트 레슨들_누수 그리고 이제는 이해되는 남(의)편 부사님 그리고 체험

7. 마무리

1. 기준을 잡아야 비교가 된다
처음부터 끝까지 관통하고 있는 핵심 키워드는 단연코 기준이었다. 아시는 분은 공감하실텐데, 너나위님의 다른 강의에서도 유독 기준이라는 말이 자주 나온다. 다른 방식으로 "감을 가진다"는 표현도 자주하신다. 사실 부동산이든 뭐든 자신만의(또는 공통의) 기준을 잡는다는 것은, 말처럼 그렇게 쉬운 일은 아니라 생각한다. 
근데 도데체 왜 기준이 필요할까? 사실 기준이 있어야, 확률적으로 옳은 판단을 할 가능성이 높아지기 때문이라 생각한다. 잘 모르는 사람은 보통 기준이 없거나 부족하고, 그러면 결국 뭘 판단하기도 어렵거니와, 최선을 다해 판단한다 한들 객관성/주관성 모두 없거나 부족하기에 결국 자신감도 신뢰감도 없어지기 마련이다. 그러나 기준이 바로 서면 어떤 경우에서도 어떤 조건에서도 나름 옳은 방향, 살아남을 확률이 높은 방향으로 결정할 수 있다. 그래서 너나위님께서 강의 내내 기준 기준 하셨던 것이 아닐까?

2. 근데, 이 기준들은 어디서 왔을까?
너나위님은 그 기준을 어떻게 만드셨을까? 그 배경을 알면, 좀더 기준을 더 잘 이해할 수 있지 않을까? 너나위님께서 강의 중에 언급하시기로, 너나위님은 10년동안 약 240개의 매매/임대차 계약을 하셨고, 인테리어는 40번 이상, 모든 평형과 모든 구조(방2장1, 방3화1 등등등)에 투자해보셨으며 10년 동안 그 투자한 자산들의 성적표를 보고 있다 말씀하셨다. 즉, 그날 너나위 선생님께서는 장장 6시간 이상을 홀로 서서, 오프 강의실 현장에 있는 나를 포함한 학생들에게 그리고 온라인으로 수강생들에게 설명하시는 그 내용들은, 바로 그 10년의 경험으로 만든 너나위님만의 내집마련 "기준"에 대해서 계속 설명하고 설명하며 설명해주셨던 것이다. 직접 돈을 넣고 투자하여 겪은 수많은 시행착오 끝에 "아 사람들이 이런 지역을, 생활권을, 단지를, 구조를, 상태를 저런 조건보다 더 좋아하는구나"라는 결론이 나오고 그 결론을 알려주신다고 보면 된다.

3. 기준만 알면 다 되는건가?
강의 끝에 너나위님은 "하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다"라는 유명한 문구에 한줄 더해서 "하늘은 끝까지 스스로 돕는 자를 끝까지 돕는다"고도 적어 보여주셨다. 그외 어머님 얘기, 당신 얘기도 하시면서, 자본주의에 대해서 아무도 알려주지 않는 현실에 분노했다시면서, 우리들이 꼭 내집마련을 하셨으면 좋겠다고 "당부"하셨다. 도데체 왜 안하냐고, 서운하시다는 듯 말씀도 하셨다.

그래, 이렇게 기준을 다 설명을 해주시는데 도데체 난 왜 그 긴 시간동안 못했을까, 아니 왜 안했을까?

갑자기 그런 생각이 들었다. 왜 난 못했지? 물론 당시 23년까지 난 매도가 필요했었고, 시장 상황은 정말 엉망이었고 뭐 적자면 한도끝도 없는 못하는 이유들이 있었다. 사실 나도 21년 내집마련기초를 들을 때 "와, 이게 그닥 어려운게 아니네, 알려주는대로 그냥 하면 되겠네" 싶었다. 그러나 사실 엄밀히 말하면, 너나위님이 10년 노하우를 바탕으로 정말 수강생 눈높이에 맞춰 알기 쉽게 설명을 해주신 것이지, 이게 실제로 행동하기는 마냥 쉬운 것이 아니다. 게다가 한번만 하는게 아니라, 여러번 반복해야한다, 꾸준히 말이다. 결국은 그놈의 "시간"이 필요하다. 가르쳐주신 것을, 배운 것을 복습하고, 이해하고, 실제로 행동에 적용해보고 하면서 내가 보는 지역, 생활권, 단지 급기야 매물들을 보면서, 추가로 정말 중요한 내 상황을 고려해서 하나하나 해보고, 진도를 나가보고, 거기서 튀어 나오는 변수들을 가지고 나만의 방정식을 풀어가야한다. 어떻게 보면 당연하겠지만, 이게 쉬운 길이 절대 아니다. 너나위님도 아실거라 본다. 당신은 그 고생들을 하셨는데, 나라고 뭐 용빼는 재주가 있겠는가, 10%라도 따라할 수 있으면 다행이다 싶다. 

하지만 그럼에도 불구하고 난 그동안 안했었던 것이다, 못했다기보다. 
또는 안했던 측면이 못했다는 측면보다 더 많다.

4. 너나위님의 만능 가치 비교 치트키 등장(이게 마! 기준이다!)
여튼 과거 복기는 여기까지 하고, 이 날 너나위님께서는 10년의 투자 경험을 녹이고 녹여, 그 정수에 가까운 "기준"을 이번 강의에서 알려 주셨다. 이번에는 정말 특이하게, 굉장히 인문학에 가까운 9차 방식식 같은 아파트 가치 비교 평가를, (계리사 출신 선생님답게) 아주 쉬운 1차 방정식 수준으로 풀어 설명해주셨다. 이건 기준을 넘어 아예 공식이었다. 아니 치트키였다. 심지어 그 공식을 가지고 예시 문제도 5개나 함께 풀어주셨다. 이 공식은 정말 저환수원리 다음으로, 아파트 가치 판단함에 있어 가장 중요한 공식이지 않을까 싶다. 
너무 간단한데, 차가 여기 못적겠다.

5. 너나위님은 임장을 어떻게 하실까?
알려주신 너나위님 치트키로 그래 어느 단지가 더 가치가 높다고 판단이 되었다 한들, 노트북만 보고 있으면 아무 일도안 일어난다.. 즉, 물건을 보러 임장을 가야한다. 단지도 본 이후 최종 매물도 보고 그럴러면 부동산에 전화를 해야하고. 사실 이 강의가 내집마련 "실전"반이라 그런지 너나위 선생님께서는 현장에서 몸으로 배우는 것들(분위기 임장, 단지 임장, 전화 임장, 매물임장 등) 조차 1인2역 아니 1인3역까지 하시면서 하나하나 설명해주셨다. 사실 그간 강의에서 이렇게까지 자세하게 알려준 적이 없었고, 선배를 통해 동료를 통해 또는 칼럼들을 통해 간접적으로 배웠던 분위기 및 단지,  전화 임장+매물임장에 대해 이번에 정말 정말 많이 배웠다. 솔직히 말해서 이제서야 튜터님들이 왜 내 질문에 그때 그렇게 답하셨는지가 이해가는 부분도 있을 정도였다(쉽게 말해 기존에 내가 하던 전임/매임이 일부 잘못되었던 것임) 정말 원포인트레슨이 뭔지, 정석이 뭔지, 제대로 배웠다. 너나위님한테 배운 임장이라니, 이제 이걸 잘하지 못하면 너나위님께 죄송할 정도다. 그러나 다시 적자면, 이걸 배운다고 다 되는건 아니다. 반드시 몇번 배운대로 알려주신대로 "그대로" 해봐야 한다. 처음이 어렵지 두번째는 그리고 세번째는 수월하다(상대적으로). 물론 이 자체 가 몇번 한다고 바로 쉬울 수 있다는 것은 아니다. 그러나 일단 해보면 어제보단 나아지는 것도 사실이다. 
 

6. 그 밖에 중요 원포인트 레슨들_누수 그리고 이제는 이해되는 남(의)편 부사님 그리고 체험
또 기억에 많이 남는 부분은 중대하자 즉, 누수 관련이다. 사실 이 부분에 대해 나름 딥 다이빙을 했던 사람 중 한명으로, 몇가지 케이스를 통해 굉장히 스터디를 했기에 왠만하면 대응을 할 수 있겠다 싶었는데 그게 아니었다. 기본적으로 숙지할 내용도 내용이지만, 스킬적인 부분이 너무 부족했다는 것을 이번 강의 통해 깨달았고, 역시 부사님이 중요하다는 것을 정말 다시 한번 깨달았다.

부사님 하니깐 또 중요한 배움이 기억나는데, 사실 나는 매수할 때 부사님이 당연히 (언제나) 나 같은 투자자인 매수인편을 들 것으로 생각했는데(왜냐하면, 매수인이 계속 전세를 놓을거니깐. 물론 내집마련 기준으로는 조금 다를 순 있겠다) 그게 아니었다. 생각해보면 나조차도 일할 때 너나위님이 알려주신대로 당연히 그렇게 행동했었음에도 불구하고 그런 부사님을 이해하지 못했었던 것이다. 아직 한참 멀었다는 것을 다시 한번 느꼈다. 아울러 내집마련 기준 층간소음 리스크를 줄이는 팁도, 정말 내가 시야가 좁구나 싶었다.

적다보니 막 떠오르기도 하고, 필기를 보면서 더 떠오르기는 하는데, 진짜 인상 깊은 단어 중 하나가 체험이었다. 이 단어는 교통에 대해서 설명해주시면서 나온 것인데, 물론 이게 좋다는 것을 부정하는 것은 아니지만 그렇게까지 해야하나 싶었다, 솔직히 적자면. 근데 엄청나게 강조하셨고, 심지어 수지구청역 버스정류장(다행히 나도 그 정류장 퇴근시간 아수라장을 보긴 봤다) 예시도 사진으로 보여주셨다. 마침 그 전날 불암산역 인근을 단임하면서 초역세권도 1시간 내 도착이 쉽지 않겠다 생각하면서 비역세권은 서울인가 아닌가 살짝 고민했는데, 우문현답이 어제 들을 수 있었다.
 

7. 마무리

이제 행동해야 한다. 배웠으면 써먹어봐야 한다. 이번 임장지에서 너나위님이 알려주신 방법으로 비교평가를 해보고, 알려주신대로 분위기 단지임장도 하고, 알려주신대로 전화임장, 매물임장도 해야한다. 그리고 가능하다면, 매수까지 들어가봐야 한다. 그래야 제대로 배울 수 있다 본다. 

물론 급할 필요는 없다, 알려주신대로 날라가는 애들을 쫓아가서는 절대 안된다.

내마실, 이정도인 줄 몰랐다. 담당 튜터님들도 정말 기라성 같으신 분들까지..

오늘 조OT에서 튜터님 말씀처럼 시키는 대로 하다보니 내집마련이 되었네 수준!

6월 한달 잘 보내자, 스타야.

하늘이 주신 선물이다.

잊지말자,

"하늘은 끝까지 스스로 돕는 자를 끝까지 돕는다"