[한(1)달 동안 독서습관 만들고, 평생 가치성장two(2)자 이어가조 레홍] 1주차 강의후기

언제나 우아하면서 세련고픈 레몬홍차를 즐기는 레홍입니다.

이번 1주차 필독서 '월부은'과 게리롱 튜터님의 1강 강의를

 동시에 읽고 들으면서 처음 시작했을때와

3채의 매매경험과 함께 3년이 지난 지금 와닿는 '저환수원리' 

기준이 분명 같음에도 불구하고 그동안 활자로만 듣던 

기준이 현실적으로 확 와닿으면서 

투자에 대한 사고가 확 트이는 

한단계 업그레이드 되는 그런 느낌이 들었습니다.

현재 서울은 3급지 중상위 생활권 이상 상승분위기로

 매도자 우위시장으로 불붙는 현재 성급한 마음으로

 그동안 배웠던 기준은 어디 간데 없고 

급하게 사려는 사람들이 많은 상황입니다.

이럴때 일수록 월부은에 p199 워런버핏의 투자원칙

첫째, 잃지 않는다

둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

이 두 가지는 무조건 가슴에 깊이 새겨야 한다는 것을 되새겨 보았습니다.

월부에서는 월급쟁이가 어렵게 모은 피같은 

돈을 잘 불리는 기술이전에 잃지 않아야 한다는 

절대절명의 기본원칙에 입각해 부동산 투자에 대한 

'저환수원리'라는 원칙을 만들었음을 각인하며 

그동안 기계처럼 외워온 기준이 아니라 

내 머리속에 변치 않을 기준을 이 기회에 정리하고자 합니다.

(이하는 글쓰듯이 하여 존댓말 대신 ‘는다’로 글 쓰겠습니다)

. 저(평가) : 전고점 대비 -20% → '가치가 있는 것'을 가치보다 싸게 산다.

부동산 시장은 필수재처럼 일반적인 통화량에 따른 

꾸준히 상향하는 예측가능한 것이 아닌 

투자처로서의 성격을 동반하기에 일반 

사람들이 예측하는대로 절대 움직이지 않는다. 

그러므로 내가 투자하고자 하는 

시장의 상황에 따라 기준을 달라질 수 있지만, 

21년 하반기 전고점이라는 것이 생기고 나서부터는

 절대적인 하락율로 투자단지를 고르기 시작했다.

 사실 앞마당을 어렵게 만들지 않아도 되었기에 전고점대비 

하락율은 불문율 처럼 투자기준으로 맹신하게 되었다고 실토한다.

 특정 숫자에 집중하기 시작하면서 우리가 보는 시야도 줄었고 

시장이 급변하며 어느 순간 누구나 다 아는 선호단지는 

이미 전고점을 넘어섰고 서울시장 하급지까지 

상승초입단계로 전고점까지 오르면서 매물까지 

거두는 상황에서 사람들은 전고점만 고집하다 

시기를 놓치는 일까지 발생하고 있다고 생각한다.

혹자는 월부를 원망하는 사람들도 생겼지만, 

좀더 쳐다보면 우리가 저평가에 대한 변하지 않는 원칙이 없었고

 그것을 알기 까지 제대로된 앞마당을 꾸준히

 만들지 않은 사람들의 변명임을 인정하다.

우리가 해야할 일은, 

각 개별 단지의 가치를 알아야 하는 것 부터 하고

 그 안에서 가치있는 단지를 선별할줄 알아야 한다. 

이것을 알기 위해서는 포기하고 싶을 정도로 

힘들지만 꾸준히 앞마당을 만들며 비교하며 

가치를 알아가는 과정을 거쳐야지만 알수 있다. 

절대로 왕도가 없다는 사실을 받아들여야 한다.

시장은 변하기에 전고점대비 OO은 도구일 뿐 원칙이 아님을 숙지하고,

무엇보다 지역 및 단지의 가치부터 파악하자!

. 환(금성) : 저층, 탑층 제외, 300세대 미만 X → 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것

이부분이 제일 깨는건데, 지금까지 수없이 앞마당 만들고 매임을

 하고 투자하면서도 그냥 기계적으로 외웠던 저층, 

탑층 제외가 왜 이런 기준이 나왔는지부터 알아야 했다. 

그것은 바로 일반적인 사람들이 좋아하지 않아 

내가 원할때 쉽게 원하는 가격으로 

팔 수 없는 기준이였다는 걸 이제서야 깨닫는다.

 주객전도가 이럴때 쓰이는 것 같다. 

개인적으로는 저환수원리중 

사는단계에 필요한 점은 저평가, 

수익성으로 결과적으로 성공한 투자가 되기 위해 

사는단계는 10%라고 생각한다. 

나머지 90%는 보유와 매도단계인데

이때 필요한 건 수요가 있으면서 선호도가 있어야 

역전세를 상대적으로 덜 맞을 수 있고 편하게 세입자를 

들일 수 있고 원하는 시점에 매도할 수있는

 기준이 바로 환금성이라고 생각한다. 

좀 길게 설명했지만 저평가보다 개인적으로는 

환금성이 더 중요하고 덜 걱정스러울려면

 무조건 사람들이 좋아할 만한 단지를 투자해야한다고 생각한다.

그래서, 작은 가슴을 가진 레홍의 기준은

 '수도권, 강남접근성 1시간이내 또는 도심/여의도 접근성 30분이내 중 

500세대 이상 역세권 단지'로 정리하고 싶다.

. 수(익성) : 투자금을 최소화 해서 수익률을 높인다 → 보유한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.

3년전 강의나 카페에서 가장 자랑스럽게 올라왔고 

인기있던 글이 투자금 1천만원에 투자했어요.. 

전세금을 가장 높게, 어떻게든 매매가를 낮게 하는 투자가

 가장 잘한 투자인 것 처럼 보였던 시절이 있었다. 

물론 잘못했다는 아니지만 

너무 투자금에만 매몰되다 보니 

막상 상승장에서는 투자금을 조금 더 높여 상위급지나 

상위생활권 단지를 투자해서 얻는 절대 수익금이 

상대적으로 적게 되는 결과를 얻게 되는 

경우가 많게 되었다는점을 인지해야 한다.

이러한 교훈을 반면교사 삼아 투가가능 금액으로 

가장 좋은 단지를 선택하는게 절대로 뒤쳐지는 투자가 아님을 인지하자.

. 원(원금보존) : 전세가율이 높은 단지에 투자한다 → 높은 전세가율에 투자하고, 원금을 '절대' 잃지 않는다. 

수요가 많고 가치가 있는 물건인가?,

과도하게 높은 전세가율, 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질 수 있다. 

그러므로 전세가율이 높더라도 그단지는 수요가 많고 가치가 

있어야 하락방어가 되면서 원금을 잃지 않을 수 있다. 

가치가 있는고 수요가 많은 단지를 선정하는게 제 1원칙이다.

. 리(스크) : 리스크는 피해서 투자한다 → 감당가능한 리스크에 투자하고, 대응한다.

리스크란 향후 그지역외 영향주는 인접지역까지 

포함 공급물량이 예정되어 있다면 

전세가 및 매매락하락을 피할수 없다는걸

 인지하고 그때 역전세까지 방어할 수 있는지를 할수

 없다는 아무리 매력적인 투매물이여도 투자하면 안되는 것이다.

아니면 이를 대비한 대출한도, 

정 안되면 매도할 수 있는 단지를 가지고 

안전마진을 확보할 수 있다면 투자해도 된다.

저환수원리를 강의와 월부은을 통해 재정립할 수 있어서

 앞으로의 투자방향을 제대로 만들 수 있어서 너무나 감사할 뿐이며, 

이런 기회를 만들어 주셔서 너무나 감사한 마음뿐이다.