1. 부자보고서는 금융자산 10억이상을 대상으로 한다. 즉 커트라인이 금융자산10억이상 이다. 우리나라 가구자산의 약70%는 부동산이다. 그러니 금융자산이10억 있다는 것은, 부동산 자산의 규모가 그보다 최소2배는 클 것이라고 추정할 수 있다. 그러니 이들의 순자산은 대략 30억이 된다. 즉 부자보고서 커트라인이 대략 순자산 30억(부동산20억, 금융10억)정도다.
2. 순자산과 나이는 굉장히 관련이 높다. 우리나라 가구당 상위0.1%는 80억이상 / 상위1%는 35억이상 / 상위10%는 12억이상이다. 하지만 이를 가구주 나이이(내가 속한)35세~40세 구간으로 바꾸면 상위0.1%는 52억 / 1%는 17억 / 5%는9억 / 10%는 7억 수준이다.
3. 부자보고서에 나오는 부자들은 평균 나이가 60대 초반이다. 이들은 인생의 종자돈을 대략 40세 언저리에서 만들었다고 답했다. 상위0.1%에 해당하는 100억이상 부자는 종자돈으로 평균 10.6억을 / 50~100억 구간은 8.2억을 / 50억 미만은 6.8억으로 응답했다. 즉 이들은 40 언저리에서 만든 종자돈을 이후 20년간 5배~10배로 불린 것이다.
4. 여기서 한가지 주의점이 있다. 현재 부자가 종자돈을 모은 시기는 약 20년 전이라는 사실이다. 즉 종자돈10억은 지금 가치가 아니라, 20년 전 가치다. 20년전은 2006년이다. 다행스럽게도 이때부터 아파트 실거래가격이 존재한다. 이때 아파트 가격을 보면서 이들이 꼽은 10억의 가치가 어느정도인지 알아보자.
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당시 강남 신축인 도곡렉슬 27평이다. 현재 28억이다. 06년도에는 9억이하였다. 20년간 약3배가 올랐다. 즉 이들 부자는 40세 언저리에 도곡렉슬을 가질수 있을 정도의 경제력이 있었을 것이라는 추정이 가능하다.
은마는 06년에 11억이었다. 현재는32억이다. 역시나3배 정도 올랐다. 은마는 완전 올캐쉬로 가지고 있지는 않았을 것이고, 약간의 부채(전세금이나 주담대)를 끼고 샀다면 이정도도 가지고 있을 것이다.
5. 이번에는 순자산50억 미만의 부자보고서상 엔트리급인 사람들이 꼽은 종자돈 규모인 6.8억이다. 순자산의 약70%를 부동산으로 가지고 있었다는 추정을 더하면 06년에 약 5억 내외의 주택이었을 것이다.
광장동 재건축 대장주인 광장극동이다. 06년 당시에 6억 초반으로 보유할 수 있는 수준의 주택이었다. 06년에는 없았지민 현재 이정도 가격을 하는 주택이 마래푸, 옥수래미안 등이 있다.
고덕주공 9단지도 당시에 6억내외로 보유할 수 있는 주택이었다. 재미있는 점은 은마부터 고덕주공9단까지 절대가격 차이가 점점 더 벌어지는 모양이다. 앞으로 이런 분화가 더 심해질 것이다.
현재 이정도 하는 주택은 신축기준 구성남, 이문휘경, 광명철산, 하남미사 등에 포진되어 있다.
6. 즉 미래 25년후 부자보고서에 나올 지금 40대초반인 분들은 이정도 주택을 보유중일 확률이 매우 높다. 그리고 30년후가 되면 지금100억과 비슷한 가치의 원화는 아마도 1000억 가까이 될 것이다. 통화량을 매우 보수적으로 늘리면 500억정도와 가치가 비슷하겠지만, 이럴 확률은 매우 낮다고 본다. 성장이 정체되는 상황(통화 유통속도가 갈수록 떨어지는 상황) 에서 국가의 존립을 유지하려면 통화량을 이전보다 더 확장할 수 밖에 없다. 즉 내가 70세 정도가 되면 지금 100억과 비슷한 수준의 돈은 1000억이 될 것이다. 실제로 지금으로부터 30년전에 10억은 지금100억과 가치가 비슷했다. 이는 물가기준(생활비)이 아니라 핵신자산 기준으로 이야기하는 것이다.
7. 즉 공급이 제한적인 자신을 쥐고 있어야 저런 통화량 팽창 속도를 따라갈 수 있다. 그리고 가능하면 좋은 것으로 소수만 가지고 있는게 미래 증세에도 유리할 것이다. 증세는 필연적이다. 하지만 증세는 인기가 없기 때문에 결국 다수를 급진적으로 건드리지 못한다. 그러니 다주택에 패널티를 주는게 유리한 것이다. 물론 지금 똘똘이 한채 선호는 좀 과하다고 본다. 하지만 이런 정책기조가 바뀌지 않는한 메가트랜드가 될 것이다.
8. 그렇다면 이들 부자보고서에서 종자돈 규모로 20년전 7억~10억을 꼽은것과 비슷한 수준의 종자돈은 대략 15억~ 30억 수준이 된다. 35~40세 상위 1%가 16억 정도의 순자산이니, 대략 비슷한 수준인 것이다. 부자보고서 커트라인은 약30억으로, 상위1%가구다. 차이는 이들의 평균 연령이 60대 초반이라는 점이다. 아마 지금 순자산 15~30억 정도인 40대이하가 미래 부자보고서에 올라갈 확률이 매우높다.
9. 현재 부자들은 종자돈을 만든 방법으로 소득+부동산이라고 답했다. 정확하게는 사업소득과 근로소득(부자들은 소득원천에 사업 비율이 2배 높음)을 아끼고 모아서 종자자산인 실거주 주택이나 투자용 주택(역시나 실거주 주택응답 비율이 2배 높음)을 사서 종자돈을 넣어둔 것이다. 이를 인생의 종자돈으로 꼽은 것이다. 놀라운 점은 순자산 구간 상관없이 모두 공통적으로 그랬다.
정리하면 돈을 모아서 산 주택이 인생의 종자돈이 되는 것이다. 그리고 이 규모가 06년 기준으로는 위에서 보여준 아파트다. 그리고 아마 미래도 그럴것이다.
10. 자수성가형은 7억을 42세에 모았다고 응답했다. 금수저형에 비해 약 2억적게, 2년 늦게 모은 것이다. 2005~201년 경에 7억의 가치는 05년의 7억 가치와 흡사했다.(하락기로 인해) 현재 나는 만38세인데, 5년정도 남았다. 물론 이들(나보다 20살 연상)이 경제활동을 시작한 나이와 우리 세대는 매우 다르다. 또 경제활동 지속 나이도 지금으로서는 불투명하다. (하지만 개인적으로는 더 길어질 것으로 본다. 이는 일본의 사례를 봐도 그렇고, 우리나라 생애주기표를 봐도 흑자기간이 뒤로 길어지고 있다.)
하지만 수명 차이는 조금 날 것으로 본다. 그러니 아무리 늦어도 45세 경에 위에 언급한 수준의 주택을 보유하고 있으면 미래 부자보고서 설문에 응답할 수 있는 자격이 주어질 것이다. 개인적으로는 40대초중반에 방개잠 정도에 24평이상을 보유하면 위 조건을 충족하는 것으로 본다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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