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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
이번 열중반 1강 게리롱 튜터님 강의는 알고 있었다고 생각했지만 정말 중요한 전세 레버리지 투자의 핵심, 저환수원리를 다시 한번 익히고 그 예시를 들을 수 있어서 정말 유익한 1강이었습니다. 이번 1강에서 인상깊었던 점과 적용해보고 싶은 점은 다음과 같습니다.
나에게 특히 인상깊었던 점:
- 이제 서울 시장 상황은 3급지까지는 저평가로 볼 수 있는 단지가 많지 않다. 하지만 아직 4~5급지는 절반 이상 저평가 구간에 있는 단지들이 있다. → 확실히 이번 1호기 투자 때 부동산 앞의 대기 인파, 실시간 매매가의 상승이 너무나도 남달랐기에 잘 알고 있었습니다. 하지만 하급지에서는 부동산에 사람들이 적었고 먼저 부동산에서 연락이 오기도 했기에 제가 피부로 직접 느낀 부동산 분위기를 튜터님도 수치로 잘 알려주셔서 기억에 많이 남았습니다.
- 서울, 수도권, 지방광역시, 중소도시 한 판 입지 비교 → 지역에 따라 가치가 있는 지역, 투자 가치가 없는 지역을 깔끔하게 구별할 수 있어서 앞으로의 투자에서도 기준으로 삼을 수 있기에 인상 깊었습니다.
- 수익률이 동일한 단지 중 더 환금성이 좋은 단지가 상승장을 지나고 나서도 이전보다 더 가격이 높은 상태로 유지되는 반면, 환금성이 떨어지는 단지는 상승장이 지나면 원래 가격으로 떨어질 수 있다. → 단순히 소액투자, 수익률만 보고 투자하는 것이 아니라 비용이 더 들더라도 더 좋은 단지를 투자하는 것이 결국 장기적으로 유리하다는 것을 알게 되어 큰 깨달음을 얻었습니다.
- 수익률도 중요하지만 수익금도 더 따져라 → 3번 항목과 유사하며, 수익금이 더 크면 나중에 투자할 때 더 많은 옵션을 가질 수 있다는 것을 깨닫게 되었습니다.
- 서울은 잔금 여력이 되지 않더라도 전세를 결국 낮게 내놓으면 나가게 되므로 잔금 리스크는 적은 편이다. (그렇다고 리스크 없다는 건 아님) 반면 지방은 전세 맞추기가 서울보다 어려우므로 잔금 리스크를 잘 대비해야 하고, 잔금 여력 없다면 무조건 세안고 매매, 주인 전세를 해야 한다. → 결국 수요가 많은 서울 수도권은 투자금은 더 많이 들어도 리스크 중 잔금 리스크는 더 적은 반면, 수요가 적은 지방은 상대적으로 투자금이 더 적게 들지만 잔금 리스크가 더 크다는 것을 알 수 있었습니다.
- 감당가능한 리스크는 감당한다면 더 좋은 결과를 얻을 수 있다. → 대구처럼 공급 폭탄 급이 아닌 경우, 동대문 이문 휘경처럼 일시적 공급이 많다면 투자금이 잠시 많이 들지만 결국 매매, 전세가 전부 상승할 것이므로 좋은 투자 기회가 될 수 있다는 점이 인상깊었습니다.
- 엘스 vs 메이플 자이: 둘 다 30억 정도인데 훨씬 입지 좋은 잠원 메이플 자이가 낫다! 엘스보다 같은 가격에 더 좋은 단지가 있다니, 엘스는 저평가 아니야!!!
역전세 맞은 게리롱 튜터님의 1호기: 그래도 가치가 있는 물건이고, 가치 대비 싸게 샀고, 역전세가 오더라도 잘 막아냈고, 결국 더 오를 일만 남았으니 리스크 관리를 잘 했다고 볼 수 있다는 점이 참 인상깊었습니다. 과연 저라면 공급 2만호 예정된 곳에 가치가 있는 구축을 매수할 수 있었을까 하는 생각은 계속 듭니다..
꼭 적용해보고 싶은 점:
- 매물털기 → 지난 1호기 때 못한 매물털기, 2호기 때는 꼭 하자! (물론 시장 상황을 봐야됨, 이번 장처럼 매도자 우위 시장이라면 쉽지는 않을 듯, 그래도 시도는 해보자!)
- 인생을 바꾸는 독서법 적용: 독서 후 내용을 요약하고, 나에게 적용할 점을 적고 꼭 실천한다. → 단순히 책을 읽는데서 그치는게 아니라 책 내용을 내 삶에 적용하므로써 독서를 통해 내가 더 성장할 수 있게 된다.
- 시세트레킹 양식의 적용: 많은 단지를 분석하여 1사분면의 (가치 대비 싸고 가격 자체는 높은) 단지를 많이 늘리자. → 결국 잘 관리된 앞마당이 가장 중요하다.
- 특히 세안고 매매할 때 최근 3개월 간 전세가가 너무 급격히 높아진 건 아닌지 확인하라. → 매전 차이가 적어서 투자금 적다고 좋아할 수 있지만 역전세 리스크를 다시 한번 확인하고 투자하는 것이 더 중요하다.
- 무리하게 전세가를 높여서 맞추거나, 1년에 한 채 이상씩 투자하지 않는다. → 현금 유동성이 부족해져 역전세가 났을 경우 막기 어렵다. 부자가 되는 것보다 망하지 않는 것이 더 중요하다!!!!!!!!!!
- 분임, 단임, 매임을 차근차근히 해나간다. → 사람들이 살고 싶어하는 동네가 어디인지에서 출발, 사람들이 더 좋아하는 단지가 어디일까, 이 단지에서 베스트 물건은 뭐지, 이 순서로 차근차근 임장한다면 투자할 물건의 가치를 제대로 알고 투자할 수 있다!
//이상입니다.
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