[열반스쿨 중급반 45기 77조 부루마불] 1주차 강의 후기 - 투자의 원칙과 기준

1년 만에 ‘열반스쿨 중급반’ 재수강을 하게 되었다. 아는 만큼 보인다고 첫 수강 했을 때의 느낀 점들과 비교해서 어떤 변화들이 생겼는지 궁금증을 가지고 수강하게 되었다.

1주차 강의의 주제는 ‘내 돈 절대 잃지 않고 투자하는 법’이고 그 방법으로 ‘저환수원리’의 본질적인 개념과 실전 적용법을 설명하고 있다.

월부에서 자주 등장하는 투자 키워드 중에 하나가 ‘무손실’이라고 생각한다. ‘무손실’은 ‘리스크가 없다’라고 표현 될 수도 있다. 사실 리스크가 없는 투자는 없다. 그래서 보편적으로 ‘투자’와 ‘무손실’은 잘 어울리는 단어는 아니라고 생각된다. 

내가 이해한 바로 강의에서 말하는 ‘무손실 투자 (리스크 없는 투자)’의 첫 번째 의미는 단순히 잃지 않는 투자라는 뜻보다는 ‘망하지 않는 투자’에 가깝다. 투자에서 흔히 거론되는 문구가 ‘High Risk High Return’이다. 부동산 투자에도 이 개념이 적용되지 않는 다는 것은 아니다. 단 ‘그 리스크가 대응이 가능한 범위에 있는가?'라는 질문에 ’YES'라는 답변이 ‘대전제’가 되어야 한다는 것이다. 부동산 투자의 핵심은 가치있는 자산을 지속적으로 잘 모아서 보유해 나가는 것이다. 그러려면 위기를 직면하더라도 적어도 버티고 계속 투자를 이어나갈 수 있는 환경에 있어야 한다. 따라서 수익성이 아무리 좋다고 판단되는 투자 대상이 있더라고 대처가 불가능한 리스크를 가졌다면 차가운 머리로 욕심을 버리고 안전한 선택을 해야 한다. 현재 전반적인 시장의 전세가가 높지 않은 수준이라는 안일한 생각으로 무리한 투자를 고려하고 있는 것은 아닌지 한 번 더 생각을 해보게 되었다.

‘무손실 투자’의 두 번째 의미는 ‘수익이 날 때까지 보유하는 투자’이라고 생각된다. 물론 단기적으로는 손실구간에 처해 있을 수 있다. 하지만 매도하지 않는다면 손실이 확정되지 않는다. 따라서 수익이 날 때까지 잘 지키고 보유하는 것이 무손실 투자의 방법이다. 그러기 위해서는 ‘저환수원리’의 부합하는 ‘대응 가능한 리스크 안에서 충분한 가치를 가지고 있는 자산’을 보유한다 것이 전제가 되어야 한다. 충분한 가치가 있다고 확신이 있는 자산이기 때문에 그만큼의 충분한 기대수익이 날 때까지 잘 보유하는 것이 의미가 있다고 볼 수 있다. 과연 현재 투자를 검토 중인 대상이 리스크 대비 기대수익성이 좋은지를 잘 검토해 보고 그래서 충분한 수익이 날 때까지 보유할 만한 가치가 있는지 한 번 더 생각해 봐야겠다. 더불어 자산을 보유하는 과정에서 ‘시간의 기회비용’의 중요성을 그동안 잠시 간과했다는 점도 인지했다.

이전에 열반스쿨 중급반 강의를 수강하고 투자를 검토했을 때도 설명해 주신대로 ‘저환수원리’를 적용해 보려고 했었다. 그 과정에서 적용하기 어려웠던 점에 대하여 실전반 튜터님이었던 게리롱 튜터님께 여쭤봤었다. 그때 튜터님의 답변을 들으면서 원칙보다는 스스로 수치화된 기준만을 너무 쫓고 있었다고 느꼈다. 수치화된 기준점이 있다는 것 자체가 나쁘다는 것은 아니다. 특히 실력과 경험이 부족한 초보자에게는 그런 기준점은 판단에 있어 실수를 줄이는 것에 도움이 된다고 생각한다. 하지만 본질은 그것이 아니라는 것을 일 년 전 튜터님께 답변을 들었을 때도 지금 강의를 들었을 때도 또다시 느끼게 된다. 일 년 전 열반스쿨 중급반을 들었을 때 이후로도 시장은 변화해왔고 강의 속 동일한 단지들의 가격도 변했다. 그리고 그동안 강의들에서 기본적인 가이드라인으로 언급되는 (수치화된) 기준들에도 변화가 생겼다. 하지만 바뀌지 않은 것은 ‘저환수원리’이라는 원칙의 본질적인 개념이다. 투자를 검토할 때 나는 여전히 수치화된 기준들에만 의존하여 저환수원리를 판단하고 있는지 좀 더 본질적인 원칙을 생각하며 판단하려 했는지 한 번 더 생각해 보는 시간이었다.