소복하게 하루를 쌓아가는
워킹맘 투자자 유르입니다🥰
우리들의 운영과도 같은 난제가 있죠
외곽 신축이냐 vs 중심 구축이냐
고민하다 저는 외곽 신축을 선택했는데요 ,
그렇게 선택한 이유는
막판에 중심 구축이 날아가 버리기도 했지만
신축의 전세가가 더 빨리 오를 거라는
기대감 때문이기도 했습니다
그리고 투자한 지 얼마 안 됐지만
두 단지의 시세를 복기하며 새로운 걸 배웠습니다
신축이라고 무조건 전세가가
먼저 오르지는 않는다는 거였어요
왜지...
# 1. 돈이 더 들던 중심구축, 안녕..
제가 검토한 중심 구축은
거의 올 수리해야 하는 물건이었습니다
그래서 투자금에다 수리비가 추가로 발생했고,
당시 전세를 시세대로 받는다고 생각했을 때
제겐 투자금이 다소 초과되는 상황이었습니다
(그래도 초과분이 과도하지 않다면
약간의 대출로 충분히 투자 가능했다 생각합니다)
수리할 수 있게끔 집을 비우는 기간을
확보해야 한다는 조건적인 부분도 필요했고요
(=올수리를 위해서는 집을 비워야 하는데
그 사이 집주인 혹은 세입자가 먼저
이사를 나가줄 수 있도록 자금적인 부분을
풀었어야 한다는 의미 입니다)
여러 가지를 고민했을 때 저에게는
외곽 신축이 더 무리되지 않는 선택이었어요
그리고 좀 더 수월한 투자이기도 했습니다
연식이 좋으니 수리할 것도 없고
세 낀 집이라 전세세팅 할 것도 없었거든요
+)
그렇다고 제 투자에 문제가 있었다거나
비싸게 산 것은 아니기 때문에
후회한다던지 하는 것은 아닙니다
그저 몰랐던 것을 깨달은 경험을
글로 풀어보고 싶었습니다 😅
# 2. 넌 어디서 온 전세가니?
그리고 최근 시세 트래킹을 하다가
다소 놀라운 실거래를 발견합니다
제가 봤던 그 중심 구축 물건을 올수리했는지
최근 전세가 시세 보다 1~4천 정도 더 높게
세팅된 실거래가가 찍힌겁니다 🫢
제 후보 물건과 같은동 같은층 이었고
다소 비선호동 + 층수는 5층이었기 때문에
'저정도 전세가를 받으려면 올수리가 아니고선
쉽지 않겠다, 그 물건이 맞는 것 같다'
라고 생각했습니다
갱신은 제외하였습니다
'이상하다, 외곽이어도 신축 전세가
더 빨리 오를 것 같았는데,
아무리 수리를 했어도 어떻게 전세가가
시세랑 이렇게 많이 차이나지 ?
엄청 좋은 동, 좋은 층도 아니었는데...'
라는 생각이 자연스럽게 들었습니다
# 3. 전세입자에 감정이입 해보자
그리고 이렇게 생각했습니다
[ 선호도는 상대적인 것이다 ]
이것을 이해하기 위해
'나는 이 동네에서 전세를 구하는 세입자다'
라는 모드로 각각에 감정이입 해볼게요
1) 외곽 신축 동네에서 전세 구할 때
'이 동네엔 신축 단지도 몇몇 있고
모든 집이 다 새집이네?
어떤 집이든 컨디션은 균질하게 다 좋겠다
그러면 이왕이면 좋은 동, 좋은 층,
뷰가 잘 나오거나 역이 가까운 집을
우선으로 고려해야겠다~'
2) 중심 구축 동네에서 전세 구할 때
'여긴 싹 다 구축이네... 위치는 좋은데
집 컨디션이 너무 아쉽다ㅠㅠ
이런 곳에서 수리 싹 되어있는 집 있으면
전세금 조금 더 줘도 충분히 살 것 같아.
요즘 금리도 내려가는 중인데,
거주만족도가 훨씬 좋아질 수 있을거야'
입장을 바꿔 생각해 보니
각 단지마다 전세를 구하는 분들이 원하는 게
서로 달랐음을 이해할 수 있었습니다
상대적으로 주변에 신축이 드문 구축은
단지 안에서도 물건 상태/수리 정도마다
전세가 차이가 더 많이 날 수가 있었습니다
제가 본 것처럼 저층에 가까운 비선호동이
선호동 고층 만큼의 전세를 받게끔 하는 일이
구축 수리 물건에서는 있을 수 있었던 거에요
상대적으로 전세가가 골고루 안정적인
신축 단지와는 다르게요
# 4. 선호도는 상대적인 것이다
또 비슷한 예시를 들어 볼게요
저의 지방 투자 물건은 2019년식으로
당연하게도 신축입니다 (라고 생각했습니다)
그런데 그 동네에 지금 공급이 좀 많거든요-
그래서 주변에 최신축이 많이 들어왔습니다
저는 그래도
'2019년식이면 지금 6년밖에 안 됐고
당연히 너무 괜찮지~'라고 생각했는데요,
이건 상대적으로 신축이 드문 수도권에 사는
제 생각이었습니다🫢
세입자분과 일정에 대해 이야기 나누다가
또 놀라운 사실을 알게 되었거든요
"여기가 2019년식이라서 자잘하게
수리할 생각하면 사람들이 그냥
25년식 최신축을 고르기도 하는 거 같아요"
네?
2019년식인데 수리가 필요하다구요?
신축에 살아본 적 없는 저는,
구축이어도 바람만 안새면 괜찮던 저는
이번에도 [선호도의 상대성]을 배웠습니다
2019년식만 해도 시스템 에어컨이 방마다
다 갖춰진 집이 없긴 하거든요-
그리고 아무래도 25년식에 비하면
여기저기 살았던 흔적들이 보이기 시작할 거구요
늘 새집 위주로 이사다니는 이 동네 분들에겐
몇 년의 연식차이가 느껴지는게 당연한 거였어요
마치 제가 워낙에 구축에서만 살았다보니까
'19년식이면 최신축이지' 라고 생각했던 것도
사실은 상대적이었던 것 처럼요
그래서 왜 비교평가를 할 때마다
답이나 공식은 따로 없는 것이었는지를
다시 한 번 이해할 수 있었습니다
그보다는, 사람들이 어떻게 생각하는지에
감정이입해서 상대적으로 비교해야 했어요
외곽 신축의 전세가가 더 먼저 오른대?
아닐 수도 있구요,
중심 구축이 수리하면 더 잘 빠진대~
이것 또한 아닐 수도 있거든요
역시 투자에 대해 제가 예측할 수 있는 건
아무것도 없다는 것을 느끼며
오늘의 경험담을 마무리해 봅니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🥰
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