안녕하세요 소도쿠입니다.

요즘 투자를 하고 싶어 하는 분들과

대화를 나누고 그 분들의 생각을 듣게 되면서

이런저런 생각을 하게 됩니다.

'아니 이런 신박한 생각을?' 이라는

생각이 들 정도로

제가 생각하지 못 한 포인트를

제시하시는 분이 계신가 하면

눈 앞의 가격에 매몰되어

실전 투자로 이어가지 못하는 분들의

이야기를 듣기도 합니다.

위와 같이 실전 투자로 이어가지 못하는

몇 가지 사례를 남기며

제 생각을 기록해보고자 합니다.

목표 매수가만큼 깎지 못한 사례

정말 자주 있는 사례이고,

저 또한 과거 많이 겪었던 사례입니다.

우리는 목표 매수가를 설정하고

이 매수가만큼 깎여야만 사겠다는

강한 열망을 갖고 협상에 임합니다.

내가 원하는만큼 바로바로 깎이면

좋겠지만 싸게 사고자 하는 매수자와

비싸게 팔고자 하는 매도자 사이의

힘 겨루기 사이에서 이는 역시나 쉽지 않습니다.

그러다가 이런 경우가 발생합니다.

예를 들어 목표 매수가는 3억인데

3.1억 혹은 3.05억까지는 조정되지만

더이상 네고는 어렵다는 매도자.

이제 여기서 결정을 할 필요가 있겠죠.

목표 매수가에 도달하지 못했지만

충분히 저렴하다 생각하여 매수할 것인가,

아니면 패스하고 다른 물건을 택할 것인가.

그렇다면 이제 이것을 생각하셔야 합니다.

목표 매수가에 도달하지 않았더라도

충분히 저평가 된 물건인가?

여기에 어찌 됐든

수익률 200%를 달성할 수 있는

가격인지까지 살펴봤다면,

이제 결정은 본인의 몫입니다.

덜 깎인만큼 안전마진은 줄어들겠지만,

그럼에도 불구하고 어느 정도의 수익과

경험을 위해 투자를 하겠다고 마음을 먹었다면

실행하면 되는 것이고,

나는 좀더 좋은 투자를 하고 싶고

더 좋은 물건을 찾아낼 자신이 있다면

목표 매수가만큼 깎이면 다시 연락달라고

던져 놓은 후에 더 좋은 다른 물건을

찾아보면 되는 것입니다.

어찌 됐든 중요한 것은 마침표를 찍는 것입니다.

지금 내 상황에서 가장 좋은 선택은

무엇일지 고민해보고, 마침표를 찍는 것.

그 자체만으로도 많은 것을 얻어가실 수 있습니다.

고민만 하다가 내 의사와 관계 없이

물건을 거두거나 다른 누군가가

투자를 해서 기회를 놓치게 된다면

나에게 남는 것은 후회 밖에 없을 것입니다.

투자금 범위 내에 들어오는 물건이 없는 사례

이런 사례도 굉장히 많죠.

분명 투자할 곳은 많다는데 내 눈에

보이는 물건들은 조금 아쉬운 물건들 뿐입니다.

내가 잘 못 찾는 것인지,

애매한 물건에라도 투자를 해야 하는 것인지

갈피를 잡지 못하고 혼란에 빠집니다.

물건을 찾지 못하는 이유에는 여러 가지가 있지만

대표적인 이유 중 하나는

'현재 호가 기준'으로 물건을 찾는다는 것입니다.

시장에는 크게 2가지 종류가 있습니다.

물건을 '찾는' 시장

물건을 '만드는' 시장

보통 상승장과 같이 수요가 많은 시장을

물건을 '찾는' 시장이라고 합니다.

수요가 많으니 굳이 가격을 많이 깎아줄 이유가 없어

가격이 잘 깎이지 않으니 가격을 조율하기 보다

애초에 급매로 나오는 물건을 사야하는 시장입니다.

반대로 하락장과 같이 수요가 적은 시장을

물건을 '만드는' 시장이라고 합니다.

수요가 적어 내 물건을 사 줄 사람은 없는 상황에서

팔아야 할 이유가 있는 사람들은

얼마든지 가격 조율을 해 줄 여지가 있습니다.

지난 시장은 전국적으로 같은 흐름을 보였기에

이를 개별 지역으로 접근할 이유가 적었습니다만,

지금은 각 지역이 개별성을 보이며

어느 지역은 이사비 정도만 깎이는 반면

어느 지역은 1억 가까이도 조정이 가능하다 합니다.

때문에 내가 투자로 바라보는 지역이

어떤 시장에 속하는지 전임과 매임을 통해여

확인하고 방향성을 설정할 필요가 있습니다.

다소 극단적인 예시일 수는 있지만,

1억 정도의 투자금을 가진 사람이

물건을 '만드는' 시장에 갔을 때 경우에 따라

매가를 1억을 조정하여 투자할 수도 있다는 것입니다.

또한 여기서 좀 더 접근한다면

당장 조정을 하더라도 투자금 범위 내에 들어오지 않지만

전세가 저평가 되었다고 판단하면

향후 전세 상승을 기대하며 투자할 수 있습니다.

물론 투자금이 많이 들어감에 따라

향후 투자가 어려운 분이라면 접근하기

어려운 방법일 수는 있습니다.

때문에 각 시장의 상황과

나의 자금 여력을 종합적으로 판단하여

눈으로 보이는 호가에 매몰되지 않고

좋은 투자 물건을 찾거나 만드는 노력을

기울일 필요가 있겠습니다.

시세트래킹으로 투자 물건을 찾는 사례

시세트래킹은 앞마당의 가격 흐름을

살펴 볼 수 있는 아주 훌륭한 도구입니다.

앞마당 개수에 따라 앞마당이 많지 않으신 분은

전수조사를 통해 모든 단지를 샅샅이 살펴보기도 하고,

앞마당이 비교적 많으신 분들은

랜드마크, 투자로 유의미한 단지, 저평가된 단지 등을

트래킹하면서 폭넓게 흐름을 살펴보기도 합니다.

종종 이 시세트래킹이라는 도구에 대해

오해하시는 분이 계십니다.

시세트래킹을 꾸준히 하면 저평가 된 물건을 찾아

실전 투자로 이어갈 수 있다는 생각인데요.

그런 케이스가 나올 수도 있지만,

그 확률은 아주 높지 않다고 봅니다.

그 이유는 앞선 B씨 사례와 비슷할텐데요.

시세트래킹을 할 때 우리가 선정한 단지의

최저 매가와 전세가를 살펴보며

그 단지의 저평가 여부를 판단할 수도 있지만,

이는 결국 '현재 호가' 기준이기 때문에

이것만을 가지고 판단한다면

좋은 기회를 잡기 어려울 수 있습니다.

월부인들의 강점은 행동력 아닌가요?

다른 투자자들이 그저 부동산 어플이나

네이버 부동산을 통해 투자 여부를 판단할 때

우리는 직접 전화해보고 현장을 방문하여

그 지역의 상황과 물건의 상황을

면밀하게 판단하고 투자하는 사람들입니다.

시세트래킹만으로 기회를 잡으려 한다면

다른 투자자들과 크게 다르지 않을 것입니다.

차별화를 가져와야만 더 좋은 기회를

잡을 수 있다는 사실을 잊지 말아야 합니다.

시세트래킹은 그 지역이 투자로 유의미하다는

시그널을 주는 도구로 활용하면 됩니다.

그 시그널을 발견하셨다면 그 다음부터는

행동하셔야 합니다.

부동산에 공격적으로 전화를 돌리고

직접 현장을 방문하여 급매 혹은

만들어낼 수 있는 투자 물건이 있는지

그야말로 '털어 보셔야' 합니다.

아직 시세트래킹으로만 투자 물건을 찾으면서

투자 할 곳이 없다고 생각하는 분이 있다면

생각을 바꿔보셨으면 좋겠습니다.

아주 작은 방향성의 조정,

생각의 전환을 통해서 지금 보이지 않는

투자 물건을 생각보다 빠르게

찾아내거나 혹은 만들어낼 수 있습니다.

여러 멘토님들께서 강의를 통해 주셨던

메세지를 떠올려 봅니다.

투자 하지 못 할

시기란 없다

이 메세지를 기억하면서

언제든 투자할 수 있음을 기억하고

투자 물건이 보이지 않는다면

내가 너무 좁은 시야로 바라보고

있는 것은 아닌지 다시 한 번

생각해 볼 필요가 있겠습니다.

여러분의 투자를 응원합니다 :)