월계동 사슴3단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 72조 콜레]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

월계동 사슴3단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

노원구 종사자수 133,398명

2. 교통

  강남역 56분 / 여의도역 53분 / 시청역 36분

3.학군

녹천중 83%

4. 환경

대학병원

대형마트

5. 공급

  서울 노원구 서울아이원파크 2028.07 / 2,264세대 + 미미삼 재건축 이슈(현재 5,000가구, 재건축 후 6,700가구)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 중

-전세가율 48%(60%이상 충족x) /  고점대비 37%하락(고점대비 20~40% 충족ㅇ)

2) 환금성 : 중

-서울 역세권 300세대 아파트

-대형마트, 대학병원 인근위치

-월계역 다음역인 광운대역 인근 대규모 단지 입주 예정 및 재건축 계획

3) 수익률 :

-현재 매매가: 36,800

-현재 전세가: 18,000

-투자금: 18,800

-전고점 매매가: 59,000

-전고점 매매가- 현재 매매가: 22,200

-전고점 대비 수익률: 118%(수익금/투자금(매매가-전세가)

4) 원금보존 : 

-매수시: 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까? → 5,300(현재가-최근 5년 전저점) 

-매수시:적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다 - > 전세가율 48%(60%이상 충족x) 

-매수시:앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다 → 이유를 정확하게 확인못했으나, 해당 물건의 전세가는 거의 변동 폭이 커보이지 않음. 다음 전철역 부근 대규모 입주물량이 있어서 전세가 오르기 힘들어보임

-매수시:수요가 많고 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다(가치): 서울 역세권 300세대 아파트 / 대형마트, 대학병원 인근위치 등 수요는 많을 것으로 보임

-보유: 가치있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다 → 현재 직장을 다니기에 괜찮은 위치로 실거주하며 보유하는 것은 괜찮을 것으로 판단

-현재 전세가x2(서울 평균 전세가 상승율) < 현재 매매가

ㄴ36,000<36,800(원금보전x)

5) 리스크 대비: 

-3년간 대량 공급 예정

-30년 이상의 구축

-원금보전x

나의 투자 결론 : 저환수원리에 따라 원금보전과 리스크 대비가 되지 않아 매수x

✅ 작성하면서 느낀점 : 작성하며 저환수원리에 해당하는 것과 해당하지 않는 부분이 있지만, 평소 관심있던 물건이라 그래도 매수해도 괜찮지 않을까라고 생각이 들었다. 하지만, 잃지 않는 투자를 하기 위해 조급하게 생각하지 말고 저환수원리를 모두 충족하는 물건을 고르고 기준을 지키는 마인드를 가져야겠다고 느꼈다.