산본 금정동 율곡마을주공3단지 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 산본 금정동 율곡마을주공3단지

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장

(B)

군포시 종사자수: 115,375명

군포시 사업체수: 26,843개

2. 교통

강남 53분 / 여의도 58분 / 시청 1시간 4분

3.학군

산본역 주변 학원수 92개

흥진중 85.4%

도장중 85.4%

4. 환경

산본역 근처 이마트 및 대학병원 있음.

대중교통으로 20분 거리에 AK플라자 및 롯데백화점 있음.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세: 산본 금정동 율곡마을주공3단지 24평 현재 매매 3.7억, 전세 2.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 5.8억 전세 2.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 3.5억 전세 2.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 37% 하락함. 2억1천만원 가격 빠진 물건. 저점(3억5천)과 2천만원 차이 남.

2) 환금성 : 세대수 2000세대 이상, 거래량 활발(하락기 2021년 한해 매매거래량 136건(군포시 3위), 전세거래량 197건(군포시 2위)  

3) 수익률 : 매매가가 오를 경우 → 4억9천(수익률 100%, 수익 1억2천), 6억 1천(수익률 200%, 수익 2억4천) : 전고점이 5억8천이므로 수익률 100% 이상은 보장한다고 봄. 

4) 원금보존 : 전세가율 70% 가까이 나오므로 적정하다고 판단.

5) 리스크 대비: 잔금 대비책 마련(전세 빼기, 세낀 물건), 역전세 리스크(전세가의 10% : 대출 혹은 종잣돈으로 해결)

나의 투자 결론 : 투자한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 매매가가 오르는 시기는 실투자금이 커지는 경향이 있으며,

                                   매매가가 하락한 시기는 실투자금이 상대적으로 적다.