관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
너바나님 2주차의 강의는 1주차때의 내용에 더해 ‘투자란 이런 것이다’라는 정석을
좀더 면밀히 풀어 해석하는 느낌으로 다가왔다.
1. 투기꾼이 아닌 진정한 투자자의 필수 자세
- 비전보드 : 뭘해서 성공해야 할지 모르겠다면 꿈과 목표를 세워 따라가자.
- 목.실.감 : 기록하는 매일의 글자들이 나의 지식과 투자의 밑거름이 되어 줄 것이다.
- 독서: 한달 4권 정독을 하자. 어느샌가 지금보다 유연해진 투자 마인드 세팅이 되어있을 것이다.
- 선택과 집중 : 해야할 일은 많으나 주어진 시간은 한정되어 있다.
애초부터 모든일을 완벽하게 할 수 없다면 가장 중요한 일(투자)을 선택해서 몰입해 보자.
즉, 강의, 임장,(실무), 실전투자
- 인성과 투자실력 등에서 나보다 뛰어난 사람을 곁에 두고 벤치마킹 하자.
2. 전문가가 되기까지 걸리는 시간? 1만시간 !
- 투자공부 주 20시간 x 50 주 = 년 1,000 시간 x 10 년 => 10,000 시간 투자공부로 10억이상의 수익
- 앞마당 5곳 만들면 투자 시작하고 내집 3개 만들면 ??
- 투자후 복기: 투자후 복기를 해야 다음에 실수를 하지 않는다. (선구안과 혜안 장착)
3. 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소
- 장기(숲) : 물가, 통화량, 경기, 수요,(입지), 입지 독점성
- 단기(나무) : 가격 저평가 여부(가치> 가격), 매수(매도) 심리, 입주물량(공급)
4. 자본주의의 기본 원칙
- 근로소득 보다 자본소득이 더 빨리 오른다.
근로소득은 물가에 연동하지 않기 때문에 인플레이션 일때 같이 오를수 있는 자산 소유가 필수다.
- 디플레이션 → 국가 위기일때 발생
5. 투자 물건 찾기.(저환수원리)
- 저평가여부 : 비슷한 입지와 가격일때 어디가 더 가치있는가?
- 환금성 : 아파트 >>> 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 (x)
- 수익률 : 원금의 2배이상의 수익률 기대,
부동산은 현재보다 2년후의 가격이 더 중요하기 때문에 무릎에서 매수/어깨에서 매도한다는 마음가짐.
- 원금보존 : 매매가는 전세가 이하로 빠진다.(항상 매매가> 전세가)
적정 전세가율 : 강남 50%, 서울 60%(강남 1시간이내), 경기 70%, 지방 80% 으로 매수
입지 독점성(이땅의 대체재가 있는지 여부)및 입주 물량이 적절한지 확인.
전고점 20~ 30% 정도 빠지면 무릎 이하이니 매수 기회.(특히 재건축 아파트)
- 리스크 관리 : 원금보존 제 1의 원칙 적용
6. 부동산 세금 대응하는 법 (양도세, 종부세, 취득세)
- 편익을 누리려면 비용을 치루어야 한다.(No pain, No gain)
수익을 더 크개 만드는 방향으로 접근 (수익>>> 세금)
- 양도 소득세가 걱정 ? 비 조정지역에 투자
종합 부동산세가 걱정? 40억 이하 부동산에 투자
취득세가 걱정? 전고점 수익률 계산하여 판단 또는 비 조정지역에 투자
투자 공부는 공부자체가 목적이 되어서는 안된다.
공부는 곧 실질적인 돈을 벌기 위해 하는것임을 잊지 말자.
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