[열중 45기 25조 지구의주인은고양이] 2주차 강의 후기 : 부의 그릇을 키우는 시간

<나에게 특히 인상 깊었던 점>

1.25년 현재 전세 시장 상황

1)서울 및 광역시

-공급이 많은 곳은 매매가 상승폭 ↓ 전세가 상승 꾸준히 모니터링 할 필요

-입주가 정리되는 지역은 전세가 상승>매매가 상승 → 실질적 투자금 감소하여 매수 기회!

2)지방 : 공급이 줄어든 지역 중심 빠르게 전세가 회복 / 매매 회복이 더딘 지방도 미리 모니터링 할 필요

2.전세 세팅 프로세스

1)전세 세팅 시 중요한 요소 : 전세금, 잔금 날짜

-전세 잔금일이 매매 잔금일보다 늦은 경우+전세를 못 맞춘 경우 : 추가 비용 발생!

2)세 낀 물건

-1단계 : 전세 보증 금액 - 현재 전세 시세와 비교 (투자금 규모, 역전세 리스크 대비)

-2단계 : 임대 만료일 - 재계약 시기 공급 물량 체크 (리스크, 보증금 상승분 회수)

-3단계 : 갱신요구청구권 사용 여부 - 만기 전 임차인이 이사를 간다면? 재계약 때 전세를 제 가격으로 받을 수 있는지?

3)주인 전세

-가계약 전 매매특약, 전세특약 모두 사전 합의해야 세 가지 리스크 줄일 수 있다. (만기 시점 공급, 매매가 상승 시 전세 비협조, 소극적 하자 체크)

3.전세 가격 설정

1)단지 내 비교 : 상위, 하위 전세가와 비교하여 경쟁력 있는 전세가 설정

2)생활권 내 비교 : 선호도에 따른 가격 차이를 이해하여 적정 전세가 설정

3)공급 물량을 통한 최종 점검 : 영향을 미치는 인근 지역의 공급 물량, 위치, 전세가격 및 개수 파악 + 신축 하위평형과 가격이 같거나 저렴해야 경쟁력 있음

4)소액투자(지방 투자) : 전세보증보험 가입 가능한지? (KB매매일반 / 90% / 승인시점)

4.임대 기간 설정

1)공급 : 전세 계약 시기 및 재계약 시기 앞뒤 3개월 체크 (도시 규모, 지역 특징에 따라 다르게 설정)

2)수요 : 학군지와 비학군지, 성수기와 비성수기 체크

3)포트폴리오 : 재계약 시기 분산

4)법인 임차인 : 장점과 단점이 명확함. 단점은 특약으로 대비할 것

5.계약단계부터 챙겨야 할 전세 세팅

1)가계약금 보내기 전, 계약서 쓰기 전, 잔금 보내기 전 등기부등본 필수 확인

2특약 : 전세 세팅 대비하여 특약 설정 (이사 4개월 전 통보, 집 보여주기 협조 등)

6.임대 리스크 줄이는 법

1)입주 물량 등 임대에 영향 미치는 요소를 면밀히 파악하여 시기에 적합한 물건 선택

2)임대 최고가 욕심은 기회 비용 발생할 리스크를 높힌다.

3)시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어

4)모든 지역을 다 가봐야 안 좋은 지역, 좋은 지역을 안다!

5)살 때 싸게 사는 게 가장 중요!

<꼭 적용해보고 싶은 점>

강의 첫 부분에서 말씀하셨던 것처럼 아직 1호기도 못 했는데 무슨 전세야?! 라는 생각을 많이 해서 반성했다.

단생공, 공수표! 만은 꼭 기억에 남기고 아직은 다 이해하지 못한 것들은 틈틈히 교재를 보며 복습해봐야겠다.

그리고 작은 것 하나 하나에 일희일비 하지 않고 나 스스로보다 임차인도 배려하여 함께 행복할 수 있는 투자 생활을 이어가야겠다!

어떤 물건에 투자하느냐도 중요하지만, 어떤 마음을 가지고 투자하느냐에 따라 나의 부의 그릇도 달라진다!

내년까지 꼭 1호기 투자를 하고 양파링님 보아라! 를 쓸 수 있는 날이 오길 바라며…