부동산 거래 관련 세금 추징 주요 사례 살펴봅니다!

저는 국세청에서 발표하는 자료는

종종 챙겨보는 편입니다.

발표자료에 담겨 있는 추징 사례 등을 통해

최근의 세무조사 동향이나

국세청에서는 요즘 어디에 관심을 갖고 있는지,

조사 대상을 선정시 어디에 중점을 두는지 등을

파악해 볼 수 있고,

이를 반영하여 향후 절세 및 대응 전략을

세울 수 있기 때문입니다.

요즘은 부동산 시장이 좋지 않아

부동산 증여 관련 세무조사는

과거에 비해 줄어든 편이지만,

불과 1~2년 전만 하더라도

부동산 거래 관련

자금출처 및 증여세 세무조사 사례가 많았습니다.

향후 부동산 시장이 과열되는 모습을 보이면

또 다시 증여 관련,

특히 주택 증여 관련해서

대대적인 세무조사가 이뤄질 지도 모릅니다.

이에 이번에는 최근 몇 년 내

국세청에서 발표한

부동산 및 증여 관련 세무조사 사례를 살펴보고,

향후 발생할지도 모르는 조사에

미리 대비하고 생각해보는

시간을 가져보고자 합니다.

[사례1] 친인척 차용을 가장한 우회증여로 증여세 탈루

대학생이나 사회초년생의 경우에는

조사대상자로 선정될 가능성이 좀 더 높습니다.

이는 당연히 고가 아파트 등을 취득하기에는

재산 취득 자금 출처를 입증할 수 있는 소득이

적기 때문이죠.

[사례1] 역시 사회초년생으로

신고 소득이 부족한 전문자격사 A가

고가 아파트를 취득하여

조사 대상자로 선정된 경우입니다.

여기서 눈에 띄는 점은

차용증과 이자 지급내역을 제시하면서

차입이라 주장했으나

이를 인정받지 못하고

국세청에서는 끝까지 계좌 추적을 통해

결국 실질이 차입을 가장한 우회 증여라는 것을

밝혀냈다는 점입니다.

차입을 가장한 증여 행위가 많다는 것을

국세청도 잘 알고 있습니다.

차용증과 이자지급내역이

증여가 아닌 차입이라는 사실을 입증하기 위한

하나의 근거 자료가 될 수는 있지만,

이를 제시했다고 무조건 차입으로

인정받을 수 있는 것은 아닙니다.

너무나 당연한 말이지만

사실 관계가 실제 차입이어야 합니다.

요즘 많은 분들이

부모-자식 간에 금전대차계약서와

이자지급내역까지 남겨

세무조사에 대비하고 있는데요.

국세청에서도 당연히 이러한 사실을 알고 있고

세무조사 시 실질이 증여인지 여부를

추적할 것입니다.

결국, 가장 중요한 건 실제로 빌려준 것이고

상환받을 의지가 있어야 한다는 점일 것입니다.

[사례2] 부친으로부터 거액을 차입하였으나 상환할 능력이 없어 증여세 과세

[사례2]는 실제로는 증여인데

허위로 차용증을 작성하여

증여세를 탈루한 사례입니다.

이자 지급내역에 관한 언급은 없어

조사대상자가 차용증을 작성하고

이자 지급내역까지 제시하였는지는 알 수 없으나,

해당 사례에서

차용계약이 실제로는 허위라 확인된 근거는

소득이 미미하고

30년에 걸친 차용계약을

사실상 이행하기 어려운 점이라는 것입니다.

고객 분들과 상담을 진행하다보면,

차용증이나 금전대차계약서 상에

상환시점이나 상환기간을 어느 정도로 해야 할 지 묻곤 하십니다.

국세청에서는 계약기간이 30년이라면

사실상 이행되지 않을 것으로 보는 듯 합니다.

이에 지나치게 길게 정하기 보단

현실적으로 상환 가능한 기간을 추정하고

이에 근거하여 정해야 할 것입니다.

여기에 참고로 알아둬야 할 점은

위 사례처럼 자금조달계획서 상 자금조달 내용이

조사에 활용될 수 있다는 점일 것입니다.

참고로 현재 투기과열지구 또는 조정지역은 거래가액에 관계없이,

그 외 지역은 거래가액 6억원 이상인 경우

자금조달계획서를 제출해야 합니다.

[사례3] 전문직사업자가 신고 소득을 누락하여 고가의 재건축 아파트를

소득이 전혀 없는 배우자와 공동으로 취득

[사례3]은 소득활동이 전혀 없는 주부 등이

고가 주택 등을 취득하는 경우에도

자금출처조사 대상자로 선정될 수 있음을

보여주는 사례입니다.

조사대상자로 선정된 부부는

아마도 공동명의로 취득하는 것이

세금 측면에서 유리한 부분이 많기에

일부러 공동명의 취득했을 것으로 예상됩니다.

배우자 간 증여 시

10년간 6억원을 공제받을 수 있다는 점을 감안해도

매매가 20~30억원이 넘어가는 고가주택이라면

증여세 신고 누락 시,

배우자에게 적게는 수 천만원에서

많게는 수 억원의 증여세가 부과될 수 있습니다.

이에 부부 공동명의 취득을 고려하실 때에

부부 중 한 명이 소득활동이 없는 분이라면

6억원을 넘지 않는 선에서

지분을 조절하시는 것이 바람직해 보입니다.

[사례4] 부친 명의의 신용카드로 호화사치 생활을 영위하고

부친이 대출금까지 대신 변제

[사례4]는

자녀의 대출금을 대신 상환해주는 경우

이 역시 증여세가 과세될 수 있고,

소득활동이 있는 자녀가

생활비는 부모님 명의의 신용카드로 사용하면서

자신의 소득은 전부 저축하여 자산을 증식한다면,

이 역시 증여세가 과세될 수 있음을

보여주고 있습니다.

이 부분 역시

고객분들과 상담하다보면

많이들 물어보시는 부분입니다.

소득활동이 없는 자녀라면

당연히 부모님에게 부양 의무가 있기에

부모님 명의의 신용카드를

생활비로 사용하는 것은 큰 문제가 없을 것입니다.

그러나 위 사례처럼

생활비는 부모님 명의 신용카드로 사용하고,

자신의 소득은 전부 저축하여

주택이나 주식 등 자산 취득에 사용한다면

향후 세무조사를 받게 될 경우

국세청에서 이를 증여로 볼 수도 있음에

유의해야 할 것입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

- 김철종 세무사(아이언벨)

https://blog.naver.com/semugonggan

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