[열중반 45기 12조_백개의씨앗] 2강 후기 : 전세마스터. (승자가 되면서 동시에 타인을 돕는 방법)

#인상깊었던 점 & 적용해보고 싶은 점

2강을 통해 투자란 ‘매수’로 시작해 ‘임대’로 완성된다는 것을 배웠습니다. 1강에서 게리롱님께 배운 투자 원칙(‘저환수원리’)과 2강에서 양파링님께 배운 전세 세팅의 모든 것('적정 전세가와 임대기간 설정 기준')으로 부동산 투자의 전체 프로세스를 이해하게 되었습니다. 매수 이후에 어떤 과정이 펼쳐지는지 미리 알고 대응할 수 있다는 자신감이 생깁니다. 전세마스터가 되기 위한 키워드 세 가지를 복기합니다. 

• 세낀 물건 투자 의사결정 3단계 : ‘1. 전세보증금액 → 2. 임대만료일 → 3. 갱신요구청구권 사용여부’

  더 높은 수익을 위해서가 아니라 리스크를 최소화할 수 있는 방법을 찾는 과정입니다. 의사결정을 할 때 ‘좋은 걸 싸게 살 수 있는지, 리스크를 줄일 수 있는지’ 항상 질문하겠습니다.

  • 1단계. 전세보증금액 확인 : 여기서 중요한 점은 전세 만기 시 돈을 더 돌려줘야 하는 상황인지 아닌지 확인하는 것입니다. 현재 전세시세와 비슷하거나 낮게 전세가를 설정함으로써 역전세 리스크를 줄이는 것입니다.
  • 2단계. 임대만료일 확인 : 임대가 만료되는 시점에 시장에 미치는 공급이 어느정도 인지 확인하는 단계입니다. 공급의 규모와 위치에 따라 내가 투자하고자 하는 물건에 미치는 리스크의 크기가 달라집니다. 재계약 시기를 입주장과 분리하려 리스크를 줄일 수 있는지 확인해야 하는 이유입니다.
  • 3단계. 갱신요구청구권 사용여부 확인 : 갱신권을 사용한 물건을 매수 할 경우, 임차인이 권리를 가지고 있고 원하는 때에 계약을 해지(이사 희망)할 수 있음을 이해했습니다. 갱신권을 사용한 물건이라면 1~2년 이내 새롭게 전세를 세팅하는데 리스크(공급)가 있지는 않은지 잘 확인하겠습니다. 갱신권을 사용하지 않은 물건을 매수 할 경우, 임대만료일(의무 2년) 시점의 공급량과 임차인의 갱신권 사용 의사(거주 여부)를 확인하여 5% 이내 인상 또는 새로운 계약(의무 2년 갱신)으로 리스크를 최소화하겠습니다.       
    • 갱신권 O : 전세가 낮게 끼어 있어도 매수 절대가가 싼 좋은 물건을 살 수 있는 좋은 기회인지 확인. (단기간 투자금 회수 기대)
    • 갱신권 X : 투자금 회수까지 소요되는 시간(2~4년) 고려해서 투자금이 너무 많이 묶이지는 않는지 확인.

• 전세가격 설정 3단계 : ‘1. 단지 → 2. 생활권 → 3. 공급’ 

  시장이 받아주는 적정한 가격으로 임대물건의 순위를 높일 수 있음을 배웠습니다. 매물임장 할 때 소장님들이 이야기하는 전세 뺄 수 있는 가격대가 정답이 아니라는 것을 알게 되었습니다. 양파링님께서 알려주신 기준을 지켜서 나의 시간과 돈을 아낄 수 있는 적당한 전세가격을 찾겠습니다.

  • 1단계. 단지 내 비교 : 상위/하위 평형과 비교를 통해 경쟁력 있는 가격을 확인.
  • 2단계. 생활권 내 비교 : 같은 생활권(입지/구조/면적) 안에서 선호도의 우선순위에 따른 적당한 가격을 확인.
  • 3단계. 공급물량 최종확인 : 신축 전세가와 경쟁력을 비교하고, 공급물량이 해소되고 있는지 확인(사전점검 기간 / 입주지정 기간 + 3개월). 

  * Key-point : 공급에 의한 신축이라도 입지 선호도에 따라 영향이 미비할 수도 있다. 같은 입지라도 가격에 따라 영향을 안 받을 수도 있다. (아무리 신축이라도 너무 비싸면 주저하게 된다.)

• 임대기간 설정 3단계 : ‘1. 공급 → 2. 수요 → 3. 포트폴리오’

  눈 앞의 이익만 보다가는 앞에서 깎고 뒤에서 배로 까일 수 있음을 알게 되었습니다. 투자금을 줄이는 것보다 리스크를 낮추는 것이 중요함을 잊지 않겠습니다. ‘환금성’ 기준(투자 범위 & 매도 계획)에서 임대기간을 설정하겠습니다.

  • 1단계. 공급 : 재계약 시기에 예상되는 입주물량을 체크해서 임대기간을 조정(2년 → 2년 반 or 3년)하여 리스크 해소

  • 2단계. 수요 : 투자 물건의 특징(거주 수요의 니즈)에 맞는 성수기로 임대만기일 조정

    [* 학군지(완성형 가족) : 겨울방학 / 소형평수(직장인,신혼부부) : 봄,가을]

  • 3단계. 포트폴리오 : 보유 자산들의 재계약 시기 분산

     

전세 세팅을 할 때마다 꺼내볼 수 있는 전세바이블을 제공해주신 양파링님께 감사드리겠습니다. 꼭 ‘양파링 보아라’로 보답하겠습니다.

열중반 필독서를 읽으면서 ‘나는 어떤 임대사업자가 되어야 할까’를 고민했습니다. 승자가 되면서 동시에 타인을 돕는 방법이 임대사업으로 가능하겠다는 생각을 했습니다. 

“시장에 품질 좋은 임대를 안정적으로 제공한다. 그래서 내 집에 거주하는 임차인이 생애주기 동안 안전하게 삶을 영위할 수 있도록 돕는다.” 

내가 하는 노력이 우리 가족의 노후뿐만 아니라 누군가의 삶까지 돕는 일이라고 생각하니 힘들지만 행복하게 투자를 할 수 있을 것 같습니다. 

양파링님 말씀처럼 내가 어떤 마음으로 투자하느냐에 따라 세상을 바라보는 시각이 달라짐을 느낍니다. ‘나’만 볼 때는 마음 속 한 켠에 이유 모를 불편함이 있었습니다. 부동산 투자에 대한 주변의 시선에 흔들렸던 것 같습니다. 너나위님의 닉네임이 새삼 더 거대하게 느껴집니다. 너와 나를 위하여. 저도 제 닉네임에 숭고한 의미를 담겠습니다. 행동 백 번 하기(개인적인 목표)에서 사람 백 명 돕기(이타적인 목표)로 ‘나’에 ‘타인’을 더하니 마음이 평온해지고 담대해집니다. 제 ‘부의 그릇’이 조금은 커진 걸까요. 참 감사한 순간입니다.