안녕하세요. 투자자90입니다. 올해 초 감사하게도 서울 1호기를 투자할 수 있었는데요, 

1호기 복기글을 미루기만 하다가 이번에 열반스쿨 87기 기초반을 재수강하며 정신차리고 복기글을 쓰네요. 

월급쟁이부자들에서 부동산 투자 공부를 한 지 약 2년이 지난 지금 다시 돌아보면 

‘나는 분명히 할 수 있다!’ 와 ‘내가 진짜 할 수 있을까?’의 반복이었습니다.

2년 동안 매순간 최선을 다했고 후회없냐는 질문에 자신있게 아니오 라고 답하겠지만, 

2년 간 포기하지 않았고 필요한 순간에는 몰입했던 것 같습니다. 

이런 저도 투자를 할 수 있으니 여러분 모두 포기하지만 않는다면 투자하실 수 있습니다!

목차

투자를 시작한 계기

투자 과정에서 겪은 일들

투자 이후에 느낀 점(복기)

고마운 사람들

첫 투자를 앞둔 사람들에게 전하고 싶은 말

1. 투자를 시작한 계기

회사 생활을 시작하고 1~2년이 지났을 때 재테크에 관심이 생겼습니다. 

하지만, 어디서부터 어떻게 시작해야할 지 막막했고 

어머니의 추천으로 부동산 경매에 관심을 갖기 시작했습니다.

관련 책들을 몇 권 읽어보고 나름 임장도 다녀보면서 관심 있는 물건이 나오는 날이면 

법원 경매현장도 가봤습니다. 

그 중 몇 번은 낙찰 받을 생각으로 손을 덜덜 떨면서 입찰금을 준비해 갔지만 

결과적으로 행동에 옮기지 못했습니다. 

책에서 수없이 봤던 내용이고 실수한 것은 없는지 체크해봤지만

‘혹시 내가 고려하지 못한 부분이 있지 않을까? 입찰금을 다 날리는 것 아닐까?’ 라는 생각이 들었습니다.

주변에 이게 정말 문제 없는지 물어볼 경험자가 없었던 것이 가장 컸습니다.

그 후 제 자신에게 실망하고 두 달 정도 도서관에 살며 투자 관련 책을 100권 정도는 읽은 것 같습니다. 

주식, 경매, 토지, 빌라, 아파트 등 종목 가리지 않고 이것 저것 읽어봤지만 

‘다 알겠는데, 그래서 나는 어떻게 시작해야 해?’ 라는 생각이 지배적이었습니다. 

그러다가 너나위님의 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'를 만나게 되었습니다. 

책을 한 번만 읽어봐도 이해하기 쉬웠고, 따라하면 실패하기 어렵겠다는 생각이 들었습니다. 

너나위님을 검색해보니 너나위님이 강의한다는 것을 알게 되었고 

월부에 들어와 아파트 투자자의 길을 걸어야겠다고 다짐했습니다.

2.투자 과정에서 겪은 일들

제가 아파트에 관심을 갖기 시작했던 23년에는 서울의 전세가가 정말 낮았습니다. 

그래서 서울의 투자는 배제하고 지방투자만 관심이 있었습니다.

(제 상황과 시장 상황이 변할 수 있음을 인지하지 못한 것이 제 1호기가 늦어진 이유 같습니다.)

지방 투자

23년 말 운이 좋게 한가해보이 멘토님의 투자 코칭을 받을 수 있었고 

방향성을 정한 후 1호기를 향한 새빨간 열정으로 달려나갔습니다. 

너바나님께서 부동산 투자는 짧게 타고 없어지는 새빨간 열정이 아닌, 

꺼지지 않는 파란 열정으로 길게 가야 한다고 하셨지만 

1호기까지는 제 새빨간 열정을 유지할 수 있다고 그 당시에는 확신했습니다. 

주변 지인들로부터 ‘너가 드디어 미쳤구나’라는 말을 들어가며

1호기를 찾아 지방 임장을 다녔습니다.

그렇게 지방에서 매물을 털던 중 24년 4월 정말 괜찮다고 생각한 매물을 만났고 

자유를향하여 멘토님과 매물 코칭을 할 수 있었습니다. 

당시 제 태도는 ‘멘토님이 이 물건 사도 된다고 확정만 해주시면 바로 가계약금 쏴야지’ 라는 

생각만 가지고 있었습니다. 매물 코칭이 예정된 아침 떨리는 마음으로 

지방 숙소에서 자향님의 전화를 받고 

‘그 정도 수익을 생각하고 그 투자금으로 들어가기에 괜찮은 매물입니다.’라는 말씀을 들었습니다. 

매물 코칭을 받은 매물은 코칭 전날 제가 부동산에 갔을 때 다른 팀과 같이 봤고 

그 시간 외에도 4팀이 예약되어있던 매물이라 급한 마음에 

부동산 사장님께 특약을 보내고 계좌를 보내려고 했습니다. 

그런데 이어지는 자향님의 말씀에 문자를 보내려던 제 손이 멈췄습니다. 

멘토님 : “그런데요 투자자님, 투자자님의 상황을 보니 저는 서울 투자도 고려해 봤으면 좋겠어요.”    

나 : “서울투자요…..? 제가 가진 투자금액으로 가능한가요?” 

멘토님 : “지금 서울 상급지부터 전세가가 많이 올라오고 있어요. 불가능하지 않습니다.”

이어지는 자향님의 이유를 듣고 머리로는 알겠는데 이정도 노력했으면 

빨리 1채 투자하고 싶은 마음이 컸던 것 같습니다.(너바나님이 말씀하시는 새빨간 열정의 단점 같아요.) 

전화를 끊고 부동산 사장님께는 1시간만 더 생각할 시간을 달라고 양해를 구한 뒤 생각해봤습니다. 

조급함과 절실함을 덜어내고 생각하니 멘토님의 말씀을 수용할 수 있었고 

제가 섣불리 미래를 예측하려 했다는 생각도 들었습니다. 

이후 와이프와 통화한 뒤 다시 서울로 올라왔습니다.

서울 투자

방향성을 바꾸고 서울 투자를 하기로 마음 먹었을 때 다시 희망에 차올랐습니다. 

‘내가 서울에 아파트를 가질 수 있다니!' 

신이 나서 서울 앞마당을 열심히 늘려가는데 이상한 점을 느낍니다.

부동산 사장님 : 매도인이 5천 올렸어요. 그래도 이거 잡아야 해! 이거보다 싼 매물은 다 거둬들였어! 

제 속마음 : 거래 성사시키려고 또 거짓말 하시는구나

제가 지방을 돌 때 상승장을 본 적이 없어서 당연히 거짓말이라고 생각했습니다. 

근데 사장님 말씀이 진짜였습니다. 다른 부동산들을 뒤져봐도 아까 본 매물(5천 올린가격)이 가장 싼겁니다.

집에 돌아와서 다시 앞마당 시세트래킹을 하고 전화를 돌려봤는데 

제가 앞마당 대부분의 매물이 10% 이상 올라있었습니다. 

전세가는 4월에 비해 조금 더 올랐는데 호가는 그것보다 더 많이 올라 

투자금이 벌어져 제가 할 수 있는 매물들이 많이 없어졌습니다. 

이 무렵 지방에서 제가 매물코칭 넣은 단지를 보니 

당시 협상 가격보다 5천만원 이상 오른 가격에 실거래들이 찍혀있었습니다. 

이때가 한 여름이라 임장가기도 힘들고 제가 지방에서 포기했던 매물은 오르고 

투자할 대상들은 호가가 올라 투자 못하고 있는 상황이 되니 의욕이 많이 꺾였습니다.

투자가 늦어진 이유 

수도권 앞마당이 6개가 넘어가도 투자하지 못한 이유를 돌이켜보면 최고의 투자를 찾아다녔던 것 같습니다. 

지방에 투자를 결심했을 땐 배운대로 ‘초보라면 잃지 않는 투자를 지향해야지’ 

라는 마음으로 빠른 행동이 가능했지만, 서울에 투자해야 한다고 생각하니 

왠지 지금껏 모은 투자금으로 한번에 하는 투자인만큼 “제 투자인생에서 가장 무거운 물건을 하게되지 않을까? 그만큼 실수도 있어선 안되고 최고의 투자를 해야겠다”는 생각이 지배적이었던 것 같습니다.

괜찮은 가격의 매물을 만나도 ‘더 좋은 매물이 있지 않을까?’ 라는 생각에 망설였습니다. 

그렇게 지지부진 하던 중 운이 좋게 강사와의 만남, 오프멘토독서모임 등 

멘토, 튜터님들 만날 기회가 있었고 저의 고민을 말씀드리면 

‘1호기 할 때는 1호기 만큼의 확신이 있으면 된다.’고 하셨습니다. 

1호기 할 때의 확신? 그게 도대체 뭐지.. 확신이 없는데 나는.. 이라고 생각뿐이었는데 

마스터 멘토님께서 

‘1호기 할 때의 확신을 채우는 가장 좋은 방법은 매물을 많이 보는 것’이라고 조언해주셨습니다. 

그때부터 앞마당은 늘리는 것은 멈추고 매물만 봤습니다.

주간근무 날은 퇴근하고 저녁에 매물들을 봤고 야간근무날은 출근 전 오전 오후에 매물을 보고 

비번 날은 아침에 퇴근하고 나서 저녁까지 매물보고 휴무날은 종일 매물만 봤습니다. 

입주장이 터지는 곳 주변 분양권이나 입주권을 취급하는 부동산도 모두 가보고 

투자 절대가가 높은 곳부터 매물을 모두 봐보니 기준이 점점 잡혀가는 것 같았습니다.   

투자결심

부동산에 많이 방문하고 씨앗을 뿌려뒀더니 제가 본 매물보다 괜찮은 가격이 나오면 

부동산 사장님들께서 급매 연락을 주셨습니다. 

24년 11월 쯤 부터는 급매 문자가 정말 많이 온 것 같습니다.

그 기간 동안 서울투자기초반과, 신도시투자반을 재수강하며 

멘토님과 튜터님들과의 생각 차이를 좁히려고 했고 

제가 연락 받은 급매물들이 강의에서 말씀하시는 기준에 부합하는가 고민을 많이 했습니다. 

그렇게 매물을 계속 보고 강의를 들으며 투자 후보들을 추렸고 그 과정에서 

많은 매물들을 날리고 또 매물 후보들을 추리고 부동산을 방문하는 과정을 반복했습니다. 

그러고나니 이제 이 정도 매물들이면 투자해도 괜찮다는 생각들이 어느정도 확고해졌지만 

제가 매물을 털면서 생긴 많은 궁금증들을 해소하고 싶었습니다. 

매물코칭을 신청하였고, 감사하게도 권유디 튜터님과의 대화를 통해 궁금증들 해소할 수 있었습니다. 

튜터님과의 통화 후 기준점을 더 명확하게 잡고 계속해서 투자 후보 매물들을 봤고 

목표가 보다 네고된 매물을 계약할 수 있었습니다. 

1년 전 매물코칭에서는 ‘이 매물 사요? 사지마요? 결정해주세요.’ 라는 태도였다면 

이번에는 튜터님과 저의 생각 차이를 좁히는데 초점을 맞춘 것 같습니다. 

그게 투자를 결정하는데 훨씬 큰 도움이 된 것 같아요.

3. 투자 이후에 느낀점(복기)

상황은 계속 바뀐다.

저의 1호기가 늦어진 가장 큰 이유는 현재 제 자본과 현재 시장 상황만을 보고 투자를 준비했기 때문입니다. 

처음엔 전세가가 낮은 수도권 시장 상황을 보며 투자금이 적어지는 상황을 배제하였고

다음으로는 결혼이나 임금 상승 등으로 인한 제 자산과 연 저축액이 늘어나는 것을 배제했습니다.

서울 투자로 방향을 바꾸고 나서는 제 스스로 천장을 세우고 N억대 이하 매물만 봤고

24년 여름 불장을 보고 난 후 시장이 차가워 지는 상황이 오리라 생각하지 못하고

서울 아파트 투자 기회는 끝난 것일까? 포기할 뻔 했습니다.

물론 여러 상황을 다 열어두고 투자를 준비하는 것은 

그만큼 고려할 것이 많기 때문에 처음에는 어렵다고 생각합니다.

그래서 저의 1호기 투자가 비록 돌고 돌아 느린 투자가 되었지만

여러 상황에 하나 하나 깨져가며 배운 것도 많고 결과도 값지다고 생각합니다.

혹시나 아직 1호기를 하지 못하고 준비하신 분이라면 어렵겠지만

여러 상황들을 잘 고려하시고 혹시나 저처럼 천장을 가둬두고 

하나의 방향에만 빠져 있는 것은 아닌가? 고민해보시는 것도 도움이 되실 것 같습니다. 

매물을 많이 볼수록 기준점이 확고해진다.

멘토님, 튜터님, 조장님 등 저보다 먼저 아파트 투자를 해보신 분들이 공통적으로 하신 이야기는 

매물을 많이 보라는 것 이었습니다. 

투자를 하려는데 집에서 시세만 따보고 괜찮은 매물이 없다고 불안해질 때 오히려

현장에 가서 부동산 사장님들과 이야기를 하다 보면 오히려 마음이 편해지는 느낌이었습니다.

부동산 사장님과 이야기하다 보면 네이버 최저가 매물은 아니지만 

협상의 여지가 많은 매물 정보를 알 수 있어 오히려 네이버 최저가 매물 보다 싸게 접근할 수도 있습니다.

집에서 시세트래킹 할 때 마음이 불편한 이유는 ‘제가 모르는 더 좋은 매물이 있지 않을까’ 인데, 

현장에서 다 털어보고도 나오지 않으면 깔끔하게 단념하고 그 밑에 급지를 볼 수 있기 때문이라고 생각합니다. 

그렇게 본인 기준으로 좋은 곳부터 매물을 보다 보면 1등 물건이 생길겁니다. 

그 매물을 기준으로 계속 비교해 나가면 1등 물건이 교체 될수도 있고 계속 갈 수도 있는데 

이 과정이 많을수록 투자에 대한 확신이 생긴다고 생각합니다.

앞마당 만들 때 제대로 만들고 관리하기

이것도 위의 매물을 많이 봐야한다는 것과 연관이 있다고 생각합니다. 저의 1호기가 늦어진 이유 중 하나가 

제 수도권 앞마당 지역의 매물들을 생활권 별로 다시 다 봤기 때문입니다. 

앞마당을 만들 때 생활권 별로 몇개의 단지만 골라서 매물을 보거나 

매물을 봐도 의무적으로 보는 경우가 있었습니다. 그러다보니 투자를 하려고 가치를 파악하는데 

앞마당 단지별 가치 순서 정하는 것이 잘 안되었습니다. 

한 번 할 때 제대로 하고 이후에도 단순하게 시세만트래킹하기보다 

최소한 전화라도 하여 투자 기회를 놓치면 안되겠다는 생각을 했습니다.

협상관련 - 부동산 다털기, 사장님 얼굴보고 협상하기

제가 투자한 매물은 처음 매물을 봤을 때 네고가 전혀되지 않는 매물이었습니다. 

일전에 방문했던 a부동산에서 공동중개 물건이라면서 보여준 매물이지만 가격이 살짝 아쉬웠습니다. 

주변 부동산을 워크인하던 중 b부동산에서 a매물이 본인 매물이라고 

계약할거면 3천을 깎아보겠다고 하시더라고요.

결과적으로 해당 매물을 깎아서 계약을 했지만 의아했던 것이 마지막에 300만원이 네고가 안되었습니다. 

매매가 대비 미미한 금액이고 부동산 사장님이 매도자와 매수자의 중개료를 다 먹을 수 있는 상황이면 

정말 만들어 줄 수 있다고 생각했는데 뭔가 이상하더라고요.

계약 당일.. 다른 부동산 사장님도 오셨는데 알고 보니 C부동산 사장님의 매물이었습니다. 

나중에 사정을 확인하니 C 부동산 사장님선에서 300만원을 안깎아줬던 거였습니다.. 

해당 단지 주변에 부동산이 50개라면 45개는 갔고 5개는 안갔는데 5개에 해당하는 부동산이 C 부동산이었습니다.. 

제가 C 부동산을 지나치지 않고 갔었다면 마지막 300만원은 높은 확률로 네고되지 않을까 합니다.

또 한가지 후회가 되는 것은 가격 협상을 모두 전화로만 했다는 것 입니다. 

지방에서는 의도하지 않았지만 가끔 제 앞에서 매도자와 통화를 하여 매물을 네고하는 사장님들을 만났습니다. 

그러면 진짜 매도자의 반응을 알 수 있습니다. 

매도자 선에서 가격을 안깎아 주는지, 부동산 사장님에 나에게 왜곡하여 전달하는 지 등을 파악할 수 있습니다.

하지만 돌이켜생각해보니 이번 서울 매물을 가격 협상할 때 

제가 사장님께 지금 바로 통화해서 가격 네고해달라는 요청을 하지 않았더라고요. 

그랬다면 매도자의 진짜 상황을 더 정확하게 파악하여 협상 전략으로 가져갈 수 있지 않았을까? 합니다.

(제가 계약한 매물 원 부동산이 b가 아님도 알 수 있었을 것입니다.)

마지막으로 여러분이 지금 네고를 시도하지만 잘 안되는 것은 여러분이 서툴러서가 아닐 수 있습니다. 

23년 초와 같은 상황이 아니면 급한 매도자들도 쉬이 매수자가 원하는만큼의 네고는 잘 안되는 것 같습니다. 

지방 매물을 볼 때 절대가 대비 네고가 잘 되어 제가 협상을 잘 하는줄 착각했는데 

해당 시기에 해당 단지들의 상황이 네고되기 좋은 상황이었던 것 같아요.

서울의 선호도 있는 지역은 금액을 조금만 조정하려고 해도 

그거보다 높은 가격에 산다는 사람이 있다는데 왜 그가격에 파냐는 답변이 많이 돌아왔습니다. 

서울에서 상대적으로 선호도가 떨어지는 매물들은 그나마 협상이 용이했지만 

그게 아닌 매물들은 협상을 걸고 기다리면 얼마안가 거래가 되더라고요.

매수자가 급하게 외국으로 나간 상황, 갈아타기를 하는데 미리 이사갈 집을 매수한 상황, 

오래된 공실에 집상태가 정말 최악인 매물, 담보 비율이 높은 매물 등등 

제가 강의에서 들은 협상하기 좋은 매물들인데 생각만큼 쉽지 않았습니다. 

느낀점은 최대한 깎으려고 노력을 하되 깎이진 않은 금액이라도 그것이 다른 매물들 대비 저평가 되었다면 

매수를 고려해야한다는 것 입니다. (이러다가 날린 매물이 당장 생각나는 것만 해도 5개가 넘네요ㅜㅜ)     

4. 고마운 사람들

투자과정에서 고마운 사람들이 너무 많습니다. 투자,매물코칭과 강사와의 만남, 독서모임 등을 통해 

방향성을 잡아주시고 조언해주신 멘토 튜터님들, 실전반 튜터링을 해주신 튜터님들, 

본인의 경험을 아낌없이 나눠주신 강의에서 만난 조원분들 등등 

월부에서 만난 모든 분들이 크게든 작게든 저의 투자에 도움을 주셨습니다. 

강의에서부터 너무 많은 인풋을 받아서 이게 제 생각인지 멘토 튜터님들의 생각이 주입된 것인지 헷갈릴만큼 

투자에 필요한 많은 기준과 정보들을 제공해주셨습니다. 

제가 올해 초 투자 과정을 겪으며 임차로 살 던 곳의 임대인과 트러블, 

1호기투자보다 고생한 반셀프(직영)인테리어, 작은 누수, 법무사와 황당한 갈등 등 우여곡절이 많았는데요. 

커뮤니티 부동산 QnA에 답변 주신 선배 투자자분들에게 큰 도움을 얻을 수 있었습니다.

투자뿐만 아니라 인생에 있어서도 큰 영향을 받았습니다. 

어쩌면 제가 1년이 넘어도 투자를 못했지만 계속 믿음을 갖고 나아간 것은 

제 스스로 월부 환경에서 공부를 하며 이전보다 많이 나아졌다는 확신이 있었기 때문이라고 생각합니다. 

멘탈적으로도 이전보다 강해지고 이상하게 투자 공부에 전념하는데 회사에서의 근평은 더 좋아지고 있더라고요. 

회사일이나 투자공부나 그 순간에 집중하고 퍼포먼스를 내려고 노력하는 경향이 강해졌다고 느꼈습니다. 

무엇보다 일상에 더 감사함을 느끼고 순간 순간 행복한 상태가 더 많았습니다. 

저와 공통에 목표를 가진 조원분들과 으쌰으쌰하며 성장해나가는 과정이 좋았던 것 같습니다.

위의 모든 것들은 제 와이프의 지원이 없었다면 불가능 했을겁니다. 

둘이 생활비를 아끼며 생활을 하는 와중에 적지 않은 수강료를 지불하고, 

와이프와 함께 하는 시간이 많이 줄어드는데도 항상 와이프는 제 걱정을 해주고 응원했습니다. 

“힘들지 않냐?, 잘 할 수 있다, 너가 하는 것은 믿을 수 있다, 고맙다” 등  

제가 힘들고 지칠 때면 든든하게 받쳐주었습니다. 지방 임장갈 때 생필품 등 필요한 것들을 다 챙겨주고 

다녀오면 고생했다고 맛있는 거 해주고 제가 힘들었던 일 말하면 정말 잘 들어줬습니다. 

무너질때마다 와이프의 위로와 격려 때문에 포기하지 않을 수 있었던 것 같습니다. 

5. 첫 투자를 앞둔 사람들에게 하고 싶은 말

23년 여름 제가 처음 임장을 갔던 실전준비반에서 인생에서 처음으로 부동산에 전화를 걸어보고 

덜덜 떨면서 혼자 부동산에 들어 갔습니다. 처음 부동산에 들어 갔는데 아직도 기억나는 사장님의 말씀이 

“어디서 왔어요? 투자 공부하러 왔어?”라는 말에 얼어 붙었던 저였습니다. 

이렇게 어설프고 아무 것도 몰랐던 저도 포기하지 않으니 결국 투자를 할 수 있었습니다. 

최고의 투자가 있을 것이라고 생각하고 방황했지만 저희가 배운대로 그런 것은 없는 것 같습니다. 

각자 상황에서 최선의 투자를 하고 내가 한 투자의 장단점을 명확히 알고 지켜가는 것이 중요한 것 같습니다.

진짜 마지막으로 드리고 싶은 말은 강의에서 배운대로 행동하면 됩니다.

위에 구구절절 써놨지만 결국 강의에서 하시는 말씀하는대로 행동하지 않아 

돌고돌고 돌아 이제 투자했습니다. 하지만 이런 저도 포기하지 않고 투자했습니다. 

여러분은 당연히 가능하다고 믿습니다!  화이팅!!!!