당산동 당산센트럴아이파크 수익률 분석 보고서

✅아파트명

      당산동 당산센트럴아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

  1. 직장

      영등포구 종사자수 435,017명 

  2. 교통

       강남 47분 / 시청 32분 / 여의도 16분  

  3.학군

    당산중 83% / 당산서중 88% / 양정중 90% / 월촌중 96%

 4. 환경

대형마트 바로 코앞에 롯데마트 맥스(코스트코처럼 대용량 파는 곳) 있음. 가족단위에게는 좋을 듯.

코스트코와 타임스퀘어, 신세계백화점이 꽤 가까이에 있음

  5. 공급

2026년 3월 영등포자디그니티 539세대 / 2027년 6월 서울대방 신혼희망타운 183세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

  아 집앞인데 내일 퇴근하면서 찍어와야겠다 ㅋㅋ

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아직 비교군 분석을 안 해서 저평가인지 아닌지 감이 안 잡힌다.

2) 환금성 : 높은 편이라고 예상된다. 800세대 대단지, 교통도(강남, 여의도, 시청) 모두 좋은 편이고, 학군도 나쁘지 않아 보이고(주변 목동도 가까움), 코스트코, 백화점도 가깝고, 한강도 가깝고, 평지고, 주변에 아파트 단지들이 많고, 초등학교도 가깝고, 살면서 느낀 건데 조용하고 가족단위가 많아서 아이들도 많고 연령대가 높지 않고 안전한 느낌이 많이 든다. 

3) 수익률 : 20년에 지어진 곳이라서 얼마 안 돼서 그런 건지 계속해서 등락이 있다. 전고점이 불과 몇 달 전인데 그 때 샀으면 수익률이 많이 빠져서 마음이 아팠을 것 같다. 그렇지만 주변에 입주물량도 적고 수요가 있어서 훨씬 많이 오르지 않을까 싶다.  

4) 원금보존 : 고점 매수 시 -18% /  저점 매수시 174%인 걸 보면 빠져도 적게 빠지고, 오를 때 크게 오르는 걸 볼 수 있다. 앞으로 더 많이 오를 것 같아서 원금은 보존 가능해 보인다.

5) 리스크 대비: 고점이랑 저점 비교하면 전세가가 3천만원 정도 차이 나는데, 고점에 샀다면 역전세 맞아서 힘들 것 같다. 그렇지만 해당 부동산의 가치를 따지면 감당가능한 정도인 것 같다. 

나의 투자 결론 : 돈만 있으면 투자하고 싶다. 저점일 때는 3억으로도 투자가 가능한 물건이었다는 것이 놀랍다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

확실히 저점일 때는 전세가율이 높고, 고점일 때는 전세가율이 낮구나. 내가 살고 있는 동네가 이전에는 “그냥 살기 너무너무 좋다.” 정도였는데, 막상 이렇게 쓰고 나니까 객관적으로 정말 좋은 동네였다는 것을 알게 됐다. 이전에 10년동안 1~2년마다 서울 내에서 구를 옮겨다니면서 살았는데 그 중에서 지금까지 살아온 곳 중 체감상 분위기 등 느껴지는 게 좋아서 좋다고 한 거였는데, 뜯어보니 다 이유가 있던 것이었다 (!!) 사람 사는 건 다 똑같나보다. 

생각보다 저환수원리 에 따라서 분석해보는 게 쉽지 않다. 아직 구체적으로 모르는 부분들이 있어서 결론이 이상하게 나는 것 같기도 하다. 그래도 이런 식으로 분석해 본 건 처음인데 신기하고 재미있었다.

내가 여기 앞에 살면서 마음에 이미 든 동네라 결론이 자꾸 마음을 따라가게 되고, 그냥 돈 있으면 내가 살고 싶다.. 생각하면서 하게 되는데, 앞으로는 더 배워서 내 기준을 더 명확히 세울 수 있어야겠다 ^.^