✅아파트명
고척동 동아한신아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서울 구로구 종사자수 240,689명
2. 교통
강남 50분
여의도37분
시청 43분
3.학군
고척중학교 78.6%, 경인중학교 76.4%
- 학력 78.6% 보통학력이상(국영수 평균)
- 평균 서울 78.0% / 구로구 71.8%
- 진학률 1.9% (특목고)
4. 환경
구로성심병원 352m - 걸어서 6분
마트 - 코스트코, 아이파크 -걸어서 12분
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
| 고척동 동아한신 (2000.4/355세대/82m2) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 03월 | 2024년 06월 | 2025년 6월 |
| 매매가 | 67,000 | 55,500 | 59,000 |
| 전세가 | 38,000 | 31,712 | 37,000 |
| 투자금 (전세가율) | 29000 (57%) | 23788 (57%) | 22000 (63%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -28% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -8,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 15% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 3,500 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 매매가는 고점 대비 28% 하락된 상태이며 전세가율은 63%
강남, 여의도, 시청까지의 교통편은 40~50분정도가 소요됨
근처 구일역이 있으나 15분 도보 가야 함
5분내의 거리에 버스정류장이 있으나 1회 환승해야 함
학군으로 목동이 가까워 중학교부터 목동으로 이동하려는 움직임 있음
5분내 종합병원 있음
10분내 쇼핑몰 있음
주변 개발 예정으로 동반상승 여력 있으나 장기적 보유 필요
2년내 공급물량 수도권 전체적으로 떨어진 상황이라 상승여력 보임
안양천 주변공원 조성되어 쾌적한 환경 있음
2) 환금성 : 양호
거래량 지속적이고 전세 수요도 꾸준히 상승 예정
3) 수익률 :고점 대비(22년 3월) 28% 하락
저점대비(24년 6월) 15% 상승느낌적인
현재 전세가 비율 63%
실거주보다 투자에 적합해보임
4) 원금보존 : 저점 24년 6월 이후 9개월만에 회복함
주변 재개발 공급 입주물량( 착공 및 분양) 아직 제한적으로 수요에 미치지 못해
원금 보전 양호함
5) 리스크 대비: 현재 전세가율 63%로 높은 양상으로 역전세시 실입주 가능성 열어두기
나의 투자 결론 :
장기보다는 5년정도의 중기 투자가 적절해보이며 주변 재개발여력 있어 장기적으로는 실거주에 적합
✅ 작성하면서 느낀점 :
느낌적인느낌이 아니 수익률, 환경, 교통, 학군들을 조합하여 분석해보는것은 상당히 흥미로웠다.
수첩에다 대충 적던 가계부에 엑셀을 적용한 느낌이라 전문적인 분석가가 된듯 착각도 들었다.
이제까지 부동산을 볼때 내주머니 사정과 내수요만 생각하던 관점을 투자관점으로 돌릴수 있어서 좋았다.
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