최근 기사를 살펴보던 중 눈에 들어오는 기사가 몇가지 있었습니다.
전세 가구의 이자 부담이 커졌다
새 아파트의 분양가격이 높아졌다
수도권 주택 착공이 올해 목표에 미치지 못할 것
여러가지 기사를 통해 복잡하게 느껴질 수 있는 현재 상황에 대해서
어떻게 바라봐야 하는지 주거비, 전세 물량, 수요 라는 세가지를 통해
지금의 상황을 살펴보고 내 집 마련과 투자, 갈아타기를 준비하면서
무엇을 놓치지 않아야 할지 정리해 보려고 합니다.
주거비, 전세로 거주하는게 오히려 부담이 커지는 상황
올해 2분기 전세 가구의 월평균 이자비용은 약 21만 2천 원으로 자가 가구의 약 16만 9천 원보다 높았습니다. 2019년 같은 기간과 비교하면 전세 가구의 이자비용은 약 144%, 자가 가구는 약 66% 증가했습니다.
물론 기사에서 말하는 수치는 전세대출 이자만 따로 계산한 것이 아니라 가구의 전체 이자비용이라 실제 대출 규모를 고려하면 집을 매수한 사람들이 무조건 이자가 적다는 뜻은 아닙니다.
다만 생각해볼 부분은 있습니다. 집을 사는 사람뿐 아니라 전세로 거주하는 사람도 대출이자로 적지 않은 비용을 부담하고 있다는 것입니다. 특히 전세자금대출을 이용하고 있다면 전세가격과 대출금리의 변화가 앞으로의 주거비에 어떤 영향을 줄지 함께 살펴봐야 합니다.
여기에 최근 전세가격과 대출금리의 변화를 함께 살펴보면 조금 더 쉽게 이해할 수 있습니다. 매수를 고민할 때는 앞으로 갚아야 할 대출금이 크게 느껴져 망설이게 되는데 실제 현재 주거비로 나가는 전세대출 이자는 익숙하다보니 상대적으로 의식을 잘하지 않게 됩니다. 하지만 지금부터는 의도적으로 의식하며 어떻게 달라지는 지를 알아야 합니다.
서울 아파트 전세가격은 10월 12일 기준 전주보다 0.18%, 올해 누적으로 8.55% 상승했습니다. 중간에 상승 폭 자체가 줄어든 달도 있었지만 가격은 계속 올라갔습니다. 현재 서울에서 강남까지 1시간 이내 접근 가능한 선호하는 신축들의 경우 전세 가격이 최근 1억 이상 상승한 것을 쉽게 확인해볼 수 있습니다.
전세자금대출 금리를 살펴보면 최근 발표된 통계를 기준으로 계속해서 상승하는 모습을 보였습니다. 예금은행 신규취급액 기준으로 5월 연 3.97%였던 금리는 8월 4.35%까지 높아졌습니다.
특히 계약갱신청구권을 이미 사용해서 새로운 계약을 진행하거나 이사를 앞두고 있다면 현재 시세에 맞춰 더 많은 보증금이 필요할 수 있습니다. 부족한 금액을 대출로 마련해야 한다면 금리 상승까지 더해져 매달 부담할 이자도 커질 수 있습니다.
예를 들어 전세대출 3억 원에 연 4% 금리로 이자만 낸다면 월 이자는 100만 원입니다. 이사하면서 대출이 3억 5천만 원으로 늘고 금리가 연 4.35%가 된다면 월 이자는 약 127만 원이 됩니다.
여기서 함께 봐야 하는 것은 보증금과 금리입니다. 물론 모든 임차인의 부담이 곧바로 늘어나는 것은 아닙니다. 기존 보증금과 갱신 조건, 대출의 금리 변경 시점에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 다만 재계약이나 이사를 앞두고 있다면 현재 발생하는 이자뿐 아니라 다음 재계약에서 필요한 보증금과 금리도 생각해야 합니다.
집을 살 때의 대출 부담은 크게 느끼면서 전세로 더 거주하는 데 필요한 돈은 지금과 같을 것이라고 생각하고 있지는 않은지 돌아볼 필요가 있습니다.
그렇다면 앞으로 공급될 집과 현재 선택할 수 있는 집은 얼마나 있을까요?
전세 물량, 미래와 현재
새 아파트를 기다리면 해결될까?
집값이 부담스럽고 마음에 드는 집을 찾기 어렵다면 앞으로 공급될 새 아파트를 기다리는 것도 하나의 선택입니다.
그런데 새 아파트를 기다릴 때는 두 가지를 함께 살펴봐야 합니다. 실제로 얼마나 공급될 것인지, 그리고 내가 감당할 수 있는 가격에 공급될 것인지입니다.
올해 1~9월 경기도 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2,256만 원으로, 2024년보다 약 13.8% 높아졌습니다. 분양 지역과 단지 구성이 달라 동일한 집의 상승률을 의미하지는 않지만 새 아파트를 선택할 때 가격이 계속해서 늘어나는 상황입니다.
이런 상황에서 올해 수도권 주택 착공 전망이 정부의 공급 목표에 미치지 못한다는 기사도 나왔습니다.
착공한 주택이 실제 입주 가능한 집이 되기까지는 시간이 걸리고 계획된 공급이 모두 예정대로 진행되는 것도 아닙니다. 따라서 앞으로 새 아파트가 공급된다는 사실만으로 지금의 주거 문제를 해결할 수 있다고 생각하기는 어렵습니다.
기다리는 동안에도 거주할 집은 필요하고 실제로 공급되는 시점의 가격이 내 예산에 맞을지도 확인해야 하기 때문입니다. 그렇다면 미래에 공급될 집뿐 아니라 현재 시장에서 선택할 수 있는 집은 얼마나 있을까요?
그렇다면 현재 상황은 얼마나 있을까?
지난해 10·15 대책 이후 올해 10월 13일까지 서울 아파트 전세 매물은 15.8% 감소했고 같은 기간 경기도 전세 매물은 39.6% 줄었습니다.
기존 임차인의 갱신, 월세 전환, 집주인 실거주 등 여러 이유로 시장에 나오는 물건이 달라질 수 있지만 중요한 건 전세 매물이 줄었다는 것 자체입니다.
그럼 전세 매물이 줄어들면 어떤 일이 생길까요?
전세가격이 상승하는 상황이 생길 수도 있지만 원하는 단지에 물건이 없다면 다른 동과 층을 살펴보거나 예산을 늘려서 인근 단지까지 범위를 넓히게 됩니다. 하지만 조건에 맞는 집을 찾기 어려워지고 마음에 드는 집이 있더라도 가격이나 조건을 협의할 여지가 줄어들 수 있습니다.
특히 기존 전세 계약이 만료되는 임차인이라면 고민이 더 커질 수 있습니다. 지금 살고 있는 집의 보증금을 올려주고 계속 거주할지 다른 집으로 이사할지 결정해야 하기 때문입니다. 그리고 이 과정에서 매매를 함께 고민하는 사람들도 생길 수 있습니다.
“보증금을 이만큼 더 올려줘야 한다면 차라리 살 수 있는 집도 알아볼까?” 물론 전세 물량이 줄어든다고 모두 집을 사는 것은 아닙니다. 매매가격과 대출 여력 앞으로의 거주 계획에 따라 선택은 달라집니다. 다만 전세시장에서 선택할 수 있는 집이 줄어들고 주거비 부담이 커질수록, 일부 수요가 매매시장으로 이동할 가능성은 함께 살펴봐야 합니다.
전세 물량 감소가 곧바로 매매가격 상승을 의미하는 것은 아닙니다. 하지만 전세로 거주하기 위한 부담이 커질수록 매수를 고민하는 사람들도 생길 수 있습니다. 그래서 내 집 마련을 고민하고 있다면 매매가격뿐 아니라 관심 지역의 전세 매물이 얼마나 남아 있는지, 전세가격과 매매가격의 차이는 어느 정도인지 확인이 필요합니다.
그래야 전세로 더 거주하는 것이 유리한지, 지금 매매를 고려하는 것이 나은지 판단하는 데 중요한 기준으로 생각해볼 수 있습니다.
수요, 사람들은 지금 집을 사고 싶어 할까?
그렇다고 전세 부담이 커지고 새 아파트를 기다리기 어렵다는 이유만으로 쉽게 매수를 할 수 있는 것은 아닙니다.
일단 집값 자체가 부담스러울 수 있기 때문입니다. 이때 참고할 수 있는 지표가 PIR, 소득 대비 주택가격 비율입니다. 주택가격을 가구의 연소득으로 나눈 값으로 소득에 비해 집값 부담이 어느 정도인지 보여줍니다.
위 그래프를 살펴보면 서울 아파트 PIR은 과거 고점에서 크게 낮아져 현재 10배 초반 수준을 보이고 있습니다. 장기평균인 약 8.6배보다는 높지만 과거 가장 부담이 컸던 시기와 비교하면 소득 대비 주택가격 부담은 상당 부분 완화된 모습입니다. 그렇기 때문에 지금의 집값을 단순히 너무 비싸고 부담스러운 수준이라고만 바라보기는 어렵습니다.
그렇다면 최근 실제 매매심리는 어떻게 움직였을까요? 국토연구원의 서울 주택매매 소비심리지수는 7월 139.9 → 8월 132.5 → 최근 9월 130.8로 낮아졌습니다. 여전히 상승을 하는 상황이라 볼 수 있지만 여름보다는 진정된 모습입니다.
그렇다고 매수 수요가 사라졌다고 보기도 어렵습니다. 한국부동산원의 10월 12일 서울 매매수급지수는 112.0으로 매수 수요가 공급보다 우세한 것으로 조사됐습니다. 가격도 지역별로 다르게 움직였습니다. KB부동산의 10월 첫째 주 자료에서는 서울 전체가 0.15% 상승한 가운데 금천구는 0.45%, 도봉구는 0.43% 올랐지만, 서초구는 보합, 강남구는 0.07% 하락했습니다.
이 자료들을 함께 보면 현재 시장을 한마디로 설명하기 어렵습니다. 소득 대비 집값 부담은 과거보다 낮아졌지만, 실제 소득과 종잣돈에 따라 매수할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람이 나뉩니다. 또한 매수 수요가 남아 있다고 해도 모든 지역과 가격대에 똑같이 나타나는 것은 아닙니다.
결국 시장 전체의 움직임을 데이터만 보고 생각한다면 내가 관심을 가진 지역과 단지의 상황까지 판단하기는 어렵습니다.
그래서 지금 무엇을 확인해야 할까요?
지금까지 주거비와 전세 물량, 매매 수요를 살펴봤습니다.
전세로 거주하는 비용은 커지고 선택할 수 있는 집은 줄어들고 있습니다. 반면 매매시장에서는 소득과 자금 여력, 지역에 따라 서로 다른 모습이 나타나고 있습니다.
이렇게 많은 뉴스와 데이터를 접하다 보면 오히려 지금 집을 사야 하는지, 조금 더 기다려야 하는지 판단하기 어려울 수 있습니다. 하지만 우리가 이런 정보들을 살펴보는 이유는 시장이 오를지 내릴지를 정확하게 맞히기 위해서가 아닙니다.
내가 더 좋은 집을, 더 좋은 조건에 선택하기 위해서입니다.
실제로 최근 서울의 15억대 전후 아파트들을 살펴보면 원하는 가격이 있다면 이야기해 보라는 등 가격 협의의 여지가 있는 물건들이 있습니다.
그중에는 임대사업자가 매도를 위해 내놓은 물건도 있었습니다. 물론 임대사업자 물건이라고 해서 모두 급하게 팔아야 하는 것은 아닙니다. 하지만 임대사업자의 자금 계획이나 임대차 계약 상황, 매도를 원하는 시점에 따라 가격이나 잔금 조건을 협의할 여지가 생길 수 있습니다.
시장 전체의 가격이 상승하고 있다고 해도 모든 매도자가 같은 생각과 조건으로 집을 내놓는 것은 아닙니다. 이런 기회는 뉴스나 시장 지표만으로는 확인하기 어렵습니다. 직접 현장에 가서 어떤 매물이 나와 있는지, 매도자는 왜 집을 팔려고 하는지, 어떤 조건이라면 협의할 수 있는지 확인해야 합니다.
그리고 무엇보다 확인한 집이 사람들이 선호하는 가치 있는 집인지, 다른 후보와 비교해 가격이 적절한지, 내가 감당할 수 있는지 판단할 원칙과 기준이 필요합니다.
결국 중요한 것은 시장을 예측하는 것이 아니라 내가 선택할 수 있는 집 중에서 가치와 가격이 좋은 집을 찾아내는 것입니다.
가격과 투자금만 보고 있지는 않나요?
그런데 실제로 집을 알아보는 과정에서 우리가 놓치기 쉬운 것이 있습니다.
바로 그 집이 가진 가치입니다.
가격이 오르고 예산에 맞는 선택지가 줄어들면 어느 순간 질문이 달라집니다. “이 집은 사람들이 왜 좋아할까?”보다 “어디가 제일 쌀까?”를 먼저 묻게 됩니다. 투자에서도 “가치에 비해 가격이 괜찮은가?”보다 “내 투자금으로 가능한가?”부터 확인하기 쉽습니다.
하지만 가격이 저렴하거나 투자금이 적게 들어간다고 해서 반드시 좋은 선택이 되는 것은 아닙니다. 교통과 환경, 학군, 연식 등을 살펴보며 사람들이 그 집을 선택할 만한 이유가 있는지 생각해야 합니다.
내 집 마련이라면 같은 예산에서 더 좋은 집을 선택하기 위해서이고, 투자라면 당장 투자금이 적게 들어가는 집보다 앞으로도 사람들이 꾸준히 찾을 만한 집을 적절한 가격에 사기 위해서입니다.
하지만 종종 단지에 매물이 없다는 이유로 아예 확인하지 않는 경우도 있습니다.
“그 단지는 매물이 없어서 보러 가지 않았어요.”
그런데 정말 가치 있다고 생각하는 단지라면 매물이 없다는 이유로 포기해서는 안 됩니다. 오히려 매물이 없을수록 직접 현장에 가서 더 적극적으로 찾아봐야 합니다.
부동산 사장님들을 만나 아직 시장에 나오지 않은 매도 물건은 없는지, 매도를 고민하는 집주인은 없는지 물어보고, 원하는 가격과 조건도 적극적으로 이야기해봐야 합니다.
매물이 없다는 것이 실제로 살 수 있는 집이 전혀 없다는 의미는 아닐 수 있습니다. 매물이 없다고 기다리기만 한다면 기회가 생기기 어렵습니다. 직접 찾아보고 움직이는 과정에서 남들이 보지 못한 기회를 발견할 수도 있습니다.
이미 투자를 했거나 내집마련을 하신 분들도 마찬가지입니다. 이미 집이 있다는 안정감 때문에 더 좋은 집으로 옮겨갈 여건이 생겼는지는 확인하지 않고 있지는 않은지 생각해봤으면 좋겠습니다.
내 집의 가격만 볼 것이 아니라 목표로 하는 집과의 가격 차이도 살펴봐야 합니다. 목표 단지에서 가격을 조정하는 물건이 나온다면 갈아타기에 필요한 돈이 줄어들 수도 있기 때문입니다. 물론 실제 매도 가능한 가격과 세금, 거래 비용, 추가 대출 부담까지 확인해야 합니다. 하지만 비교하지 않으면 이런 변화가 생겼는지도 알 수 없습니다.
미리 준비하세요
오늘은 관심이 있었지만 매물이 없어서 혹은 가격이 올라서 확인하지 않았던 단지 하나를 다시 살펴보셨으면 좋겠습니다. 매물이 없다면 직접 부동산에 방문해 매도를 고민하는 집주인은 없는지, 내가 원하는 조건에 맞춰 협의할 수 있는 물건은 없는지 물어보세요.
이미 집을 보유하고 있더라도 현재 내 집을 팔 수 있는 가격과 더 좋은 집으로 옮겨가는 데 필요한 금액도 비교해보셨으면 좋겠습니다. 시장이 어떻게 움직일지만 기다리기보다 내가 좋은 선택을 할 수 있도록 직접 확인하고 준비하는 것이 중요합니다.
