[열중 45기 독서로 함께 2배 성장할 런닝메이트조 원과장] 투자자라면 알아야 할 전세 빼기의 모든 것

안녕하세요. 열중 45기 독서로 함께 2배 성장할 런닝메이트조 원과장입니다.

열중 2주차 양파링님 강의를 통해
전세의 모든 것을 배울 수 있었습니다!

이제 남은 건 배운대로 실천하고
양파링 보거라 글 남기기!

강의를 듣기 전 저는 전세에 대해

전세보증금 외에는 어떤 부분을 생각해야하는지 잘 몰랐기에
강의에서 인상 깊었던 부분이 너무너무 많았습니다.
하나씩 정리해보면

ㅁ 강의에서 인상 깊었던 점
 

1. 전세 세팅 방식
 ① 일반적인 전세 세팅
  - 매매계약 N개월 뒤 전세금으로 매매잔금
   : 전세잔금일=매매잔금일,  Best Case
   : 전세잔금일>매매잔금일 을 대비하여 잔금 가능여부 판단이 필요.

     Best Case가 될 수 있게 전세 빼는 것에 모든 에너지를 쏟자!

 ② 특수한 전세 세팅(세안고, 주인전세)
  - 주인전세
   : 매매 가계약 전에 꼭 전세금과 전세일자 확정 후 가계약 진행하기

  - 세안고
   : 매매 가계약 전에 이전 전세계약의 내용을 모두 파악해야 함.

     부동산에 요청해서 날짜, 금액, 특약을 확인하자!

2. 조건부 전세대출
  - 조건부 전세대출의 개념부터 투자자로서 대응 방식까지 배웠습니다.
  - 대응 방식 : 가능한 금융기관에서 대출 받거나, 매도인이 전세계약 후 승계하기, 세낀 물건 매수하기

3. 세낀 물건 투자검토 3단계
  - 전세보증금 확인 후 역전세 리스크 검토하기
  - 만기일자 전후 공급물량 확인하기
  - 갱신요구청구권 사용 여부 확인하기
   : 초기 2년은 의무기간, 갱신 후 2년은 권리기간이기 때문에

     임차인이 갑자기 나갈 시, 대응 방법에 차이가 있을 수 있음! (의무기간, 권리기간 처음 알았어요ㅠ)

4. 일반적인 전세 세팅 시, 적정 전세가격 정하기
  - 단지, 생활권, 공급 !
  - 단지 내 전세가 > 생활권 내 대체 가능한 단지의 전세가 > 

     공급물량이 겹친다면, 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교하기!

5. 리스크 줄이는 임대기간 설정법
  - 공급, 수요, 포트폴리오 !
   : 2년 뒤 공급 물량까지 감안한 임대기간 설정
   : 매수하는 물건의 특성에 따라 언제 수요가 몰리는지 생각해보고 임대기간 설정
   : 다주택자 투자 시, 포트폴리오 상 매수한 물건의 전세 계약 타이밍이 중복되지 않게끔 임대기간 설정 

6. 등기부등본 보는 법
  - 등기부등본은 돈을 보내기 전(가계약 전, 계약일, 잔금일) 꼭 확인하기, 내가 떼도 700원이야!!

  - 소유자 정보, 가압류/가처분/가등기, 근저당, 열람일시, 페이지수 확인하자!

7. 매매계약서 특약
  - 전세를 잘 보여주고 잔금일을 유동적으로 할 수 있는 특약 꼭 넣기
  - 중대하자 특약 췤!

8. 전세계약서 특약
  - 임차인이 요구가 크리티컬하지 않다면 최대한 들어주자. 단, 원상복귀는 특약으로
  - 계약 만기 시점에 미리 알려주고, 집 잘 보여줄 수 있게 협조해주는 특약 넣기!

9. 임대리스크를 줄이자!
  - 입주 물량 잘 확인하기
  - 임대 최고가를 고집하지 말자
   : 욕심은 기회 비용으로 이어질 수 있다
  - 분산투자로 역전세 리스크 헷지하기
  - 지역 내 안좋은 생활권도 가봐야 좋은 생활권을 알아보는 법!
  - 무엇보다 싸게 사는게 가장 중요~~!

ㅁ 나에게 적용해 볼 점
 

1. 내 앞마당 TOP3 물건의 적정 전세가와 적정 임대기간 설정해보기
  - 단생공, 공수표를 실제로 적용해보자!

2. 우리집 등기부등본 떼서 봐보기
  - 우리집은 공짜잖아?!ㅎㅎ 등기부등본을 눈에 익혀보자!