안양시 동안구 향촌롯데 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 87기 8조 럭뽀]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 / 향촌롯데아파트 (93',530세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (10만명 이상, B+)

안양시 동안구 종사자수 181,783명

2. 교통 (강남 1시간 이내, A)

강남역 46분 / 여의도역 52분 / 시청역 1시간4분

3.학군 (학업성취도 90% 3개 이상, A)

귀인중 95.4%, 특13.1%

범계중 93.1%, 특7.2%

평촌중 91.9%, 특8.5%

4. 환경 (백화점 1개 이상, A)

대형마트 3 (뉴코아아울렛(킴스클럽), 이마트, 홈플러스)

한림대병원 1

롯데백화점 1

5. 공급 (적정수요 1배 이내, S)

안양시 기준 25년 초과 / 26년 부족 / 27년 적정

전출입 잦은 군포, 의왕시 공급 추가 확인시 적정수요  0.5만 대비 0.5배 이내로, 전세가 오를 가능성이 큰 시기 같음

+ 최근 과천주공8.9단지 재건축 관련 이주 본격화 영향 과천 전세 없어서 평촌 전세가도 영향 받는 추세라고 함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점 대비 9.29% 하락한 상태라 저렴한 상태는 아닌 것 같음.

2) 환금성 : 93년 구축임에도 대장 단지 > 선호도 높은 단지임을 말해주는 것이므로 환금성 좋음.

3) 수익률 : 현재 기준 10년 뒤 전세가 2배 오른다고 가정하면 약 13.2억 예상, 전세가율 60% 정도로 환산 시 10년 뒤 매매가 약 22억. 투자금 6.1억으로 12.7억에 매수 시 10년 뒤 매매가 (22-12.7)/6.1 약 152% 로 연간 수익률 약 15.2% 예상. 비전보드에서 필요했던 연간 수익률에는 부족한 수준이지만 수익률 나쁘지 않음.

4) 원금보존 : 입지 분석 시 B+/A/A/A/S로, 수도권 내 수요 충분한 지역 내 선호 단지로, 리스크 적다고 판단됨.

5) 리스크 대비: 25년 투자 시 27년 공급 많지 않아 공급으로 인한 역전세 리스크는 적어 보임. 그래도 만약의 상황을 대비하여 현재 전세가의 10% 정도 빠졌을 때 가정하고 대응 가능토록 자금 확보해두는 게 안전할 듯 함.

나의 투자 결론 : 가치는 분명하나, 투자금 고려 시 서울 투자도 가능한 금액이라 현재는 같은 투자금으로 해당 단지 투자는 어려울 것 같다. 서울 앞마당을 넓혀볼 듯.

✅ 작성하면서 느낀 점 : 기준에 맞게 입지 등급 매기고 저환수원리에 적합한 단지인지 확인하여 투자한다면 잃지 않는 투자는 무조건 가능할 것 같다. 투자에서 가장 효율적인 건 잃지 않는 것임을 다시 한번 상기하면서, 1호기 투자 대상 검토 제.대.로. 다시 해봐야겠다. 그리고 역시 매매가 싸게 사는 게 가장 좋은 전략인 듯.