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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설
2. 저자 및 출판사: 쏘쿨 / 국일증권경제연구소
3. 읽은 날짜: '25. 6. 20.(금)
4. 총점 (10점 만점): 10 / 10점
책 제목 안에 담긴 저자의 진짜 의도는 '내 집 마련으로 시작하라'이다.
부동산 투자로 부자가 되는 방법이 아니라
꼬마 아파트로 인플레이션에 맞서 소중한 자산을 지키는 방법을 말하는 책이다.
내가 할 수 있는 최선의 투자 범위에 (땅의 가치가 좋은) 꼬마 아파트를 담자.
좋은 투자는 원칙과 기준이 다르지 않다. 월부에서 배우고 있는 내용을 복습하는 느낌이다. 입지를 보자.
STEP2. 본깨적
#1. 늦은 시기란 없다.
[본]
• p.45 "집을 사는 일은 아이를 낳아 기르는 일과 비슷하다. 너무 늦게 태어난 아기는 없다. 내 지을 마련하는 시기도 그렇다. 너무 늦은 시기란 없다. 집을 마련할 때는 자신이 필요한 시기에 가격 대비 가장 좋은 집을 고르면 된다. 기회는 언제나 있다."
[깨]
• 어제 라이브 강의에서 유디님도 같은 말씀을 해주셨다. 준비가 잘 되어 있다면 기회는 꼭 찾아온다. 준비가 되어 있지 않다면 지금 아무리 좋은 시장이라도 내 것이 아니다. 마니 선배님의 목소리가 들리는 것 같다. 내 삶을 잘 영위하면서 필요한 일(독/강/임/투/인)을 착실히 쌓아가는 것에 집중하자. 비전보드를 다시 열어본다. 느리지도 빠르지도 않게 중간 목표를 하나씩 달성하고 있다. 늦은 시기란 없다. 내게 오는 기회의 순간을 기쁜 마음으로 준비하자.
#2. 절실함(생각)을 노력(행동)으로.
[본]
• p.49 "반드시 저축부터 먼저 해야 한다. 저축은 집을 살 수 있는 가장 중요한 요소다. 금액은 상관없다. 자기 능력에 맞게 일정 기간 꾸준히 모아야 한다는 것이 중요하다."
• p.50 "부족한 자금은 혼자 끙끙거리지 말고 가족의 도움을 받거나 은행 대출을 이용하자. 그리고 성실하게 갚아나가자. 명심할 것은 부단한 노력으로 자신의 절실함을 알려야 세상이 도와준다는 것이다. 두드리면 열린다. 열릴 때까지 두드려라! 웬만하면 다 열린다."
[깨]
• 열중반 필독서를 읽고 ‘투자’가 문제가 아니라 ‘나’에 대해 깊이 성찰한다. 생각과 말과 행동이 달랐음을 인지하게 되었고, 절실함으로 포장한 자기 연민도 인정하게 되었다. 절실함을 세상에 알리는 방법은 부단한 노력뿐이라는 것을 깨닫는다. 도와주기를 기다리기만 해서는 아무것도 할 수 없다. 세상이 나를 도와주고 싶도록 만들자. 생각에서 멈추지 말고 행동하자. 모든 문제는 내 안에 있다. 내가 바뀌면 세상이 바뀐다.
#3. 꼬마 아파트 투자 전략(환금성, 갈아타기)
[본]
• p.50 "꼬마 아파트에서 시작하라. 꼬마아파트는 다음 아파트로 이사하는 데 디딤돌이 되어 준다."
• p.51 "'당신의 집은 환금성이 좋은가?' 환금성이 좋다는 말은 부동산 하락기가 와도 가격을 조금만 낮춰서 시장에 내놓으면 팔린다는 뜻이다. 인테리어가 좋은 집보다 잘 팔리는 집을 사는 게 중요하다. 다시 말해 부동산 재테크를 생각한다면 처음부터 내가 좋아하는 집이 아니라 사람들이 좋아하는 집을 사야 한다."
• p.51 "꼬마 아파트는 언제 갈아타는 게 좋을까? 부동산 하락기가 절호의 기회다. 환금성이 높은 집은 거래가 잘되고 대부분 가격도 민감하게 상승할 뿐만 아니라 하락기에도 잘 버틴다. 그래서 아파트 갈아타기 전략은 부동산 하락기에 더 유리하다. 다른 아파트 가격이 하락할 때 자신의 꼬마 아파트는 하락하지 않는다면, 그때가 넓은 평수로 갈아탈 최적의 타이밍이다."
[깨]
• A지역을 앞마당으로 만들면서 물음표를 가졌던 꼬마 아파트. ‘이렇게 작은 평수의 아파트에도 수요가 있을까’라는 의구심이 있었다. 저자의 말대로 내가 좋아하는 집만 보고 있었음을 깨닫는다. 열중반 1강에서 게리롱님께 배운 투자 원칙의 관점(환금성)에서 꼬마 아파트도 충분히 가치가 있음을 확인한다. 많이 버는 투자가 아니라 잃지 않고 자산을 지키는 투자라는 생각을 해본다. 단, 어제 라이브 강의에서 유디님이 말씀해주신 투자 대상에 따른 한계(손바뀜 빈번, 관리비용 추가 등)도 잘 계산해보자.
[적]
• 임장보고서(투자 대상) 안에 꼬마 아파트도 포함시키자. 수요의 범위를 좁혀서 투자 목표를 명확히 해보자. 꼬마 아파트 투자가 나에게 맞는 전략인지 검증하자. 내가 할 수 있는 투자를 하자.
#4. 지도로 전체 조감 능력 익히기
[본]
• p.82~85 "서울 수도권에서 최적의 내 집을 찾으려면 반드시 지도와 친해져야 한다. 지도는 내게 안내자와 같은 존재다. (중략) 지도보다 더 빨리 부동산을 익히는 방법은 없다. (중략) 서울 수도권 전체 그림을 조감하는 능력을 익혀라."
[적]
• 파워포인트 한 장에 지도를 올릴 때마다 답답했다. 내가 원하는 정보를 다 담기가 어려웠다. 축소와 확대를 반복하다가 지치는 일이 많았다. 지도책을 활용 해봐야겠다. 지도책으로 전체를 보고, PC(스마트폰)로 확대해서 보자.
#5. 서울,수도권 도넛공식
[본]
• p.83 "색이 다른 펜 두 개를 들고 하나는 서울 외곽순환 고속도로 라인을 따라, 다른 하나는 전철 2호선 라인을 따라 색칠하기다. 그리고 서울 수도권 전체 지도에서 한 발짝 떨어져 그려놓은 라인을 보라. 무엇이 보이는가? 두 개의 동그란 원이 마치 도넛 같지 않은가? 이제부터 당신은 도넛을 좋아하게 될 것이다. 왜냐하면 당신이 서울 수도권 전체 지도 안에 그려놓은 도넛 안에 그렇게도 찾아 헤맨 당신의 집이 있을 테니까."
• p.90 "동그란 도넛의 가운데 구멍이 나 있는데 이 지역은 중요 지역이라 가격이 만만치 않다. 일반인들은 접근하기도 쉽지 않은 지역이다. 그러면 도넛 바깥쪽은 어떨까? 중심에서 너무 먼 지역은 중요도가 많이 떨어진다. 그러므로 내 집을 선택할 때 제외하는 것이 좋다. 실제 맛있게 먹을 수 있는 '도넛' 부분만 보자. 내 집 마련을 위해 자신만의 맛있는 도넛을 만들어보자."
[깨]
• 도넛(2호선 - 서울 외곽순환 고속도로)으로 생각하니 서울,수도권 전체가 머리 속에 더 잘 그려진다. 월부에서 말하는 수도권 투자의 마지노선(강남 접근 1시간)을 이해하게 되었다. 그리고 2호선으로의 접근성(전철 환승, 버스 연계)이 정말 중요함을 다시 한번 상기한다.
[적]
• 임장보고서 입지분석 파트에 ‘도넛 페이지(지역 위치 조감하기)’ 추가하자.
#6. 시세지도
[본]
• p.149 "좋은 가격에 좋은 집을 얻으려면 원하는 지역의 현재 시세를 알아야 한다. 따라서 관심 지역 아파트의 시세를 확인하고 기록해서 관심 지역 시세지도를 만드는 게 좋다. 직접 만들어보면 알겠지만, 아파트 시세는 지역과 함께 한눈에 들어와야 하므로 시세지도를 한 장으로 만드는 게 편하다."
• p.153 "시세 지도를 그리다 보면 관심 지역의 지도를 꼼꼼히 살펴보게 되고 그 지역 아파트들의 가격이 눈앞에 펼쳐지는 신기한 경험을 하게 된다. 심지어 가격이 높은 곳과 낮은 곳의 공통점과 차이점까지 발견하게 된다. 바로 이 구별하는 안목이 중요하다. 보는 눈을 가지면 아파트의 가치도 자연스레 알게 되기 때문이다."
• p.155 "조사 날짜도 적어놓으면 관심 지역의 물건별 가격 변동을 알 수 있어 좋다. 시세 지도를 만들 때 포인트는 아파트 가격을 먼저 생각하는 것이 아니다. 주변 지역 전체 시세부터 파악하는 것이다."
• p.157 "임장 전에 미리 조사해보고, 임장할 때 가져가서 사전 조사가 맞나 체크하고 활용한다. 갔다 와서는 다시 시세 지도를 들여다보면서 부족한 부분을 채우면 된다. 노력으로 보나 정성으로 보나 당신이 만든 시세 지도만 한 것은 세상 어디에도 없다. 이제 시세 지도의 적극적인 활용은 자신의 몫이다."
[깨]
• 파워포인트로 시세지도를 만들어도 가격이 잘 보이지 않아 답답했다. 월부 선배님 중 한 분이 지도 위에 가격을 손으로 직접 써보라는 조언을 해주셨었다. 속으로 ‘안그래도 바쁜데 그렇게 까진 못해요’라고 말하고 무시했던 것을 반성한다. 시세지도의 목적이 아파트 가격 확인이 아니라 주변 전체의 시세 파악임을 깨닫는다. 지역의 시세를 보는 눈을 키우자. 시세지도는 사전조사가 끝이 아니다. 반드시 현장의 실제 가격과 연결하여 체크하자.
[적]
• 책의 그림과 월부 카페 글을 참고해서 직접 손으로 시세를 기록해보자.
#7. 매도자 니즈 파악하기 (협상)
[본]
• p.189 "세상에 공짜가 없으므로 계약금을 관례(10%)보다 많이 주거나 잔금은 빨리 치러주는 조건으로 협상할 수 있다. 돈이 급한 상대방의 요구를 맞추어주는 대신 가격 조정을 얻는 것이다. 상대방 처지에서 바라보면서 매도자가 원하는 것이 무엇인지 파악하는 것이 중요하다. 원하는 것을 최대한 맞춰주고 대신 내가 원하는 것을 얻으면 된다. 하나를 얻으면 하나를 잃은 법, 둘 사이의 손익 계산을 잘하는 것이 포인트다."
[깨]
• 좋은 협상(win-win)을 하기 위해서는 처음부터 내가 원하는 것을 말하는 것이 아니라 상대방이 원하는 것이 무엇인지를 알아야함을 깨닫는다. 그리고 내가 감당할 수 있는 범위는 어느정도인지, 내가 얻을 수 있는 이익은 무엇인지 손익을 잘 판단하자. 매도자의 상황(돈이 급한지, 이사날짜가 촉박한지 등)에 따라 내가 감당할 수 있는 범위(계약금은 얼마까지 줄 수 있는지, 중도금을 미리 줄 수 있는지, 잔금날짜를 앞당길 수 있는지 등)를 미리 생각해두자.
[적]
• 부동산 중개소 소장님을 통해 매도자의 상황(매도 사유)와 성향(협상 여지)를 정확하게 파악하자. 그리고 구체적인 협상 전략을 세우자. 내가 생각한 수를 한번에 다 보이지 말고, 상대의 니즈를 충족하는 제안으로 시작해서 내가 원하는 것을 얻을 수 있도록 협상을 하자.
#8. 저평가
[본]
• p.203 "아무리 전철역 앞이라고 해도 너무 비싼 가격의 아파트는 재고해야 한다. 모든 물건에는 그 물건에 맞는 합당한 가격이 있다. 어떻게 하면 적은 자금으로 가장 좋은 집을 구할까? 가성비가 높은 집을 구하는 것이 포인트다. 세상에 장단점이 없는 집은 없다. 또한, 세상에 완벽한 집은 드물다."
• p.204 "좋은 집을 좋은 가격에 사는 것이 가장 좋다는 것은 누구나 다 알 것이다. 하지만 좋은 집은 비싼 가격에 팔리는 경우가 많다. 좋은 집을 비싼 가격에 산다면 그것은 '좋은 가격'이라 할 수 없다. 반대로 나쁜 집은 원래 가치보다 싸게 팔린다. 부동산 현장 나가보면 나쁜 집(일반인들이 봤을 때)을 좋은 가격(가치보다 싼 가격)에 살 수 있는 확률이 더 높다. 좋은 집을 좋은 가격에 살 수 있을 거라는 생각을 버리고 나쁜 집을 좋은 가격에 사야겠다는 현실적인 목표를 세워야 한다. 그래야 더 넓은 시야로 많은 집을 보고 그중에서 가장 싼 집을 살 수 있다."
[깨]
• ‘약점이 있는 집을 좋은 가격(가치보다 싼 가격)에 산다’는 말은 곧 ‘저평가’ 투자 원칙이라고 생각한다. 좋은 집을 나쁜 가격에 사는 것보다 약점이 있는 집을 좋은 가격에 사는 것을 목표로 하자. ‘저평가 원칙에 맞는 투자 = 사람들이 좋아하는 입지 안에서 약점이 있는 집을 찾는 것(가치가 있는 것 중에 같은 가격인데 더 좋은 것 or 비슷하게 좋은 데 더 싼 것).’
#9. 면적
[본]
• p.211~212 "면적 개념은 그냥 숫자로 이해하고 끝나서는 안 된다. 현장에서 이 숫자가 의미하는 아파트 면적의 실제 크기가 얼마나 되는지 알아야 한다. 실제로 현장에 가서 아파트를 둘러보고 바로 이 숫자가 생각나야 한다. 반대로 등기부 등본의 숫자를 보자마자 아파트의 실제 크기와 구조도 머릿속에 바로 그려져야 한다. 부동산 중개업소 사장이 몇 평이라고 하면 바로 머릿속에 구조도가 떠올라야 한다. 그리고 아파트를 보고 나와서 중개업소 사장이 몇 평이라고 이야기해주지 않아도 '이 집은 24평 계단식인데 주방 쪽이 넓게 빠져서 방이 좀 작네요.'라고 이야기 할 수 있어야 한다. 집을 보는 안목은 탄탄한 기본기에서 나온다."
[깨]
• 면적에 대해 기준을 잡자. [* 전용84 = 공급32평 = 방3,화2 = 3bay / 전용59 = 공급24평 = 방3,화1 = 2bay] 이 기준과 다른 경우도 있겠지만 크기와 구조에 대한 대략적인 개념을 가지고 있어야 해. 기본기부터 탄탄하게 하자.
* 공급면적 = 전용면적 + 주거 공용면적
* 전용면적 = 방,거실,화장실,주방 등의 현관문 안쪽 면적
* 주거 공용면적 = 아파트 계단, 복도 등의 면적
#10. 입지 = 수요
[본]
• p.252 "자본주의 시장경제에서는 수요가 계속 몰리는 물건은 가격이 하락할 수 없다. 더군다나 전철 역세권의 한정된 땅에 세워진 아파트는 희소가치가 있다. 아파트 공급이 계속 많아진다 해도 마찬가지다. 사람들이 선호하는 입지, 즉 수요가 넘치는 지역의 아파트는 항상 부족하다. 부동산은 결국 수요다."
• p.253 "10여 년 전과 비교하면 서울 수도권 역세권 소형 아파트는 대부분 가격이 상승했다."
• p.254 "많이 상승하고 적게 상승한 차이가 있을 뿐 앞으로도 서울 수도권 내 주요 지역의 역세권은 수요가 몰리는 한 가격 상승 현상이 계속될 것이다."
• p.256 "부동산 공부는 엑셀로 작성하고 그래프를 보는 공부가 아니다. 눈에 보이지 않는 사람들의 욕망을 공부해야 한다. 부동산은 심리전이다. 새 아파트만 가격이 오르는 것이 아니다. 낡고 헌 아파트도 가격이 오른다. 시멘트 덩어리보다 그것이 서 있는 땅이 더 중요하기 때문이다."
• p.258 "아파트를 살 때는 인테리어 된 시멘트 덩어리와 그 밑에 있는 땅을 함께 사는 것이다. 우리는 아파트를 고를 때 이 두 가지를 같이 놓고 보지만 둘 중 하나만 고르라고 하면, 이때는 당연히 아파트 밑에 있는 땅을 택할 것이다. 따라서 이 아파트를 볼 때는 입지의 가치를 살피는 일이 핵심이다. 눈앞에 보이는 인테리어에 현혹되지 말고 아파트가 서 있는 땅을 생각하라."
[깨]
• 땅, location을 강조하는 말씀을 많이 듣는다. 진담 튜터님의 말씀을 복기한다. “입지를 확인하는 좋은 방법은 지도에서 아파트를 지워보세요. 그리고 주변에 무엇이 남아있는지 보세요.” 수요가 있으면서 희소가치가 있는 서울,수도권의 땅의 가치를 잊지말자. 상승폭의 차이가 있을 뿐 서울,수도권의 모든 땅은 가격 상승 현상이 계속될 수밖에 없다. 좋은 입지 안에서 작고 불편한 꼬마 아파트를 찾아보자. 눈에 보이는 건물(시멘트 덩어리) 말고 그 밑에 있는 땅을 보자. 부동산은 땅을 사는 것이다.
STEP3. 책 속 기억하고 싶은 문구
(p.7) "시장이 바닥일 때, 대중이 공포에 물들어 있을 때 결코 흔들리지 마라.
자신의 안목을 믿고 결단을 내릴 타이밍을 기다려라.
기회는 반드시 온다. 미리 준비된 사람만이 기회를 잡을 수 있다."
(p.8) "아파트의 본질적인 가치를 보고 그 본질적인 가치보다 싸게 사는 것이다."
(p.21) "세상에 공짜는 없다. 항상 대가를 치러야 한다.
차이가 있다면, 일을 저지르기 전에 대가를 치르느냐, 저지르고 나서 대가를 치르느냐 하는 것뿐이다.
그래서 제대로 된 공부가 필요하다."
(p.27) "상승이 있으면 하락이 있고, 하락 후에는 반드시 상승이 있다."
(p.47) "매우 위험하고 힘든 항해일지라도 인생의 항해는 계속되어야 한다.
도전하는 자만이 신대륙을 발견하기 때문이다."
(p.199) "조급함은 100년 행운도 도망치게 한다."
(p.201) "location, location, location!"
(p.204) "좋은 물건은 없다. 좋은 가격만 있을 뿐.
나쁜 물건은 없다. 나쁜 가격만 있을 뿐."
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