[4기만 하면 5르는 6월달에 2기는 습관기르조_열중 3강 후기_행복한자산가] 비교평가계의 효자손, 열중3강

투자는 결국 가치, 가격에 따라 우선순위를 정하고 내 상황에 맞는 것을 사면 된다.

1등만 사야 하는 것도 아니고, 1등이 아니라고 못 사는 것도 아니다.

맞고 틀린 것은 없다. 

이번 비교 분석 강의는, 지난 달 임장과 임보작성의 과정에서 어떻게 단지를 잘 비교해야 하는지, 그래서 뭐가 제일 좋은건지만 찾아내려 했었던 나에게 필요한 내용이었다. 구체적으로 봐야 할 요소들과 프로세스를 통해서 내가 적용 가능 하도록 강의 내용을 꾸려주셨다. 당장 앞마당 만들면서 적용하고 싶을 정도ㅎㅎㅎ

1. 가장 먼저 찾아야 할 것은 지역 내 핵심 가치
   1. 사전임보&임장(발품) + 입지분석(손품;위치/접근성>>직장/학군/환경) 으로 핵심가치를 추려내고
   2. 전고점으로 추려낸 핵심가치가 맞는지 확인
2. 추려낸 핵심가치에 우선순위를 두고 (나머지는 +a) 지역 내 비교평가
   1. 입지가치(위치/접근성>>직장/학군/환경)+건물가치(연식/세대수+a)
   2. 가격을 고정하고 비교
   3. 가치를 고정(생활권)하고 비교
   4. 시장상황에 따라 우선순위정하기
      1. 절대적저평가(다 싼 시점) : 가장 좋은 것
      2. 상대적저평가(좋은것은 비싸고 덜 좋은 것은 싼시점) : 가치 있는 것 중 싼 것
3. 지역간 비교평가 : 공통점으로 가르마 타기
   1. 가치고정보다 가격고정이 더 쉬우니까 먼저 가격 공통점으로 가르마 타기
      1. 가격 고정도 애매할 때는 공통점이 많은 쪽으로 묶는다
      2. 입지분석(위치/접근성+지역내핵심가치>>직장/학군/환경)으로 비교
      3. 아실 그래프로 가치에 가격을 더해 비교해보기
   2. 가치가 차이나는 경우 : 더 가치 있는 곳이 우선순위
   3. 장단점이 존재하는 경우 : 상황에 맞는 곳이 우선순위
      1. 현금흐름 : 제한적/양호
      2. 투자방향성 : 1-2채(투자하는직장인)/다주택(직장인투자자)
      3. 기존보유물건
      4. 물건상황 → 물건내비교평가
         1. 입지 좋은 땅을 장기보유하고 싶다면,
         2. 전세상승 후 투자금을 회수하고 재투자로 이어가고 싶다면,
         3. 물건이 좋거나(올수리/세안고/로얄동/싼가격), 투자금이 적게 든다면,
   4. 희미한 앞마당
      1. 가치와 가격확인 : 시스테리킹 과 입지분석
      2. 투자후보 선정 및 임장 : 투자후보 순위권 단지 매물보기
4. 물건 내 비교평가
   1. 동/층/향 (+타입) + 철길(-) + 언덕, 옹벽(-) + 한강(+) : 가격에 영향을 줄만한 요소 확인
      1. 부사님에게 묻고,
      2. 실거래가로 팩트체크
      3. 실제 나갈 수 있는 전세가 파악(경쟁매물 개수, 상태도 같이 확인)
   2. 수리상태
      1. 올수리(실거주용/임대용/애매한수리) : 실제 나갈 수 있는 전세가파악
      2. 기본집 : 수리협조가능여부파악
      3. 신축아파트옵션 : 시스템에어컨 & 확장 중요
   3. 점유자조건
      1. 전세 : 시세보다 낮거나 높은 것에 따라 달라짐
      2. 월세 : 집 수리에 유리할 수 있음, 중도상환수수료 + 대출 묶임의 RISK/BENEFIT고려
      3. 집주인 : 집수리 협조 안해주면 수리못함
5. 지방의 비교평가과정
   1. 인구수/균일&쾌적/전세가(공급)
   2. 입지가치:인구수/환경/학군(부촌 커뮤니티)+건물가치(연식/세대수+a)+지역상황(공급)