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분양권 투자 고민할 때 주의해야 할 3가지 (feat. 2천만원 생각했다가 1억 3천 들었습니다.) [웰뜨] : 네이버 카페
[요약]
조건, 옵션 여부
똑같은 신축이기에 동, 층, 향, 타입, 옵션여부(풀옵션)등 중요.
잔금 가능
모든 투자가 그렇지만 분양권은 특히나 주의해야 한다.
why? 잔금을 치뤄야지만 집 열쇠를 주는 경우가 있다. 잔금을 못치르면 세입자가 집을 못보고 계약을 해야할 수 있다.
[주의!] 해당 분양권 매수해서 전세를 맞추려면 잔금을 먼저 치르고 열쇠를 받을 수 있는지 체크하기
잔금은 해야한다면 계산해보고 기왕이면 더 싸게 매수하자.
전세가 예측
기축은 실거래, 전화임장, 매물임장 등으로 예상 전세가를 측정하지만 입주 시작된 단지는 주변 단지들이나 과거 비슷했던 분양단지들을 보고 전세가를 예측하게 된다.
→ 초반에는 눈치를 보며 주변신축보다 높거나 비슷하게 전세가형성이되고 안나오다가 잔금일이 다가오며 물량이 쏟아지고 전세가도 내려가는 모습을 볼 수 있다.
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[요약]
분양권과 입주권
-분양권 : 일반분양. “전매”라고 이야기함. 분양계약서 뒷면에 이름을 바꾸는 형식으로 권리를 획득
-입주권 : 조합원물건. 총 매매가가 더 싸서 매력적이지만 추가분담금이 미정인 경우가 많아 투자금이 많이 들 수 있다.
2. 청약 후 중도금/잔금 납부절차
-중도금대출 : 무이자(건설사부담), 후불이자(잔금시 은행에 중도금대출 상환하며 이자납부)
-잔금납부 : 건설사에
3. 분양권 거래절차
1) 계약시점~입주지정기간 종료 전 : 계약금-중도금대출 양수-분양권명의변경
*계약금 매도인(수분양자)에게 양수 : 마피가 났을 경우 이때 계약금-마이너스금액 만큼을 줌
2) 입주지정기간 종료~추가기간 => 수분양자가 중도금 대출 연체 중
이미 수분양자가 중도금대출 연체중이라 연체중인 대출을 양수하게 되면 신용에 문제가 생겨 잔금대출이 불가능함.
이때는 분양권 매매계약서만으로 잔금대출 먼저 신청(부동산에서 안내 받은 협약된 은행에서 진행 후 약정서가 나옴) → 잔금납부절차에서 중도금 대출을 상환
<주의!> 잔금일까지의 이자 일체를 누가 감당할지 계약서에 명시!!
+ 매도인이 많이 급하므로 절차에 대한 이해와 준비가 잘 되었다면 더 잘 깎아보자!
3) 추가기간 이후에도 잔금을 납부하지 못한 집
-1년 이상 잔금/중도금 연체시키며 잔금납부할때까지 기다리는 경우
-계약 파기 후 건설사가 재분양 혹은 보유분 매매 : 어느정도 할인분양+이자 없는 물건이 되므로 마피물건보다 더 매력적일 수 있다.
4. 추가로 알면 좋은 개념
-중도금 무이자vs후불이자 : 현금청산해야함. 후불이자 단지 분양권 매수시 매수인이 부담하는 경우가 많은데 편익과 비용을 잘 생각하기. 매도인과 어떻게 나눠낼지 협의하기
-옵션비 : 옵션 추가된 총 금액인지 확인하기
-손피 : 플러스피 분양권에서 나오는 용어. 분양권 매도인에게 남는 이익을 고정시킨다는 의미. 분양권 양도소득세 및 제반비용을 매수인에게 부담하는 경우가 보통. 이때에도 비용과 편익 생각해서 싼지 생각.
=>부사님에게 총 금액과 현금청산액이 얼마인지 물어봐야함
5. 분양권 거래시 더 체크해야할 사항
-보류지 물건이 남아있는지
-복비는 수분양자의 기납부금 기준으로 : 잔금을 제외한!
[깨,적]
분양권, 입주권 투자에 대해 아예 몰랐던 내용이라 가볍게 숙지해두기 좋았다.
아예몰라 시도도 못해보는 것보다 나중에 기회가 있을 때 시도해볼 수 있겠다.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
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