[열반스쿨 중급반 45기 77조 이젠열심히] 3주차 쟌쟈니님 강의 후기 - 부산 핵심가치 찾기 D-13

인상 깊었던 점

1. 지역 내 비교평가 방법 - 핵심가치 찾기
   각 지역에서 선호 생활권을 구분하는 것 그 전에는 각 지역에서 선호하는 요소를 중점으로 보았지만 결국 5가지 입지 요소를 골고루 보았다. 이렇게 하니 해당 지역의 생활권은 나누었으나 선호 생활권의 구축 단지 VS 덜 선호 생활권의 준구축 대단지 아파트의 가치 평가에서 막힌 경험이 있었다. 교통과 환경이 그 지역의 선호 요소임을 알면서도 준신축, 대규모 단지의 쾌적성에 빠져 대단지 아파트 위주로 매물 임장을 갔었다.
   하지만 이번 강의를 통해 지역의 핵심가치가 절대적인 것이고 그 외의 +@ 들은 부가적인 요소일 뿐이라는 것을 확실하게 인지하게 되었다. 지금 다시 두 개의 단지를 비교하라고 한다면 선호 생활권의 구축 단지를 더 좋게 판단할 것 같다.
2. 절대적 저평가 / 상대적 저평가 시장에서 물건을 고르는 법
    지금 까지 강의를 들었을 때 어떤 강의는 좋은 것을 투자하라고 말씀하시고 어떤 곳은 저렴한 곳에서 골라서 투자를 해야 한다고 이야기를 하셔서 어떤 것을 골라야 하는지 헷갈린 상황이 있었다.
   하지만 절대적 저평가, 상대적 저평가 상황에 따라 골라야 하는 단지들의 특성이 다르다는 점을 강조해 주셔서, 각 지역의 흐름에서 어떤 매물을 골라야 할지 잘 알게 되었다.
   → 질문 1.
     절대적 저평가는 선택의 폭이 넓은 대신 우선 순위로 두어야 할 투자 범위는 좁고 / 상대적 저평가에선 선택의 폭이 좁은 대신 우선 순위로 두어야 하 투자 범위는 넓다고 하셨는데 이해가 잘 가지 않는다.
    → 절대적 저평가에선 다 좋으나 빨리, 많이 오르기 위해 더더욱 좋은 것을 골라야 하니 가치가 더 좋은 것을 예리하게 선택해야 하고,
    → 상대적 저평가에선 다같이 오르는 상황이라 뭘 골라도 오를 확률이 있으니 가장 좋은 것을 고르기 위해 시간을 소모하는 것 보단 우선 순위를 폭넓게 잡고 빠르게 투자까지 연결하는 것이 중요하다는 것일까?

3. 지역 간 비교 평가 - 가르마 타기(공통점으로 묶기)

   연식, 평형, 구조 등이 다른 여러 단지를 보면 어떻게 가치를 분석해야하는 건지 전혀 갈피가 잡히지 않았다. 그래서 강의에서 보여준 실전 비교 예시를 처음 봤을 땐 대체 어떻게 비교를 해야하는지 감도 잡히지 않았다. 
    가격을 기준으로 묶어 각 그룹에서의 1등을 뽑은 뒤, 다시 핵심가치를 우선적으로 여러 단지의 가치를 판단하는 과정을 보니 어떻게 상태가 다른 단지의 가치를 판단해야 하는지 알 수 있었다.
   설명을 듣고 다시 실전 비교 예시를 보니 혼자서도 우선 순위를 매길 수 있었다.

4. 올수리도 같은 올수리가 아니다.(단지 내 매물 임장시 매물 상태 파악)
   매물 임장을 가고 방의 컨디션을 보면 같은 올수리라고 하는데 상태가 너무나 다른 것을 볼 수 있었다. 그리고 각 수리 수준에 따라 얼마의 인테리어 비용이 들어가는지, 그 인테리어 비용을 매매가에 녹여도 될지 판단이 서지 않았다. 이번 강의에서는 수리 수준을 4단계로 나누어 각각의 우선 순위와 매매 시 협상 포인트를 집어 주셔서 당장 다음 매물임장을 할 때 사용할 수 있겠단 생각이 든다.
   + 수리 후 전세 뺄 때는 전세 보다 월세가 유리하다!

5. 투자의 길을 막아서는 3개의 벽 - 비효율의 벽

   쟌쟈님의 투자 생활 중 3개의 벽중 비효율의 벽에 대한 이야기를 하실 때 정말 많이 공감이 되었다. 
   나도 내가 하는 일이 너무나 비효율적이라고 생각을 했다. 특히 시세따기 할 때. 분명 나는 하루종일 했는데 단지를 많이 따지도 못 했을 때 너무나 현타가 왔었다. ’이거 하는데 이렇게 많은 시간이 들어가는데 내가 이걸 투자할 때 까지 계속 해야 한다고??’ 라고 생각을 하며 의욕이 쭉 꺾였다. 그래서 (핑계지만) 임장 보고서도 대충 대충 쓰고 심지어 완성도 하지 못 했다.. 하지만 이건 모든 투자자들이 겪는 과정이고 반복을 하다보면 더 효율적으로 바뀔 수 있기 때문에 지금 당장 낙담하지 않아도 될 것 같다는 생각이 든다.

6. 수도권 VS 지방 - 핵심가치

꼭 적용해보고 싶은 점

1. 핵심가치 찾기 - 수도권과 다른 지방만의 핵심가치를 명확히 알고 그 기준을 적용해 부산을 완전히 비교평가 해보자!
   나는 지방 투자를 할 생각이기 때문에 다음달 지투기를 들으며 수도권과 다른 지방의 특징과 핵심가치를 명확하게 배울 것이다. 그리고 그 핵심가치를 기준으로 부산의 선호 지역, 생활권, 단지를 분석해보자!
2. 가르마 타기 연습 - 여러 상태의 단지 비교해보기
   지금까지는 비슷한 단지 위주로 비교 했었다. 구축 VS 구축 / 20평 VS 20평 등
   하지만 상태가 모두 다른 단지들을 공통점으로 묶고 핵심가치 위주로 비교평가하며 우선순위를 정하겠다!

3. 수리 상태에 따른 적정 가격 생각해보기(매물임장 시)

   매물 임장 월세 낀 매물은 아예 생각도 해보지 못 했고 인테리어를 해야하는 매물들은 적극적으로 보지 않았었다. 그러나 다음 매물임장을 할 땐 인테리어 상태와 가격 협상 포인트를 생각해보고 월세낀 매물도 세입자를 내보내며 투자해보겠다는 생각으로 매물임장을 해보겠다. → 그런데 ‘지방을 갈 땐 어차피 신축, 준신축을 볼텐데 인테리어를 하는 생각도 해야 하나?’ 라는 의문도 든다.

<aside> 👉🏻

질문

1. 1주택자의 기준은 새로운 집 계약서를 쓴 날? or 잔금까지 다 치루고 등기 이전을 하게 된 날?
   나는 지금 전세 대출을 받고 있고 11월 전세가 만기인데, 10월에 매매 계약을 하게 되면 그 날 부터 바로 전세대출을 상환 or 대환 해야 할 수도 있나??
2. 절대적 저평가, 상대적 저평가 - 우선순위의 넓이가 달라지는 것 이해가 잘 안 됨.
3. 주담대는 1~2달만 사용하고 중도상환을 할 수 있나?(잔금 치루고 전세자를 빠르게 구하게 된 경우)
   아님 무조건 1년 정도는 의무 기간이 있나?
4. 프메퍼님과 쟌쟈니님의 수지구 생활권 분석이 다른데 이건 생활권은 나누는 기준이 달라서? or 시기가 19년도라서?
5. 엄마들이 좋아하는 초등, 중학교 이런 건 어떻게 알지? 여러 부사님께 연락해서 알아보나? 전화임장으로? 매물 임장 할때? </aside>