STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사: 김준영/한국경제신문 한경BP
3. 읽은 날짜: 2025.5.30~2025.06.02
4. 총점 (10점 만점): 9점 / 10점
책 제목과 표지는 다소 자극적이지만 부동산 가격이 어떻게 만들어지는지에 대해 사실적이고 객관적인 데이터로 이해하기 쉽게 잘 설명해주기에 전세투자를 하는 사람은 꼭 읽어봐야하는 책.
STEP2. 책에서 본 것
[1장. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해]
- 우리나라 주택은 전세라는 임대비용이 주가 되어 가격이 움직이며, 그 지역과 도시의 미래가치를 반영하여 매매가격, 시세, 호가가 정해진다
- 전세가격은 수급 환경, 지역의 특성, 상품의 특징, 금리 등 가격에 영향을 주는 여러 요인이 반영된 결과이다.
- 매매가 미래가치/전세가 사용가치
- 주택의 사용가치를 기초로 매매가격이 형성된다.
- 전세가격의 변화는 수급 문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며, 금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 한다.
주택 가치의 변동을 파악하기 위해서는 임대료(전세/월세)과 금리변화에 관심을 가져야 한다.
[2장.부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]
- 현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것이다.
- 장기적으로 늘어나는 유동성이나 천천히 하락하는 금리와 같은 화폐가치의 하락은 변동성이 아니라 부동산가치의 상대적인 변화에 가깝다.
- 금리로 시장을 예측하기 어려운 이유 : 금리가 1%에서 2%가 되면 100%가 오른 것이며, 2%에서 3%로 올리면 50% 상승한 것이고, 3%에서 4%로 올리면 33.3%가 오른 것이다. 우리가 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 모두 맞히는 것은 불가능, 결국 자산가치의 평가와 변동성 그리고 변화에 가장 중요한 것은 임대료(전월세).
- 부동산 전망을 예측할 때는 단기 전망인지, 장기 전망인지에 따라 쓰이는 통계 자료도 달라야 한다.
전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는데 도움이 된다.
[3장.움직이는 수요, 어떻게 파악할까]
- 3년 누적 공급량에 주목하라
- 한 지역의 수요는 그 지역의 평균 입주물량과 매매 거래량을 통해 알 수 있다.
3년 누적 공급량이 넘는 공급량에서도 하락의 위험이 크지만, 가장 큰 범위의 수요인 전체 거래량을 초과해서 공급이 되면 대부분의 시장은 전세가가 하락하고, 전세가가 매매가를 끌고 내려 간다.
[4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]
- 주택시장에서 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격. 전세가격의 변화가 매매가격의 변화를 만들며, 전세가격은 현시점의 자산가치를 평가하는 기준.
- 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정.
- 서울·수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며(긴 사이클) 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복된다.
- 수도권시장 : 가격하락이 만든 침체시장은 분양시장을 얼어붙게 하면서 공급이 줄고, 이렇게 줄어든 공급량으로 인해 빠르게 높아진 전세가율은 투자수요와 주거수요를 함께 증가시킨다. 그리고 다시 공급량이 채워지면 전세가율이 떨어지고 시장이 다시 안정으로 가는 긴 사이클이 만들어진다.
- 지방시장 : 지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요하다. 신규주택에 입주하기까지 3년이라는 공백 기간 동안 시장에 머무르게 되는, 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문이다. 3년 누적 공급량의 원리는 주거 형태가 아파트라는 형태로 자리를 잡은 우리나라만의 독특한 성격에서 나오는 수요와 공급의 논리이다.
- 지방에서는 3년간 예정된 물량, 즉 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향을 미친다. 즉 지방은 공급이 선행하는 시장이고, 반면 서울·수도권의 경우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 주기 때문에 수도권은 공급이 후행하는 시장이다.
- 서울·수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계가 서울·수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수.
- 부동산시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고, 이렇게 늘어난 공급 때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있다. 이 과정에서 수요와 공급이 균형을 찾아가게 되는 것인데, 움직이는 수요도 일정하지 않고 공급량도 일정치 않기
때문에 실제 현장에서는 균형을 찾은 것이 아니라 균형이 깨지는 과정을 반복적으로 겪게 되는 것이다.
[5장. 수도권과 비장의 차이를 알면 투자가 보인다]
- 수도권 : 서울·수도권의 경우 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 변화하는 것은 긴 시간에 걸쳐 만들어놓은 공급 현상. 전세가율의 변화는 수익률 환경의 변화로, 투자자들의 유입에 결정적인 역할을 한다. 또한 주거부족을 가장 잘 보여주는 것이 전세수급지수의 상승인데, 이 두 가지 조건이 함께 만나면 주거부족에 의해 실수요자가 움직이고 나아진 투자환경에 의해 투자수요가 움직이며 지속적인 상승이 일어난다.
- 지방 : 이미 높은 전세가율이 형성되어 있기 때문에 좋은 투자환경이 마련되어 있다는 의미, 공급이 감소하면 전세물량 부족이라는 한 가지 이유만으로 매매가격 상승이 일어나게 된다.
- 지방 소도시: 아파트의 비율도 낮음. 수요감소는 결국 공급감소로 연결되며 그렇게 수요와 공급의 균형을 맞추어가는데, 인구가 감소하는 지역에서는 공급량 또한 감소하기 때문에 신축 아파트의 희소성이 높다. 신축 아파트에 대한 높은 선호도로 인해 지방에 있는 신도시들은 대부분이 젊은 층으로 채워지고 있다. 이 세대의 많은 이들이 아파트에서 태어나서 자랐기 때문에 주거환경과 품질이 좋은 신축 아파트를 더 선호.
- 고금리 상황보다 저금리 상황에서 금리의 인상과 인하가 더 큰 영향을 준다.
- 금리가 부동산시장에 영향을 미치기는 하지만 금리 하나만으로 매매와 전세, 월세 모두를 해석하고 판단하는 것은 어렵고, 금리는 임대인과 임차인이 선택하는 하나의 조건이 될 수 있긴 하지만 금리가 만들어내는 수익률이 상품마다 또 지역마다 다르기 때문에 매우 복잡.
- 단기적으로 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받고, 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받으며 시장이 바뀌어간다.
- 수요가 감소해도 더 빠르게 공급이 감소하기 때문에 우리가 생각하는 주택시장의 암담한 미래는 현실화되지 않을 수 있다.
[6장. 월세 시대, 무엇이 달라질까]
- 전세의 소멸 월세화는 피할 수 없는 사실 : 우리 주택시장에서 전세는 매매가격 상승 없이는 존재할 수 없는 임대 유형이다.
- 매매가격과 전세가격의 차이가 적어지면 전세가격 대비 월세와 매매가격 대비 월세의 차이가 없어져 서서히 월세로 전환되어야 한다.
- 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 된다 : 소득이 전세가격을 따라가지 못해 수요가 줄어들면 임대인은 점차 반전세로 변경하게 되고, 반전세에서 월세로 이동하게 될것이다.
[7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까]
- 정부의 정책과 무관하게 지역의 내부에서 만들어내는 시장환경에 의해서 상승과 하락을 반복
- 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문에 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘들다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문.
부동산 시장의 변동성을 키우는 가장 큰 원인은 수요와 공급의 불균형인데, 정책에 의해 과다 공급이나 과소공급의 환경이 만들어지면, 매매가격의 변동성이 커진다. 따라서 특정 정책이 집값 안정에 실제로 도움이 되는지는 신중하게 고려해야 한다.
[8장. 통계를 과신하면 안 되는 이유]
- 해석하기 나름인 통계.
- 미분양으로 시장을 판단하지 말라 : 미분양이 줄어들면 가격이 상승하고 미분양이 늘어나면 가격이 하락한다고 하지만, 오히려 가격이 상승하면 미분양이 줄고 가격이 하락하면 미분양이 늘어나는 경우가 더 많다. 단기간에 미분양이 조금 늘어났거나 혹은 줄어드는 것은 큰 의미가 없고, 몇 달 사이에도 분양물량이 줄어들면 비슷한 시기에 미분양이 줄어들게 된다. 미분양이 늘었다 줄었다 하는 데는 여러 가지 이유가 있기 때문에 미분양을 선행지표로 사용하는 것은 매우 위험.
- 거래량 : 우리가 거래량을 중요한 통계로 보는 까닭은 현재의 수요에 대해서 간접적으로 파악할 수 있기 때문. 긴 시간이든 짧은 시간이든 매매 거래량과 가격의 움직임은 상관관계가 높지만, 매매 거래량이 앞으로 지속적으로 늘어날지 줄어들지 예측하는 건 어렵다. 그러므로 단기간의 변화를 보고 예측하는 것보다는 몇 년을 두고 움직이는 매매 거래량 추세와 입주물량의 흐름을 보고 예측하는 것이 오판을 조금은 줄일 수 있는 방법이다.
- 통계의 해석에서 가장 조심해야 되는 것이 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것이다. 결과로 나온 통계들은 모두 동행통계이거나 후행통계라고 보면 된다. 따라서 2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼 수 있는 통계자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없다.
- 통계자료는 어떻게 해석하느냐에 따라 다른 결론을 도출할 수 있으므로, 오판을 줄이려면 다양한 지표들을 근거로 추세적 흐름을 파악할 줄 알아야 한다.
[9장. 어디에 투자해야 할까]
- 성장하는 지역과 상품에 투자하라.
- 성장성이 높은 도시와 상품을 판단하는 기준
1. 임대료 상승률이 높은 지역이 성장성이 높은 도시 (임대료 상승 → 매매가격의 상승)
2. 상품종류에 따른 성장성 : 신축주택, 고급주택. 지방의 인구감소 지역에서도 신축 아파트는 더 높은 상승률을 보인다. - 작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치와 상품에 더 초점을 맞추어 선택해야 한다.
- 선호도가 떨어지는 오래된 아파트의 경우는 10년전 가격으로 회기라는 경우도 있다.
- 미분양은 기회의 상품
[10장. 지역별 부동산 분석]
- 수도권 : 수도권의 가장 큰 특징은 한 번의 사이클이 긴 상승과 긴 하락으로 이루어진다는 것이다. 공급에 의해 긴 상승과 긴 하락이 만들어지는 과정에서 시장의 변화를 가장 잘 대변하고 있는 것이 전세가율과 매매 거래량의 변화이다. 전세가율의 움직임은 공급의 누적 현상에서 비롯되지만, 투자수요의 증가와 감소라는 수익률 환경을 보여주기도 한다.
- 부산 : 지방에서 가장 많은 인구수, 도시 경쟁력을 갖추고 있지만 인구감소 문제에서 자유로울 수 없다. 3년 누적 공급량을 기반으로 분석하면 높은 확률로 제대로 판단할 수 있다.
2024~2026년 평균 입주물량은 1만 1,561세대로 과거 부산이 상승의 힘을 키워가던 2007~2009년 상승기보다도 더 적은 평균 입주물량이 예정되어 있다. 공급을 보면 상승할 수 있는 아주 좋은 환경에 놓여 있다. - 대구 : 광역시 중에서도 수요와 공급이 가장 잘 맞는 도시. 외부와 단절된 형태로 도시가 형성되어 있기에 지역 내에서 주거지를 해결해야 되는 특성이 있다.
2024년 기준으로 금리상승과 과다공급의 환경을 만나면서 큰 어려움을 겪고 있는 곳이다.
하지만 2025년부터는 오히려 공급부족으로 긍정적인 신호가 나올 가능성이 매우 높다. 또한 충분히 가격도 하락하였고, 타 도시보다 낮은 가격대의 분양권과 매물들이 수요를 끌어들일 수 있는 매력적인 환경이 됐다. 현재는 전세가율이 반등하지 못하고 있음. - 광주 : 비슷한 인구를 가진 대전광역시보다 수요가 많으며 인구수 대비 거래량 또한 타 도시보다 많은 편이다. 이는 전남지역의 많은 분들이 광주광역시에서 거래를 하기 때문이다. 이러한 이유로 인구수 대비 재고주택수가 가장 많은 곳도 광주광역시이다. 인구수 대비 재고주택이 가장 많고 공급물량의 변동폭이 크지 않아서 가격의 변동성이 낮은 곳이기도 하다.
2024년 공급량을 분석하면 적지도 많지도 않은 물량이 입주 예정되어 있고, 2024~2026년 3년 누적 공급량은 평균 6,951세대라 상승환경을 만들어갈 수 있는 시점에 있는 것으로 판단. - 대전 : 평지가 많으며 도시계획에 의해서 구조적으로 잘 조성된 곳. 대전의 수요는 지역내에서 주거지를 선택하여 수요와 공급이 잘 맞는 도시 였으나, 세종시 입주가 시작되며서 도시와 도시가 연결되어 수요 예측이 매우 어려운 곳이 되었다. 공급량이 많지도 적지도 않는 환경이 2025년까지 지속, 확정되지는 않으나 재건축, 재개발을 통해 분양 예정된 물량이 꽤 있으며 이 공급량으로 인해서 추세적인 반등의 시간이 지연될 가능성이 있기에 관심을 가져야 할 부분이다.
- 울산 : 산업도시로서 기업의 활동과 산업의 경기에 따른 수요 변화가 타도시에 비해 심해서, 수요 예측이 어려운 곳이다. 일정 부분은 부산의 부동산 시장의 분위기에 영향을 받기도 한다. 울산은 2024년 3월 기준으로 지방 광역시 중에서는 가장 높은 전세수급지수를 보여주고 있다. 이는 현재의 공급량 부족이 부동산시장 내에 점차적으로 영향을 주고 있는 것으로 분석할 수 있다.
- 중소도시 : 지방 중소도시를 분석하고 전망하고 예측하는 방법은 서울 수도권과 지방 광역시를 분석하는 방법과 또 다르다. 작은 도시들은 외부의 변수에 영향으르 많이 받기 때문에 더울 쉽지 않다. 그래서 작은 도시들은 반드시 확률을 높이는 전략이 필요하다. 인접한 도시나 도 전체의 부동산 환경이 어떻게 진행되고 있는지 같이 보는 것이 확률을 높이는 방법이다. 가장 중요한 것이 도 전체의 수요를 파악하고 해당 중소도시 내의 수요를 파악해서 공급량이 최저로 겹치는 시점을 파악하는 것이다.
- 청주시 : 인구 85만->인구가 지속적으로 늘어나는 곳.
- 천안시 : 인구 65만 + 아산, 인접 도시들로 인하여 수요 공급과 매매가격 상승률이 상대적으로 덜 맞는 경향이 있다. 청주보다는 인구가 적지만 인접 도시들과의 연경성으로 인해 청주의 수요와 큰 차이가 없다.
- 전주시 : 인구 64만, 전라북도 권역에서 중심 역할을 하지만 전라북도 권역에 있는 공급물량과 같이 분석하는 것이 가장좋은 선택. 2025년과 2026년까지 예정된 입주물량이 크게 줄어 매매가 상승이 계속 이어질 것.
- 창원시 : 인구 100만이 조금 넘는 도시지만 인구 규모에 맞는 거래량은 나오지 않는 곳이다. 인구가 지속적으로 감소하고 있는 곳. 경남지역의 공급량의 영향도 받지만 오히려 부산의 영향을 더 많이 받는 곳이다. 경남의 공급량 분석 뿐만 아니라 부산의 가격 흐름을 같이 분석하는 것이 좋다. 부산의 변곡점 시그널에 따라 같이 움직일 가능성이 높은 곳.
- 포항시 : 인구 49만, 인구가 점차 감소하는 도시. 몇 년 사이 최근 많은 입주물량이 몰려있는 곳이 포항이라서 2024년 기준, 여전히 시장이 어려울 것
[에필로그 : 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다]
- 부동산시장은 사람이 움직이는 시장이다. 사람들이 움직이는 이유는 하나는 주거이고, 또 다른 하나는 자산가치 상승에 대한 기대이다.
주거 부분 : 주거할 곳의 부족과 과잉을 가장 잘 보여주는 것이 전세수급이다. 전세수급지수가 사승하고 전세가격이 상승한다는 것은 전세가 부족하다는 의미이다. 전세수급의 문제는 시장에 나와있는 전세 물량의 문제이다. 가격의 문제가 아닌 수량의 문제. 전세물량이 전다는 것은 주거시장에서 가장 하단에 있는 수요가 움직인다는 의미이고, 이는 공급부족의 신호가 되는 것이다. 전세물량의 부족으로 전세가격이 상승하면 전세가율이 상승하고, 이는 기대수익이 상승하는 과정인데, 시작은 주거부족에서 비롯 되었지만 주거부족이 전세가율을 올리며 투자환경이 좋아지게 된다. 따라서 주거부족으로 인해 움직이는 실수요자와 투자자까지 시장에 진입하게 된다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
독서후기를 쓰면서 책을 다시 훑어보니 (거의 두 번 읽은 효과 ㅋㅋ, 나 짧게 쓰고 싶었는데 왜 이 지경) 부동산 가격이 형성되는 원리를 실제 부동산 시장을 25년동안 지켜보면서 얻은 인사이트로 구체적이고 쉽게 설명하고 있다.
사실 이 설명들이 쉽게 이해 할 수있었던 것은 월부에서 그래도 부동산에 대한 강의를 들었고, 전세가가 매매가를 밀어올리기도 끌어내리기도 한다는 사실에 대한 사전 지식이 있었기 때문에 어렵지 않게 다가왔다. 강의에서 배운점들이 책에도 비슷하게 나온 것이 흥미로웠다.
결국 주택은 주거공간이고 사람이 사고 파는 것이기에, 그에 대한 이해, 사회 전반적이 이해를 바탕으로 가격이 형성된다는 것이 또 한번 와 닿는 사실이었다. 사람이 살고싶은곳이지 아닌지에 대한 실거주로써의 가치, 돈을 더 벌고 싶은 마음을 반영항 미래가치에 대한 기대, 손해 보면 안되는 건설사들의 이익에 따른 (혹은 정책에 따른) 공급량의 변화. 이 모든게 어떤 하나만 가지고 볼 수있는 것이 아니고 유기적으로 다 연결이 되어 있는 것이다. 책 한권으로 부동산 시장을 통달할 수는 없지만 전체적인 나무의 모양과 어떻게 가지들이 형성되고 있는지를 머릿속에 그려볼 수 있었고, 최소한 부동산 시장 전체적인 밑그림에대한 이해도는 이 책을 통해 높아진것 같다.
월부에서도 강조하는 예측할 수없는 부분은 예측하지 않고, 우리가 유일하게 활용할 수 있는 선행지표인 입주물량에 대한 지난 경험을 바탕으로 앞으로 전세가에 미칠 영향을 분석해가며 최소한의 흐름과 추세를 파악해보자는 것에 목적이 있어서, 책의 제목은 자극적이었지만 내용은 건설적이었다 생각한다. (책 제목만 보면 왠지 투기를 조장할 것 같다고 생각한거 나뿐인가?ㅋㅋㅋ)
그리고 각 지역의 특징에 따라서 시장을 어떻게 바라봐야 하는지에 대해서도 책 한권으로 녹여내기가 쉽지 않았을텐데 간략하게나만 파악할 수 있게 정리 된 점이 좋았다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 역시 키(key)는 전세가. 입주물량 (공급량) 을 앞으로 더 면밀하게 살핀다.
- 각 지역의 특징을 잘 기억하고, 추후에 그 지역 앞마당 만들때도 참고 살 수 있을 것 같다.
- 지방은 3년 누적 공급량이 선행하는 시장 : 지방 투자에서 놓치지 말아야 할 부분, 별표.
- 금리, 기타 통계자료는 단기적인 관점에서 참고하는 정도로만 활용, 시장을 예측하는 자료로 활용하지 말것.
장기적인 관점에서 공급량과 전세가 변화를 지속적으로 관찰하려는 노력을 할 것.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울·수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다. 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울·수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다.
우리 주택시장을 장기적 관점에서 보면 전세는 점점 줄어들어 전세가율이 높아지고 월세가격은 높게 유지될 가능성이 있습니다. 매매가격은 과거보다 변동성이 낮아지고 가격상승도 어느 정도 성숙해 갈 것으로 생각합니다. 단, 이는 주택시장에 공급이 지속되고 재고주택이 계속 늘어난다는 조건 하에서입니다. 인구감소에 따른 수요감소는 전체 수요의 감소로 이어지고, 이는 가격 변동성이 낮아지는 원인이 됩니다. 또한 경쟁력이 없는 주거 지역과 낮은 품질의 주거 형태는 시장에서 점점 수요를 찾지 못하게 될 가능성도 있습니다.
인구감소, 즉 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없기 때문입니다. 이렇게 시장은 스스로 균형을 찾아갑니다. 그러므로 일시적인 가격 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어렵습니다.
어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것이라고 생각합니다.
지난 25년간 부동산시장을 지켜본 결과 한 가지 확실한 점을 깨달았습니다. 결국 제자리로 돌아온다는 것입니다. 어느 정도 시간이 지나면 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아갑니다. 주거의 본질에 가장 가까운 것이 전세이고, 전세의 변화가 우리 주택시장의 모두라고 해도 과언이 아닙니다. 이 책을 통해 전세가격의 변화와 전세수급 그리고 전세가율에 담겨 있는 의미들을 이해하셨다면 자신의 선택에 좀 더 현명하게 접근할 수 있을 것으로 생각합니다.
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