[열기 87기 3백6십오일 독강임투하조 제이크82] 우당탕탕 첫 수익율 보고서!!!

안녕하세요, 

열기 87기 3백6십오일 독강임투하조 제이크82입니다.

너바나님, 주우이님 강의를 통해서 강조해주신 것으로 실천하고자 노력중입니다.

막연한 두려움! 걱정!은 날려버리고 내가 알고 있고 이해한 내용으로 작성해보았습니다!

투자 공부를 철저히 해서 배움(學)에서 그치지 않고 익히고(習), 실행하는 기초를 잘 다져 나가려고 합니다! 

✅아파트명

       : 신정동 아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - B (양천구), 생활권 검토 시 S (양천구, 강서구 등)

    -. 양천구 : SBS, CBS 방송국

    -. 영등포구(선유도) : 롯데웰푸드, 롯데홈쇼핑 ※직통 버스 (603번)

    -. 강서구 (마곡) : 마곡산업단지(LG,아워홈,롯데), 항공사, 공항 종사자 이용 편리(김포/인천공항)

2. 교통 - A 

     : 강남 : 48-53분

     : 여의도/마곡 : 20 - 35분 

     : 광화문/종로:  30 - 50분

     -. 5호선 도보 이용 가능

     -. 2호선 신도림 이용 가능 (feat. 버스 1회 환승) 

     -. 700번 부천 직행 광역버스 운영 (부천 - 목동아파트 - 당산 - 영등포 - 여의도)

     -. 자차 이용시 목동신시가지 일방통행 지역

         (현백, 이마트, 목동 앞단지 이용 용이, 8-14단지/부천방면 이용 불편_돌아가야함)

3.학군 - A

목동초, 목동중 도보 이용 가능 (초품아?, 중품아?)

4. 환경 - S

4-1. 대형마트

이마트 목동점, 코스트코 양평점

4-2. 백화점

현대 목동점 (도보 생활권, 버스 5-10분)

타임스퀘어 (6640A, 20-25분)

더현대 여의도(6628, 30-35분)

4-3. 대학병원

이대목동병원 (버스 많음)

5. 공급

 : 3개년 공급 70세대로 영향력 X 

 : 강서구/영등포구 확장 검토 진행해도 공급 부족은 명확함.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 : 전고점 돌파 하였으며, 23.11월이 투자 타이밍으로 판단됨.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 돌파

2) 환금성 : 초품아/중품아이며, 590세대, 학군 수요를 고려할 시에 

                 환금성은 우수할 것으로 판단됨 

3) 수익률 : 수익률을 측정 불가

4) 원금보존 : 적정전세가율 56%로 투자 리스크 有

                    과거 5개년 60-72% 감안 時, 매매가 1.4억 상승, 전세가격 보합으로 전세가율 낮아진 것으로 판단됨 

5) 리스크 대비: 전고점 돌파로 전저점 고려시 가격 변동폭이 커서 리스크 관리 어려움 예상

나의 투자 결론 : 

 : 신정동 아이파크는 목동신시가지 1-14단지를 제외하고, 목동 학원가를 이용할 수 있는 단지들 중에

   대장 아파트라고 생각함. 다만, 저/환/수/원/리 기준으로 검토 하였을 때, 지금은 매매가가 전고점을 

   돌파하였고, 전세가는 보합세로 판단되기에 전세가율은 서울 평균치인 60%보다 낮은 56% 수준임.

   또한, 전저점 비교 할 경우에 약 6억의 갭이 있어 향후 매매가 하락에 따른 투자 리크스 有

 : 목동은 강남으로 가는 교통이 불편한 점을 제외하고는 목동을 벗어나지 않아도 될만큼

   각종 편의시설이 잘 갖춘 것으로 평가되어 왔음  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 : 투자 원칙 - 저환수원리를 지킨다면 투자의 실패를 줄일 수 있다고 생각함.

                    어느 누가의 유혹의 손짓이 있더라도 무조건 지키기!

: 투자 물건은 개인 의견(Feat. 카더라 통신)이 아닌 

   저 / 환 / 수 / 원 / 리 기준으로 객관적인 지표로 분석 및 결과 도출!!

  -. 실패의 책임은 나의 것이고,, 카더라 통신원들은 구경꾼으로 발뺌하기에 더욱더 투자 공부 매진! 

  -. 내가 잘아는 곳이라고 할 지라도 아파트 수익률 보고서 기준에 맞춰 진행해보니 

     새로운 Insight와 방향성에 대해서 이해가 되었으며 어떤 것이 나에게 필요한 부분인지 느껴짐

: 앞마당의 중요성 & 종잣돈 늘리기   

  -. 인생은 마라톤, 인생의 굴곡 등 항상 좋기만 할 수 없고, 나쁘기만 할 수 없다.

  -. 준비된 “자_사람” 많이 기회가 온 것을 볼 수 있고 쟁취할 수 있다!

: 회사 보고서 작성 이상으로 집중 필요! 

저평가 = 비교평가의 중요성 (투자금액) 지역내, 지역간 비교 검증

환금성 = 팔고 싶을때 팔 수 있는가? 내가 아닌 타인에게 매력적인 매물인가? 

수익성 = 투자금 대비 수익률, 나만의 기준 작성 필요성 느낌 (전고점 대비, -10-25%)

원금보존 =적정 전세가율, 타겟 전세가율   강남 50%  / 서울 60% / 수도권 70% / 지방 80%

리스크관리 = 공급, 전세가, 매매가 변동에 대한 리스크 관리 (As-Is, To-be _2년후 vs 4년후)