비교평가, 이렇게 하면 어렵지 않아!! [좋은4람들과 5래오래 함께하9싶조 투자써퍼]

비교평가란 무엇인가?

 부동산 투자 공부를 시작한 이후, 무엇이 가장 어려운가? 라고 생각했을 때 가장 먼저 떠오르는 것은 역시 비교평가다.

 이것은 비단 나 혼자만의 생각은 아닐 것이다. 그간 만난 조원들도 모두 비교평가를 어려워 했던 것으로 기억한다.

 그럼 이 어려운 비교평가라는 것은 대체 무엇인가?

 “가치와 가격을 파악하여 투자로 연결시키는 가치 있는 과정” 이라고 강의에서는 정의해 주고 있다.

 맞다, 잃지 않는, 망하지 않는 투자를 하기 위해서는 가장 먼저 물건의 가치를 알아야 하고,

 그 물건이 적정한 가격을 갖고 있는지를 알아야 하는데, 그러기 위해서는 기준이 필요하고,

 그 기준은 내가 알고 있는 지역, 물건들간의 비교를 통해 만들어지는 것이다.

 또, 거기서 빠지지 않아야 하는 것은 “내 상황에 맞는 것이가?”라는 것이다.

 가치가 있고, 가치에 비해 저평가 되어 있더라도 내 상황에 맞지 않는다면 결국 그것은 투자로 이어지지 않는다.

 따라서 이 세개의 기준이 만나는 교집합 물건이 최종적으로 내 투자로 이어지는 것이다.

 이것이 비교평가라 생각한다!!

비교평가의 핵심은 가치를 제대로 판단하는 것!

 비교평가를 하기 위해서는 비교대상의 가치를 알고 있어야 한다. 그래야 그것으로 상호 비교를 할 수 있다.

 이 가치를 판단하는 기준은, 입지 가치와 건물가치로 나눌 수 있고

 한 단계 더 들어가 입지 가치는 여러번 배워 알고 있는 교통(접근성), 위치, 직장, 학군, 환경 등으로 구분할 수 있고,

 건물의 가치는 연식, 세대수 등으로 구분해 판단할 수 있다.

 이것들을 판단하기 위해 손품, 발품을 팔아 기본 정보들을 잘 확인해야 한다.

 이 정보들을 기준으로 투자대상 물건들을 찾아내고, 우선순위를 선정해, 나의 상황에 맞는 것을 찾아내 

 최종적으로 투자를 진행하면 되는 것이다!!

 물건들의 정보들을 해당 기준으로 정리하고, 이렇게 정리한 물건들을 비교해 우선순위를 정하는 프로세스를

 나의 투자에도 적용해 보도록 하자!!

실제 들어가는 비용을 정확히 체크하자!

 비교를 통해 우선순위를 정한 몇 개의 물건을 찾아냈다면, 이 물건들에 실제 들어가는 비용을 정확히 체크해야 한다.

 실제로, 1호기 투자를 하기 위해 여러 물건들을 보면서 

 세안고(전세, 월세), 주인거주, 공실, 기본, 부분수리, 올수리 등 여러 상황이 다른 물건들을 많이 접해봤고,

 최종적으로 투자물건을 선정할 때, 상황에 따라 실제로 내가 부담해야 하는 비용을 계산해 보면서,

 이번 강의에서 봤던 내용들을 몸소 체험해 보기도 했고, 이것이 실제 투자를 진행하는데 얼마나 중요한지도

 알 수 있는 경험이 되기도 했다.

 ※ 다만, 강의에서 조금 아쉬웠던 부분은, “실제 들어가는 비용”에 취득세와 같은 세금, 중개보수, 수리비 및 

    잔금을 치르게 됐을 때 감당해야 할 대출이자, 공실비용 등이 조금 더 상세하게 반영되었으면 좋겠다는 생각을

    했다. 이런 비용들이 무시할 만큼 적지 않은데, 매매와 전세금 차이로 계산하는 투자금을 갖고 투자가 가능한 것

    처럼 생각하는 사람들도 분명 있지 않을까 하는 생각이 들었다. 특히, 이제 막 시작하는 사람들에게는…