수지 동아삼익풍림 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

수지 풍덕천동 동아삼익풍림

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

용인시 종사자 약 41만명 → S등급

2. 교통

강남 33분 / 정자 15분 / 판교 19분 → A등급

3.학군

수지중 91% / 손곡중 88% → A등급

4. 환경

반경 1.5km 신세계 사우스시티점, 이마트 스타필드, 홈플러스 오리점, 하나로마트 성남점 → B

(*백화점 1개, 대형마트 3개 있지만, 반경 1km 내 대형 상업시설 전무해서 B등급으로 판단함.)

5. 공급

2025년 6월 715세대(수지구청역 롯데캐슬하이브엘) 공급 제외하면 2029년까지 입주 물량 없음.

• 용인시 내 공급은 처인구 위주로, 수지구와 전혀 다른 생활권이라 영향 없음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 6월 현재, 인근 같은 연식의 삼성4차(5억7000만)대비 1억 싼 매매가, 정자&판교 생활권 가능한 입지, 수지 초입 8차선 대로인 ‘수지로’에 맞닿은 대단지로 교통여건 뛰어나 주목받는 아파트 → 저평가   

2) 환금성 : 대단지, 리모델링 이슈,  6월에만 9건 매매계약 체결됨.

3) 수익률 : 저점대비 1억5000만원 상승함. 현재도 호가가 실거래가보다 1억 높아짐. 고점 감안할 때 가격 상승 여력 많이 남아 있음. 

4) 원금보존 : 전세가율 54% → 경기도 적정 전세가율에 훨씬 못미침.  

5) 리스크 대비:  수지구의 공급 이슈가 없어서 전세가 상승 예상 → 수익률 상승할듯. 

나의 투자 결론 : 리모델링 이슈가 있는 데다 주변 경쟁 단지보다 매매가가 1억 이상 저렴해 종잣돈 있다면 당장 매매해도 될듯. 

✅ 작성하면서 느낀점 

: 저평가 여부를 판단하는 기준이 매우 난해함. 리모델링 사업이 수지 내 가장 빠르게 진행되는 단지임에도 기약이 없다는 게 걸림돌이 되어 저평가인지 저가치인지 판단하기 어려웠음. 생활수준이 낮을 것으로 예상되지만(주차난, 복도식, 30년 넘은 구축) 매매가 매우 활발히 이뤄지고 있어서 놀랐음. 이 지역(수지)은 대기업 셔틀이 다니는 곳으로 지하철, 자차 외 교통 요건에 포함해야 할 것이 있었음. 대기업 셔틀 운행이 되는 곳인 만큼 경기 남부 대기업 직장인들의 수요가 확실히 있음. 또 대단지라 가장 안쪽 동에서 정문까지 도보로 나온다면 4분 걸린다는 것도 실측해봄. 하지만, 이 모든 임장에서 조사한 내용을 보고서에 다 담아내지 못해 아쉬움.