안녕하세요~
월부 투린이 토브입니다 ^^
임장부터 마인드까지 한 주차 강의를 현장에서 수강한 느낌입니다 ㅎㅎ
남들보다 많이 느리지만 그래도 꾸역꾸역 나아가 봅니다.
잘 기억하고 싶어서 나름 열심히 들었는데
이 시간들이 잘 쌓여서 익숙해지고 잘 버텨서
오래 오래 가고 싶어집니다..ㅎ
오늘 라이브 코칭을 불태우며 열정 강의해주신 잔쟈니 강사님~
힘든 내색 안하시고 장시간 웃으며 전하시는 그 열정에 큰 박수와 감사드려요
적용해 보고 싶은 점
통시간 마련하기.
임장 임보로 가치 판단하기
버티기 ㅠㅠ
와 닿았던 점
가격만 보고 결정해서 투자할 수 있으려면 가치에 대한 판단이 미리 되어 있어야 한다.
독 강 임 투 하나씩 쌓아 나아가며 익숙해지는 것. 버티는 것.
앞마당 만드는 방법
내가 하는 임장의 의미를 알아야 한다.
지역 전체를 임장하는 이유는 가치를 파악하기 위해서이다.
아파트의 가치에 비해 가격은 싸기도 비싸기도 한다.
투자금은 벌어지기도 적게 들기도 한다.
임장했던 날짜의 가격 기준에만 맞춰 일부 단지만 선별해서 임장하면
가격 투자금이 조금만 바뀌어도 내 앞마당의 효용성은 리셋된다.
매물 임장을 하는 이유는 가치와 선호도를 파악하기 위해서이다.
부동산은 개별성이 강하기 때문에 단지의 외관, 지도, 그래프만 보고
그 지역 사람들이 선호하는 단지인지 아닌지 파악하기 어렵다.
그것이 서로 다른 생활권, 지역의 단지라면 더욱.
가격만 보고 결정해서 투자할 수 있으려면
가치에 대한 판단이 미리 되어 있어야 한다.
역설적이게도 그 가치판단을 하려면 매물임장이 필요하다.
앞마당 관리하는 방법 : 시세트레킹 1.
1. 시세 잘 외우는 방법..
잔쟈니님은 가격대를 3등분해서 외운다. (7초 7중 7후)
노출 빈도가 중요하다. 자주 들여다본다.
2. 앞마당 시세트리킹 후 전화임장 노하우
1)네이버부동산에서 본 매물 이야기로 시작
2) 매매분위기 (집 보러 많이 오는지, 가격 오르는지)
3) 전세분위기 (전세 잘 나가는지, 경쟁 전세물건 많은지) + @ 거래 분위기 (거래 잘 되는지)
앞마당 시세 체크 중요한데, 네이버 부동산의 숫자만 엑셀파일에 옮기는 것만으로는
현장 분위기, 투자하기 좋은 상황인지 아닌지 온전히 파악하기 쉽지 않음.
시세트래킹 후 해당지역 대표단지(세대수 많은 곳)에 전화를 해 보면
현장감도 더해지고 지역을 더 속속들이 알게 된다.
많이도 필요없고 딱 1~2곳만이라도!!
이렇게 해야 투자 대상 지역이 좁혀지고 시세트래킹이 내 투자로 연결된다.
앞마당 관리하는 방법 : 시세트레킹 2.
가로로 하든, 세로로 하든..상관없다. 하는 게 중요
(아래는 단지명, 가로로 시세트레킹 )
2. 전수 조사
전수조사를 하는 이유 :
평소 안보던 단지에 좋은 기회가 있는지 찾기
순서 : 시세트래킹 => 전수조사
*시세트래킹 : 앞마당별로 대표단지 몇 개 선정해서 매매/전세가 확인하며 흐름 파악하기 위해 빠르고 효율적.
*전수 조사 : 몇 개만 골라보는 게 아니라 모든 단지들의 매매/ 전세가 확인.
물건을 더 세밀하게 낚기 위해 시간 걸리지만 효과적 & 안심!
투자 물건을 좁혀가는 프로세스
*평소
앞마당 관리 : 시세트래킹
투자물건 찾기 : 투자 후보지역 전수조사 (가격, 투자금 괜찮고, 전세 세팅 용이한 곳)
*1차 선별
투자 후보 물건 1차 선별 (약 10~30개) :
저평가(전고점 보다 낮은 거) 되어 있는지? 내 투자금에 감당 가능한지?
투자금에서 20%정도를 투자금 범위에 플러서 해서 1차 선별
저평가 기준 : 전고점 대비 싼 것 중 가치잇는 것. (전고점 넘었다면 덜 반등한 것…..그러나 쫓아가서 투자하는 것 주의)
*2차 선별
아쉬운 물건 탈락. (10개 이하) :
1차 선별된 단지들 중 환금성이 아쉬운 것 탈락 (선호도, 세대수, 나홀로 등)
전고점이 너무 차이 나게 낮은 것 탈락 (단, 신뢰할만한 전고점인지 주의)
*3차 선별
매물 임장 (2개 이하) :
2차 선별 단지들 중 좋은 것 부터 순서대로 매물임장
가격과 상황(가격 조정여부, 수리여부, 전세세팅 용이성 여부 등) 고려,
최종 내 투자금으로 투자할 수 있는 것 중 제일 좋은 것 2개 선정
* 최종 선별
매물 코칭 : 매물 코칭을 통해 코치님과 상의하여 최종 1개 물건 매수
( 3차 선별 후 매물에 대한 정보를 알고 난 후, 매물 코칭 신청 )
매수 가능 집 범위 설정
투자 후 전세가를 낮춰 빼느라 추가로 가용 가능한 자금 = 현금동원력 = 추가대출여력
: 이런 일이 발생하지 않도록 실제 나갈 수 있는 전세가를 정확히 파악하여
투자 여부를 결정하는 게 중요하지만
투자 후 전세 빼는 과정에서 전세가를 낮추는 일은 얼마든지 일어날 수 있다.
애초에 대출까지 포함해서 투자하는 일을 지양해야 한다.
투자라는 일 자체가 리스크 제로일 순 없다.
때문에 투자 원칙을 배우고 감당 가능한 투자를 강조하는 거.
하급지로 앞마당 넓혀요 말아요
2~3급지 서울 투자 생각하던 분들은 지금 가격이 올라 마음이 힘들다.
미래는 아무도 알 수 없다. 규제가 나올지 아닐지 모른다.
하지만, 어떻게 행동해야 할지는 안다.
2~3급지 투자하고 싶은 곳을 마냥 바라보며 기다린다. (예스)
하급지로 넓혀 앞마당을 만든다. (예스)
4급지라도 더 오르기 전에 투자한다 (예스 혹은 노)
좋은 게 먼저 반등하는 건 맞다. 하지만 좋은 게 덜 빠지는 건 아니다.
부동산에서 절대 명제는 “ 좋은 건 안 빠져”가 아니라
그럼 언제 사는 게 제일 좋아요?
분위기가 식는 때는 언제 올 지, 가격이 얼마가 될지 모르지만
이전 실거래가보다 싸게 살 수 있는 시기는 주기적으로 온다.
이런 시기엔 적어도 물건을 골라서 살 수 있다.
그러기 위해서 해야 할 행동
꾸준히 앞마당을 넓힌다. 2. 꾼준히 현장임장 하고 시세를 지켜본다. 언제까지? 될 때까지!!!
투자물건 찾는 방법
기회를 오래주는 단지가 어떤 단지인지 알수 없지만
사람들이 안 좋아하는 단지인지, 내가 편견을 갖고 있는 건지 잘 생각해볼 필요 있음.
내 눈에 덜 좋아 보여도, 충분히 가치가 있고 가격이 싸다면 시기와 분위기 상관없이 매수할 것 같다.
투자금이 5천~1억 더 드는 단지부터 봐야하는가? 보면 좋다.
(위부터 봐 내려가면 가치와 가격에 대한 확신을 갖기 쉬워요)
하지만 실질적으로 내 투자범위에 가까운 단지들의 주 타겟층은
현재 내 투자금의 0~20% 사이의 단지들일 거다.
부동산 사장님의 질문에 뭐라고 답해야 하는가? (투자금 얼마 있어요?)
정확하게 천마원 단위까지 얘기할 필요는 없다.
대략 러프한 수준으로 전화한 해당 단지 투자금과 비슷한 금액을 얘기한다.
(3억 전후로 생각해요 / 2~3억대 정도 있어요)
동층향 선호도
같은 단지 내 동층향 선호도 낮은 동
가치가 있고 가격이 싸다는 확신이 있다면
근저당 끼어있는 물건
근저당이란?
집을 담보로 대출받은 돈. 등기사항전부증명서(등기부등본)에 기재됨(채권최고액=근저당금의 120%)
채권최고액(=근저당) : 채무자의 이자 연체를 감안해 대출 원금보다 큰 금액으로 설정.
1금융권_원금의 120%설정, 2금융권-원금의 130%설정.
기타 대부업체는 기관별로 상의
근저당 적당한 수준: 대략 집 값의 70~80% 이내 , < 추가 대출 금지 + 잔금 시 근저당 말소 >를 특약 걸고 매수 진행.
[특약 내용]
현 등기사항증명서상 근저당권 설정(주식회사 신한은행, 채권최고액 금 440,000,000원정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 소유권 이외의 권리 변동 사항은 없도록 한다
근저당 과도한 수준(집 값 80% 이상): 정확한 대출 잔액 확인 <대출잔액증명서>를 요구한다.
집주인이 모바일뱅킹에서 뗄 수 있으니 부사님께 말한다. 부동산의 의무이다. 근저당 과도할 때는 주의한다.
매수 포기-근저당이 거의 매매가에 가깝고, 매도인 상환능력 없을 때!!!
매수 진행- 남아있는 대출 잔액을 확인하고, 내 계약금으로 근저당 상환!!
은행에 대출 상환 가상 계좌를 달라고 해서 계약금으로 근저당 상환하고 특약에 넣는다.
대출 상환 가상 계좌가 안될 때는 매도인, 중개사와 은행 동행하여 매도인 대출 계좌에
계약금(일부)을 입금하고 특약에 넣는다.
추후 전세를 놓을 때 입금될 전세금까지 고려하여 필요 시 계약금 금액을 축소한다
( 계약금을 집값의 10%가 아니라 5%만 입금하는 등)
협상
협상도 없이 애매한 가격을 덜컥 잡는 것도 문제지만,
협상하지 않아도 충분히 좋은 가격을 못 알아보는 것도 문제이다.
협상은 투자 원칙이 아니다. 협상이 필요한 가격 인지를 판단하는 게 먼저이다.
그럼에도 협상을 해 보려고 한다면 깍을 단점을 찾기보다, 내가 매도인을 이롭게 할 수 있는 것을 먼저 찾는다.
줄 것이 많을수록 가격이 깍이는 경우가 더 많다.
가장 흔한 협상 포인트는 돈이다.
돈 급한 분 아니라고 해도, 돈 준다는데 싫다는 사람이 어딨어요 사장님~
그 다음 협상 포인트는 <고민되는 상황을 해결>
세낀 집을 매도할 때나, 갈 집을 구하는데 도움을 주거나 등…
집의 상태와 파손 등을 언급하여 가격을 깍는 건 숟가락을 얹을 뿐.
전세 놓을 때, 조건부 전세 대출 규제
전세대출 실행 후 소유권자가 바뀌었는지 안 바뀌었는지 조회하는 기간은 은헁별로 달라요.
조건부 전세자금대출 규제가 확대된다면 (갭투자자 집에 입주하는 세입자에게 전세대출을 안 해주는 규제)
매도인과 매수인의 주인전세 계약을 맺어 소유권 먼저 받아오기
: 예> 매매 9억인 집을 사서 전세 6억에 세팅하려고 한다면,
매도인이 이사가기 전까지 전세금 6억에 사는 전세계약서를 쓰고 전세입자로 거주.
소유권을 먼저 내가 가져온 후 전세 계약 맺는 건 조건부 전세자금대출과 무관함.
3. (전세대기자 있을 경우) 매도인이 임차인과 전세계약을 맺어 전세 놓고 이사 나간 후 매수인이 전세 승계 매수
자산 재배치 프로세스
제일 위험한 사람이 돈들고 마음 급한 초보이다.
1단계 : 자산재배치 방향성 설정 (가족 협의)
2단계 : 앞마당 만들기 (매물 임장까지 제대로 최소 3~5개)
3단계 : 실거주집 매도 내놓기 (팔릴 수 있는 정도의 시세)
동시에 집 팔리면 매수할 수 있는 투자물건 좁혀가기
4단계 : 투자해도 좋겠다는 확신이 드는 단지를 3~5개 정도
선별하면 매도 더 적극적으로( 필요하면 급매가격)
종잣돈 1억 전후 투자지는? (수도권? 지방?)
수도권 외곽 : 안정적인 전세 상승, 잃기 어려움(높은 전세가율)
기대 수익이 크지 않을 수 있음. 또는 시간 오래 걸
지방(선호 단지) : 잘 선택하면 투자금이 빠르게 회수
매도의 난이도, 한번 상승 겪은 후 역전세 우려가 더 큼
자실
투자를 더 효율적으로 하는 방법은 더 적은 시간, 비용, 노력을 들이는 게 아니라 투자를 제대로 하는 것.
독 강 임 투 하나씩 쌓아 나아가며 익숙해지는 것. 버티는 것. 그래서 환경 필요.
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