영등포구 vs 구리시 비교평가 (전용84) 질문 드립니다.

안녕하세요.

영등포구 중하위 생활권 선호도 나쁘지 않은 단지 vs 구리시 상위 생활권 선호도 높은 단지 비교평가 질문 드립니다.

비교하는 단지는 아래와 같습니다.

• 교통 및 위치: 시간적으로는 강남접근성 두 단지 비슷~하다고 생각합니다. 둘 다 한강 접근성도 그리 차이나지 않는다고 보고요 (물론 영등포의 한강이 더 가치있다고 생각합니다) 그러나 영등포에서는 여의도 접근성까지 더 좋으니 베어스타운이 더 우위에 있다고 생각했습니다.
• 상품성: 두 단지 모두 구축 단지이며, 건물 가치는 고려 대상이 아니라고 보고.. 연식 대비 토평신명이 더 관리 잘 되고 있다는 느낌을 받았으나, 이번 비교평가에서 상품성은 큰 고려대상이 아니라고 생각합니다.
• 환경: 두 단지 모두 균질성 나쁘지 않고.. 베어스타운은 정량적으로 대형마트 접근성이 좋지만 단지 주변은 뭔가 좀 심심한? 반대로 토평 신명은 정량적인 부분은 좀 부족하지만 주변 상권이 괜찮은.. 각각의 장단점을 갖고 있다고 생각합니다.

• 학군: 일단 구리시는 학군적 장점이 그다지 없다고 보고.. 베어스타운 주변 초등학교나 중학교 배정이 그리 좋다고 볼 순 없지만, 목동 학원가 라이딩 가능하다는 장점이 있으니 상대적으로 우위에 있다고 봤습니다.

   

  결과적으로 두 단지의 매매가가 같은 상황에서 장점이 더 많은 베어스타운이 상대적으로 저평가 되어 있다고 판단했습니다.

   

  

  

   

  그러나.. 아실 그래프로 비교해 봤을때, 

  위와 같이 극명한 차이를 보이며 토평 신명이 높은 가격대를 기록해온 것을 확인 가능합니다. 

질문입니다.

: 두 단지 모두 매임까지 했고, 선호도 파악을 하는데 문제 없을 것이라 생각 했는데 정 반대의 결과나 나와서 혼란스럽습니다. 물론 아실 그래프는 ‘참고’만 하면 된다는 것을 머리로는 알고 있지만.. 위와 같은 결과는 너무 극명한 차이를 보여서.. 더욱 그렇습니다. 이런 경우 어떻게 생각을 고치면(?) 좋을까요? 선배님들의 의견이 궁금합니다.

: 추가적으로 각 단지 기준, 각 지역 내 생활권 및 생활권 안에서의 단지 선호도를 따지면.. 사실 토평 신명이 더 수요가 많을 것 같기는 합니다만.. 그래도 영등포가 구리시보다는 분명 상급지이고 수요량 자체도 더 클 것이라 생각되는데요.. 선배님들은 위와 같은 비교평가 상황에서 어떻게 판단하시는지 궁금합니다.

미리 감사합니다. :)